國(guó)五條后房產(chǎn)商靜觀其變 李大霄稱別過(guò)度恐慌
“我買(mǎi)的房子又漲了?！苯?，一位剛在去年年底上海萬(wàn)源城買(mǎi)房的李先生告訴記者，當(dāng)時(shí)每平方米三萬(wàn)四左右，現(xiàn)在均價(jià)已經(jīng)到了三萬(wàn)八。而這不僅僅是個(gè)案，在上海大華新村附近的二手房也從去年年中的均價(jià)兩萬(wàn)三四上漲到了目前的兩萬(wàn)八左右。
3月7日，媒體報(bào)道稱，北京有不少樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)相比去年都將大幅提升，少則10%，多則30%。去年9月底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)多次預(yù)言“明年(2013年)房?jī)r(jià)可能暴漲”。他的預(yù)言或?qū)⒃诒本┳兂涩F(xiàn)實(shí)。
正是在這一背景下，3月1日晚，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，這意味著“國(guó)五條”細(xì)則正式出臺(tái)。
本次新政中關(guān)于“二手房交易個(gè)稅按轉(zhuǎn)讓所得20%征收”的提法受到外界普遍關(guān)注。英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，這是對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的應(yīng)對(duì)措施，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)?？藸柸鹧芯恐行难芯拷?jīng)理?xiàng)畛壳啾硎?，新政將令各地二手房市?chǎng)交易活躍度快速下滑。
與此同時(shí)，地產(chǎn)股則在3月4日一開(kāi)盤(pán)便出現(xiàn)暴跌，數(shù)十只地產(chǎn)股跌停。楊晨青表示，本輪新政調(diào)控力度介乎于2010年和2011年兩輪調(diào)控之間，新政將使得自2012年展開(kāi)的市場(chǎng)回升被打斷。
英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄表示，“健康穩(wěn)定發(fā)展是調(diào)控的大方向，投資者不應(yīng)過(guò)度恐慌。對(duì)房產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，大開(kāi)發(fā)商相對(duì)會(huì)好一些，一些小開(kāi)發(fā)商由于產(chǎn)品單一，容易受到政策影響。”
多家房地產(chǎn)商則向《投資者報(bào)》表示，由于政策細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，還不方便對(duì)此發(fā)表觀點(diǎn)，只能靜觀其變。
房產(chǎn)調(diào)控政策加碼
“這次的打擊面太廣，投資者可能是被上一輪的限購(gòu)給嚇怕了，所以股市出現(xiàn)暴跌。房產(chǎn)商的稅負(fù)太高了，層層收稅，還有土地出讓金等，一套高價(jià)房，其實(shí)得到最多的是政府?！焙贾菀患倚￠_(kāi)發(fā)商的證券事務(wù)代表告訴《投資者報(bào)》記者。
根據(jù)“國(guó)五條”，這次調(diào)控的內(nèi)容主要包括：在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方進(jìn)一步提高二套房首付比例和利率；二手房交易的所得稅嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征；2013年底前，地級(jí)以上城市要把符合條件的外來(lái)務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶取?/font>
克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳啾硎?，縱觀本次“國(guó)五條”新政，與2012年延續(xù)一整年的喊話調(diào)控已有根本性轉(zhuǎn)變，這應(yīng)當(dāng)算作是本輪房地產(chǎn)調(diào)控自2010年開(kāi)始、2011年升級(jí)之后的又一次政策加碼。
他認(rèn)為，從政策總體力度上看，此次新政調(diào)控力度介乎于2010年和2011年兩輪調(diào)控之間，相比2010年以逐次收緊信貸為主的調(diào)控要強(qiáng)，相比2011年在一、二線城市全面推行既對(duì)增量又對(duì)存量的限購(gòu)政策則要弱。從所涉及內(nèi)容上看，“國(guó)五條”的核心內(nèi)容依然是在限購(gòu)和限貸兩方面做文章，但在這兩大核心政策的執(zhí)行力度上，本次新政都有所加強(qiáng)。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，“在近期熱點(diǎn)城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的情況下，再次出臺(tái)調(diào)控政策，表明中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)不動(dòng)搖的立場(chǎng)和決心?！鼻睾缯f(shuō)，這次政策力度明顯比以前加大，要求也是按從嚴(yán)、從緊、從高提出的。
秦虹分析，政府希望通過(guò)加大控制投機(jī)性需求，來(lái)抑制房?jī)r(jià)反彈趨勢(shì)，調(diào)整目前比較強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，防止房?jī)r(jià)大幅上漲。
二手房成交受抑制
“這幾天出現(xiàn)了集中交易，集中過(guò)戶的現(xiàn)象?！鄙虾h宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司運(yùn)營(yíng)副總經(jīng)理孫文勤告訴《投資者報(bào)》記者，“因?yàn)檎魇?0%所得稅政策的實(shí)施會(huì)加重交易成本，對(duì)存量房而言，賣(mài)家可能會(huì)把成本推到買(mǎi)家頭上，因此，近期出現(xiàn)成交量的急速上升?！?/font>
他認(rèn)為，政策在打擊投資投機(jī)性需求的同時(shí)，也誤傷了改善性需求。事實(shí)上，調(diào)控已經(jīng)到了第四個(gè)年頭，已經(jīng)很大程度上限制了投機(jī)投資性需求，基本上都是剛需在成交?，F(xiàn)在令人擔(dān)心的是，之后會(huì)不會(huì)有補(bǔ)充細(xì)則，有否補(bǔ)充條款出臺(tái)。等細(xì)則出臺(tái)后，會(huì)否導(dǎo)致二手房交易量的集中下降。
對(duì)此，楊晨青則給出了肯定的回復(fù)?！皩?duì)于當(dāng)前已經(jīng)高達(dá)六成首付的二套房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，再度提升門(mén)檻無(wú)疑將對(duì)改善型購(gòu)房需求形成更加巨大的抑制作用?！睏畛壳啾硎?，結(jié)合近年來(lái)重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)來(lái)看，本次調(diào)整給二手房交易帶來(lái)的增加成本是非?？捎^的，這必然將導(dǎo)致各地二手房市場(chǎng)交易活躍度快速下滑?！?/font>
楊晨青分析道，從房?jī)r(jià)角度來(lái)看，去年下半年開(kāi)始出現(xiàn)在各重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)回漲趨勢(shì)將逐漸放緩，事實(shí)上自今年年初以來(lái)，在市場(chǎng)量?jī)r(jià)持續(xù)回升的情況下，相當(dāng)一部分企業(yè)都處于對(duì)新一輪政策調(diào)控的憂慮之中，而本次新政正式落實(shí)之后，相信開(kāi)發(fā)商將對(duì)未來(lái)行業(yè)走勢(shì)重新估量，雖然即刻降價(jià)跑量不會(huì)成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的選擇，但未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)總體回穩(wěn)將是大概率事件。
高檔項(xiàng)目讓位于剛需
在新政出臺(tái)后的第一個(gè)交易日(3月4日)，股市便做出反應(yīng)。當(dāng)日包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)在內(nèi)的數(shù)十只地產(chǎn)股跌停。
“從產(chǎn)品角度來(lái)看，限購(gòu)加強(qiáng)和信貸收緊將對(duì)高檔項(xiàng)目銷(xiāo)售形成嚴(yán)重阻礙，”楊晨青表示，“事實(shí)上，由于自2011年下半年起，開(kāi)發(fā)商層面即開(kāi)始有意識(shí)地放緩中高檔項(xiàng)目的入市節(jié)奏，而主要依靠中低檔剛需類產(chǎn)品來(lái)支撐業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，時(shí)至今年，其實(shí)企業(yè)手上的剛需類產(chǎn)品普遍已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘，而前期積壓下來(lái)的高檔產(chǎn)品正愈發(fā)燙手，經(jīng)過(guò)本次調(diào)控的再度加碼，恐怕有相當(dāng)一部分企業(yè)將被迫在高檔房市場(chǎng)上打價(jià)格戰(zhàn)?！?/font>
事實(shí)上，在調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，多家房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品轉(zhuǎn)型也在進(jìn)行中。榮安地產(chǎn)證券投資部的吳小姐表示，公司早就開(kāi)始注重剛需地產(chǎn)的發(fā)展，并在房型設(shè)計(jì)上向剛需靠攏。這次政策對(duì)二手房影響比較大，將會(huì)影響購(gòu)房者的信心，應(yīng)該說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)大漲。不過(guò)，吳小姐認(rèn)為，住房需求還在，只是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿地更加謹(jǐn)慎。
萬(wàn)科公司則表示，政策的出臺(tái)再次印證了中央對(duì)調(diào)控的決心，堅(jiān)定了對(duì)調(diào)控長(zhǎng)期性的看法，相信房地產(chǎn)調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期性任務(wù)，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房仍然是基本的方向。萬(wàn)科的策略是順應(yīng)政策導(dǎo)向，繼續(xù)面向自住需求，堅(jiān)持“為普通人蓋好房子”、“蓋有人住的房子”的理念，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。
另外一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有關(guān)人士則表示，新政對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生影響，比如從購(gòu)房者的需求看，會(huì)從關(guān)注市中心的二手房，轉(zhuǎn)向郊區(qū)的一手房。這對(duì)房地產(chǎn)商郊區(qū)的項(xiàng)目有好處，特別是郊區(qū)稍微大點(diǎn)的房子，購(gòu)房者很可能選擇一步到位。
英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄之前一直推薦房地產(chǎn)股，在他看來(lái)，“國(guó)五條”是對(duì)房?jī)r(jià)暴漲的應(yīng)對(duì)，穩(wěn)定市場(chǎng)的措施。但是這樣的調(diào)控措施確實(shí)史無(wú)前例，造成了股市的短期震蕩。但是他表示健康穩(wěn)定發(fā)展是調(diào)控的大方向。房?jī)r(jià)和成交量不會(huì)暴漲暴跌。還是穩(wěn)定為主，投資者也不應(yīng)該過(guò)度恐慌。太樂(lè)觀或者太悲觀都不可取。
李大霄表示，各個(gè)地方的調(diào)控政策不一樣，控制的保障房情況也不同。對(duì)一、二、三線城市以及各種類型的地產(chǎn)業(yè)的影響也不一樣。如新政對(duì)以商業(yè)地產(chǎn)為主的房企與以剛需改善型為主的房企的影響顯然不一樣。不過(guò)從總體上看，一線城市剛性需求強(qiáng)，因此更看好一線城市的房地產(chǎn)。
南京世界貿(mào)易中心營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)黃振剛則表示，購(gòu)房者有多元化需求，新政對(duì)不同的項(xiàng)目會(huì)有不同的影響。雖然世界貿(mào)易中心是高端產(chǎn)品，但產(chǎn)品與新政抑制的方向不重疊。政策的出臺(tái)不是壓制房地產(chǎn)，而是引導(dǎo)其健康發(fā)展。他同時(shí)認(rèn)為，公司管理水平也決定樓盤(pán)未來(lái)的增長(zhǎng)空間。
房產(chǎn)商靜觀其變
在“國(guó)五條”出來(lái)后，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商則保持了沉默。
今年“兩會(huì)”期間，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)建筑股份有限公司副總裁孔慶平在接受采訪時(shí)表示，新“國(guó)五條”政策調(diào)控效果，需要看未來(lái)的實(shí)施細(xì)則方能做出判斷，但近期土地價(jià)格升幅較快的現(xiàn)象會(huì)受到抑制。
萬(wàn)科公司也表示，市場(chǎng)是一個(gè)復(fù)雜的體系，短期內(nèi)政策對(duì)市場(chǎng)會(huì)有什么影響，還需要進(jìn)一步觀察。保利地產(chǎn)董秘黃海也向《投資者報(bào)》記者表示，公司對(duì)新政產(chǎn)生的影響還在研究中，任何的政策都有一個(gè)觀察的階段，未來(lái)還要看市場(chǎng)的反應(yīng)。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟在接受《投資者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，調(diào)控的目的還是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。對(duì)大開(kāi)發(fā)商的影響應(yīng)該沒(méi)有那么大。調(diào)控的目的還是抑制投機(jī)投資需求。一方面，新政會(huì)令購(gòu)房者對(duì)于二手房的需求轉(zhuǎn)向新房，這對(duì)新房銷(xiāo)售有利，但另一方面，這個(gè)過(guò)程中要考慮的是，如果二手房賣(mài)不掉，改善性需求的首付款也湊不齊，影響剛性需求。也會(huì)影響新房銷(xiāo)售。新政對(duì)新房銷(xiāo)售的最終影響還需要進(jìn)一步觀察和研究。
陳晟認(rèn)為，從房子的角度看，稀缺的房子，會(huì)把價(jià)格轉(zhuǎn)嫁給下家。而不稀缺的房子，只能降價(jià)銷(xiāo)售。從開(kāi)發(fā)商的角度看，大開(kāi)發(fā)商受到的影響會(huì)小一些，而小開(kāi)發(fā)商的客戶群比較特殊，很可能受到調(diào)控的影響。
像上海新梅這樣的小房地產(chǎn)公司，已經(jīng)在為轉(zhuǎn)型考慮，上海新梅在2012年年報(bào)中披露，將依托大股東資源，在新材料、白酒和金融領(lǐng)域逐步實(shí)施轉(zhuǎn)型。
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