自今年8月起，鄭州房價已連續(xù)4個月環(huán)比下跌，這同上半年鄭州出現(xiàn)的房價過快上漲局面形成鮮明對比。取得這一成效，得益于鄭州市于今年9月1日在全國率先出臺各項強化調(diào)控的舉措。專家認為，這些舉措以市場與經(jīng)濟手段為主，輔以必要的行政手段，在探索將市場化作為調(diào)控最終歸屬點，逐步淡化、弱化行政手段方面進行了積極嘗試，具有一定的借鑒意義。
供求緊張致鄭州房價過快上漲
今年前7個月，鄭州市出現(xiàn)房價過快上漲局面。分析認為，在房地產(chǎn)業(yè)投資快速增加、商品住房成交大幅增長的同時，住房供應(yīng)不足導(dǎo)致的短暫性供求關(guān)系緊張是此輪鄭州房價過快上漲的根本原因。
據(jù)鄭州市房管局市場監(jiān)管處處長江文靜介紹，今年上半年，鄭州市區(qū)的商品住房累計可售面積曾連續(xù)4個月庫存量低于400萬平方米，一般情況下認為，消化周期不足6個月，市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求，而上半年鄭州市區(qū)的商品住宅庫存消化周期一直徘徊在4.5個月至5.5個月，供應(yīng)偏緊的局面可見一斑。
此外，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導(dǎo)致房屋建設(shè)成本逐漸上漲;開發(fā)商良好的銷售形勢，保證企業(yè)擁有充足的周轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒有降價促銷的動力;市場持續(xù)回暖，看漲預(yù)期增強使購房者集中入市等因素，也成為此輪房價走高的“推手”。
增供應(yīng)、抑投資、重保障 多策并行穩(wěn)市場控房價
據(jù)記者了解，面對鄭州市區(qū)商品住房價格整體呈現(xiàn)出的上漲態(tài)勢，鄭州市從5月份開始，通過在預(yù)售審批環(huán)節(jié)加強管理、約談企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等行政干預(yù)的方式，使房價出現(xiàn)暫時回落，但仍難以從根本上抑制房價上漲的勢頭。
鄭州市房管局局長王萬鵬說，行政干預(yù)是調(diào)控房地產(chǎn)市場的臨時性舉措，并非上策，經(jīng)過分析，認定供求關(guān)系緊張是此輪房價過快上漲的主因之后，他們決定將調(diào)整供求關(guān)系作為調(diào)控的核心，以增加供應(yīng)、加強保障房建設(shè)作為調(diào)控上策，抑制投資作為調(diào)控中策，輔以必要的行政手段，多策并舉來逐步穩(wěn)控住房價格。
增加供應(yīng)是平衡供求的根本之道。鄭州房管局將中小套型普通商品住房納入保障性住房行政審批快速通道;對年底前開工的中小套型普通商品住房項目給予緩繳行政事業(yè)性收費等優(yōu)惠政策，激發(fā)企業(yè)熱情;還加快推進21個城中村改造項目，目前，已使價格相對較低的近300萬平方米商品住房集中入市，形成了有效供應(yīng)。
鄭州市還通過深入挖潛增加土地供應(yīng)，今年全年預(yù)計將供應(yīng)住宅用地10300畝左右，較前3年平均供應(yīng)量提高17.16%，并且，2015年前，按照年均不低于10%的遞增幅度制定了住宅用地供應(yīng)計劃。
同時，今年鄭州市已開工建設(shè)保障性住房45885套，基本建成45733套，均超額完成了省定目標任務(wù)。同時，大力推進“三房合一”住房保障新機制，為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和建立多層次住房供應(yīng)體系奠定了基礎(chǔ)，也有效引導(dǎo)了居民對住房價格上漲的市場預(yù)期。
為在確保剛性需求的同時，進一步壓縮投資投機性空間，鄭州實行了更加嚴格的限購政策，自2013年9月1日起，對持居住證不滿3年的非鄭州戶籍家庭，暫停在鄭州市區(qū)購房;將單身購房年齡由18歲調(diào)整為20歲，單身可購2套住房調(diào)整為只能購買1套。
此外，鄭州市還在加強市場監(jiān)管的基礎(chǔ)上，對擅自提高銷售價格的部分開發(fā)項目，采取了暫停其網(wǎng)簽資格、約談其企業(yè)負責人等強制性行政干預(yù)手段，使其住房價格盡量回歸合理水平。
調(diào)控成效初步顯現(xiàn) 長效機制尚需建立
通過一系列調(diào)控舉措，鄭州市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化。9月至11月，鄭州市區(qū)每月商品住房投放量較前8個月有了大幅增長，短暫性供求關(guān)系緊張局面得到有效緩解。
同時，自8月起，鄭州市區(qū)商品住宅銷售均價已連續(xù)4個月下跌，10月份是35個大中城市中唯一環(huán)比零增長的城市。鄭州商品住房價格過快上漲勢頭得到了明顯遏制。
河南財經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認為，鄭州市以前也進行過多輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，多以調(diào)控需求端為主，雖能暫時抑制房價過快上漲勢頭，但并未從根本上解決問題。此輪調(diào)控最大的不同在于從供應(yīng)端入手，無論是增加土地供應(yīng)、還是增加住房供應(yīng)和加大保障房建設(shè)，都是從經(jīng)濟視角考慮和解決問題，若能長期堅持，將能從根源上遏制房價過快上漲勢頭。
鄭州市房管局局長王萬鵬說，下一步鄭州市將按照國務(wù)院要求，以市場化作為最終歸屬點，以市場手段與經(jīng)濟手段為主，金融手段為補充，逐步淡化、弱化行政手段，加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，努力增加住房供應(yīng)，完善符合鄭州實際的住房保障和住房供應(yīng)體系，探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，確保房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
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