秦虹：看清調(diào)控政策的邏輯
“房地產(chǎn)市場實際上仍然是個‘政策市’，這是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)心照不宣的事實。從2010年開始的樓市調(diào)控，不僅對住宅市場打擊沉重，商業(yè)地產(chǎn)也被牽連在內(nèi)。”在此次中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹具體解釋了房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯。
秦虹表示，從決策的角度來看，樓市調(diào)控實際是有邏輯的。如果站在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部來看調(diào)控政策，會覺得有很多的矛盾和不合適之處，要看清房地產(chǎn)調(diào)控政策的邏輯，必須跳出房地產(chǎn)行業(yè)。
在整個房地產(chǎn)行業(yè)份額里，商業(yè)地產(chǎn)只占到20%左右，因此房地產(chǎn)的調(diào)控政策主要還是在調(diào)控住宅市場。目前在整個房地產(chǎn)調(diào)控政策里，并沒有哪些政策具體針對商業(yè)地產(chǎn)，但是涉及到融資等政策的時候，商業(yè)地產(chǎn)就無可避免地被波及到。
2010年“新國十條”開始到現(xiàn)在，調(diào)控政策持續(xù)了近兩年的時間。秦虹稱，這一輪調(diào)控政策主要希望解決的問題是，一手控制投資和投機性需求，促進房價的合理回歸。另外一手則是大力建設(shè)保障性住房，同時還要滿足市場剛性需求。調(diào)控的目的不是讓大家住不上房，而是讓更多的人能夠買得上房。
回顧一下住房制度改革，在上世紀80年代就提出住房制度改革，徹底實行住房制度改革是以1998年23號文件為標志，即國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知。當時出臺這個政策的契機是1997年遇到了亞洲金融危機，1997年第四季度開始，中國的經(jīng)濟出現(xiàn)了急速下滑。在這個文件里，非常明確地提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想就是加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點。
秦虹認為，對比2010年前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，當前的調(diào)控政策更加強調(diào)房地產(chǎn)的社會功能。實際上，2010年之前，所有調(diào)控政策更加看重房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟功能，看重房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟增長的貢獻。
從2010年的調(diào)控開始，在強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的社會功能的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控政策目的是抑制投機，滿足剛性需求，提供居住需求。
政府保障的主要定位分為兩種，第一種是托底性的保障。有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業(yè)技能比較差。第二種則是，暫時性的、過渡性的保障。年輕人一段時間收入低，工作不穩(wěn)定，渡過這段時間以后，有了工作經(jīng)驗，收入提高了，就可以離開保障。
秦虹表示，我們過去十年，整個房地產(chǎn)市場擴張了10倍，增長速度非常快，但是適合房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的制度建設(shè)是滯后的。除了土地問題以外，還有房地產(chǎn)金融，到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道少之又少，而稅收的作用遠遠沒有發(fā)揮。
秦虹認為，今后城市的發(fā)展更重要的還是調(diào)整結(jié)構(gòu)，更均衡地發(fā)展城市，發(fā)展更多的大城市，提供就業(yè)機會多、發(fā)展?jié)摿?、對年輕人有吸引力的城市的成長，這樣將會長期持久地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
“隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，行業(yè)的整合已經(jīng)開始出現(xiàn)，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展確實帶來很大的機會，”秦虹表示，“對于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景，就一句話，機會很大，風(fēng)險也很大?！?/p>
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