房地產(chǎn)信托堰塞湖：超3000億2012年到期
2012年三季度，房地產(chǎn)信托兌付洪峰有驚無(wú)險(xiǎn)地度過(guò)之后，卻在最后一月頻頻爆點(diǎn)。
2012年12月，中融信托、中信信托等旗下產(chǎn)品爆出兌付危機(jī)，均涉房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，截至目前已有11個(gè)房地產(chǎn)信托爆出問(wèn)題。
過(guò)去兩三年來(lái)，房地產(chǎn)信托成為銀行貸款體系之外的一個(gè)新的堰塞湖，目前規(guī)模接近7000億，其中很多為“借新還舊”，其中不乏各種以政信信托、基建信托馬甲出現(xiàn)的項(xiàng)目。
2013年，將有3100億左右的房地產(chǎn)信托到期兌付。到時(shí)候，是爆發(fā)危機(jī)，還是繼續(xù)“擊鼓傳花”？
陽(yáng)光城資金鏈危機(jī)
2010年本輪調(diào)控至今，大型房企如保利等市場(chǎng)占有率進(jìn)一步擴(kuò)大，而中小房企卻深陷資金鏈危機(jī)。其中，過(guò)去兩年采取較高成本的信托融資的房企，風(fēng)險(xiǎn)越發(fā)凸顯。
以陽(yáng)光城為例。本報(bào)記者根據(jù)陽(yáng)光城2012年半年報(bào)統(tǒng)計(jì)，該公司存續(xù)和新發(fā)行的信托計(jì)劃融資規(guī)模合計(jì)42.3億元，實(shí)際到賬金額32.1664億元，加上12月12日通過(guò)中鐵信托融資3億元，目前陽(yáng)光城信托融資總額近50億，排在A股上市房企前列。陽(yáng)光城2012年信托計(jì)劃到期償還金額為8億元，2013年將迎來(lái)信托償還高峰期，到期償還金額為20.17億元。
值得注意的是，陽(yáng)光城目前總市值為81.79億元，存續(xù)信托融資總額占比市值約60%，其存續(xù)實(shí)際到賬信托金額，更達(dá)2012年上半年現(xiàn)金余額9.73億元的逾3倍。
信托高成本融資頻頻，但受房地產(chǎn)調(diào)控影響，陽(yáng)光城旗下多個(gè)項(xiàng)目銷售卻不“給力”。以福州陽(yáng)光凡爾賽宮項(xiàng)目為例，整個(gè)項(xiàng)目信托融資為36.5億，目前僅有六七棟在售，貨值約為15億，而該項(xiàng)目的信托計(jì)劃將于2013年年中到期。
陽(yáng)光城聲稱，公司續(xù)存各信托計(jì)劃到期日期限錯(cuò)開(kāi)配置，避免在同一時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)集中償付的情況，并且設(shè)定有效、足額的抵押、保證措施，各信托計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)隔離。
但其資金問(wèn)題仍然存在。本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為了緩解資金緊張，陽(yáng)光城股權(quán)多次被質(zhì)押融資。2012年年初至今，陽(yáng)光城大股東陽(yáng)光集團(tuán)將其持有的股權(quán)進(jìn)行10次質(zhì)押，6次質(zhì)押給信托。其中4次質(zhì)權(quán)人是中誠(chéng)信托，其余兩次分別為興業(yè)國(guó)際信托和江西國(guó)際信托，另外兩個(gè)股東東方信隆和康田實(shí)業(yè)各自有5次質(zhì)押。上述20次質(zhì)押的目的均是為陽(yáng)光城融資。
借新還舊風(fēng)險(xiǎn)后置
面臨房地產(chǎn)信托償付危機(jī)的不僅僅是陽(yáng)光城。
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2012年7月份以來(lái)，業(yè)內(nèi)已有13個(gè)信托項(xiàng)目提前終止，其中11個(gè)項(xiàng)目直接或間接與房地產(chǎn)有關(guān)，有3款信托產(chǎn)品的提前終止公告中沒(méi)有說(shuō)明融資方是否兌付資金。
12月12日，中融信托發(fā)行的青島凱悅中心信托項(xiàng)目，因?yàn)樯婕胺康禺a(chǎn)信托項(xiàng)目?jī)陡秵?wèn)題，成為首例以拍賣形式去完成兌付的信托資產(chǎn)處置項(xiàng)目，但仍以流拍告終。
一位專門幫助房企做信托和私募融資的人士透露，事實(shí)上，眾多房企都大玩“擊鼓傳花”的融資游戲，房地產(chǎn)信托一度風(fēng)生水起，而一些之前已發(fā)行信托的項(xiàng)目，還在繼續(xù)發(fā)行新的信托，借新還舊，如天津星耀五洲項(xiàng)目。
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