財(cái)經(jīng)撰稿人葉檀：放松房地產(chǎn)投資性需求將是災(zāi)難
除非經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)難以挽救的崩潰式下滑，放松投資性購(gòu)房的可能性絕無(wú)僅有。到目前為止，調(diào)整限購(gòu)政策、打鼓勵(lì)投資性購(gòu)房擦邊球的城市新政，還沒(méi)有出現(xiàn)順利過(guò)關(guān)的案例。無(wú)論是成都等變相松動(dòng)限購(gòu)，還是佛山限購(gòu)令的松綁，包括上海的居住證三年可夠二套房，這些松動(dòng)性政策無(wú)一逃脫被“叫?！钡拿\(yùn)。這絕不僅僅是因?yàn)樗山壪拶?gòu)引起民意的強(qiáng)烈反彈，更因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)再難承受作為金融杠桿的沉重地位。
我國(guó)此前十年的貨幣泡沫主要由兩個(gè)原因?qū)е?，一是外匯占款的基礎(chǔ)貨幣發(fā)行模式，讓貨幣與外匯占款掛上了鉤，基礎(chǔ)貨幣不由內(nèi)需與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主導(dǎo)，而由出口、國(guó)外消費(fèi)者等勢(shì)力主導(dǎo)，二是房地產(chǎn)作為最大宗的投資品種在貨幣化后，有了數(shù)倍的溢價(jià)，使得金融杠桿大幅加長(zhǎng)，事實(shí)上，加上期房、開發(fā)貸、個(gè)貸等，房地產(chǎn)金融杠桿絕不止區(qū)區(qū)的9倍。如果我們放松房地產(chǎn)調(diào)控，加長(zhǎng)金融杠桿，讓房地產(chǎn)作為銀行最重要的抵押品，在基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量?jī)?nèi)生性下降的背景下，房地產(chǎn)泡沫會(huì)加速崩潰，最終拖累整個(gè)金融業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)。除非央行大規(guī)模下調(diào)存準(zhǔn)率，加快貨幣周轉(zhuǎn)速度。但這樣堆砌貨幣泡沫的做法相當(dāng)于飲鴆止渴。
再次強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，從政策與市場(chǎng)兩方面考慮，從維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定出發(fā)，筆者不認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格存在大幅下降空間；同時(shí)，從調(diào)整結(jié)構(gòu)出發(fā)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在貨幣泡沫推動(dòng)下的大幅上升趨勢(shì)，房?jī)r(jià)幾年盤整以改善中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比，是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)恢復(fù)平衡必須支付的代價(jià)。
什么時(shí)候市場(chǎng)會(huì)有所突破？在房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比、租售比等數(shù)據(jù)基本回歸合理區(qū)間之后。
不容忽視的是，深圳第三次土改提及房地產(chǎn)稅費(fèi)改革，住建部要求根據(jù)住建部的要求，今年6月底前全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市(4個(gè)直轄市、26個(gè)省會(huì)城市、10個(gè)其他重點(diǎn)城市)將與住建部個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，收取房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已經(jīng)逐步成熟。等到限購(gòu)取消，房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的重頭戲?qū)⒗_序幕。
在房地產(chǎn)預(yù)調(diào)微調(diào)的敏感時(shí)刻，房地產(chǎn)投資性需求絕不能輕易開閘，這關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)與金融的立足之本。在基本土地、稅費(fèi)改革未啟動(dòng)之時(shí)，一旦重啟閘門，洪災(zāi)將隨之到來(lái)。(葉檀)
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