不能放開集體土地開發(fā)商品房 否則房?jī)r(jià)將崩盤
導(dǎo)讀：政府擔(dān)心一放開集體入市就亂套了，村里頭農(nóng)民都來(lái)建房了，就管不住了。其實(shí)這個(gè)問題是可以解決的，在建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體土地市場(chǎng)同時(shí)必須建立一套適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)配置的調(diào)控措施。首先要加強(qiáng)規(guī)劃管理，但是規(guī)劃不是現(xiàn)在指標(biāo)控制式的規(guī)劃，必須做成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)式的公眾參與式的規(guī)劃。還可以通過收稅來(lái)調(diào)控土地管理，占用耕地要收取耕地占用稅，房子買多了要征房產(chǎn)稅。
人物簡(jiǎn)介
鄭振源
1982年進(jìn)入農(nóng)業(yè)部土地管理局，1986年進(jìn)入國(guó)家土地管理局任規(guī)劃司副司長(zhǎng)?，F(xiàn)任中國(guó)老年科技工作者協(xié)會(huì)國(guó)土資源分會(huì)土地與環(huán)境專業(yè)委員會(huì)主任。
政府的直接干預(yù)市場(chǎng)扭曲土地價(jià)格
南都：近年來(lái)圍繞著征地拆遷矛盾不斷，其中暴露出現(xiàn)行的征地制度存在哪些問題？
鄭振源：征地拆遷矛盾的根源就是現(xiàn)在用地是一個(gè)嚴(yán)格的計(jì)劃配置制度。1998年土地管理法修訂，指導(dǎo)思想就是要嚴(yán)格保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制建設(shè)用地，建立了土地用途管制制度。可用三句話概括，第一，禁止集體土地入市，把征地作為獲得建設(shè)用地的唯一途徑，保持政府對(duì)土地建設(shè)用地供應(yīng)的壟斷。第二，政府編制土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃，由政府來(lái)決定耕地保有量是多少，把這些指標(biāo)層層分解下放到基層。第三，規(guī)定了一套高度集權(quán)的審批制度，土地用途、權(quán)屬的轉(zhuǎn)換都要經(jīng)過審批，而且大部分拿到省里頭來(lái)審批。制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)很低，和土地市場(chǎng)價(jià)格差距很大，因此出現(xiàn)很多征地拆遷矛盾。
現(xiàn)在征地制度改革要從兩方面改革，第一，縮小到真正的公共利益需要的范圍之內(nèi)。第二，提高征地補(bǔ)償費(fèi)，按正常的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，可是現(xiàn)在沒有正常的市場(chǎng)價(jià)格，房產(chǎn)的壟斷價(jià)格很高。
南都：土地管理部門一直強(qiáng)調(diào)土地嚴(yán)管初衷是耕地保護(hù)，你怎么看這個(gè)問題？
鄭振源：我國(guó)建設(shè)用地的指標(biāo)控制脫離了用地實(shí)際，會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)和低效利用?，F(xiàn)在搞的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，土地的使用都是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下產(chǎn)生的土地需求，政府不可能預(yù)測(cè)到各個(gè)地方建設(shè)用地是多少。所以用地指標(biāo)分下去，有的地方分多了用不了，項(xiàng)目不來(lái)，地就在那曬太陽(yáng)了，就造成了土地浪費(fèi)。還有很多地方用地指標(biāo)不夠用，項(xiàng)目來(lái)了拿不到指標(biāo)，只能違法用地。
在中央下達(dá)的建設(shè)用地指標(biāo)中有1/3是無(wú)償劃撥使用，政府的辦公大樓、大學(xué)城、城市里的大馬路、大廣場(chǎng)都是劃撥用地，不用交土地出讓金，結(jié)果每個(gè)城市都有豪華的政府大樓、各色形象工程屢禁不止，造成土地粗放利用。
2/3的土地指標(biāo)通過市場(chǎng)出讓，其中存兩個(gè)分割的土地市場(chǎng)，一個(gè)是政府定價(jià)、協(xié)議出讓的工業(yè)用地市場(chǎng)，2008年后大都改為掛牌出讓，實(shí)際上仍是為企業(yè)量身定做的協(xié)議出讓。地方政府為爭(zhēng)奪投資項(xiàng)目，有意壓低地價(jià)。2003年到2010年我國(guó)工礦用地出讓價(jià)全國(guó)平均每畝9.7萬(wàn)元。土地如此便宜，企業(yè)便粗放利用土地，增加建設(shè)用地使用量。另一個(gè)是真正“招拍掛”出讓的市場(chǎng)，主要是住宅用地和商業(yè)用地，指標(biāo)本來(lái)就少，加上地方政府為了抬高地價(jià)有意識(shí)的“半饑餓”供應(yīng)，造成用地價(jià)格高漲。2003年到2010年住宅用地平均出讓價(jià)每畝56萬(wàn)元，是工業(yè)用地的六倍。地價(jià)高，房?jī)r(jià)自然水漲船高，這也是造成很多農(nóng)民工不能市民化的重要原因。
南都：也就是說(shuō)現(xiàn)有的土地管制方式效果并不好？
鄭振源：政府對(duì)土地市場(chǎng)的直接干預(yù)扭曲了土地價(jià)格，造成資源錯(cuò)配。過多的土地配置于工業(yè)，而住宅用地供應(yīng)不足。計(jì)劃配置式的土地用途管制制度和被政府直接干預(yù)的國(guó)有土地市場(chǎng)，花費(fèi)了巨額管理成本，并沒有達(dá)到預(yù)期的耕地和建設(shè)用地調(diào)控目標(biāo)。1999年第二輪土地利用總體規(guī)劃規(guī)定的2010年耕地保有量、建設(shè)用地總量指標(biāo)在2002年便被全面突破；2008年第三輪規(guī)劃規(guī)定的2010年建設(shè)用地總量也在2010年被突破。
所以我的觀點(diǎn)就是必須把計(jì)劃配置土地變?yōu)槭袌?chǎng)配置，用土地價(jià)格來(lái)配置土地資源。
集體土地建房不敢放開主要是怕亂
南都：集體土地入市主要面臨什么障礙？
鄭振源：要建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)就必須讓集體土地入市。集體土地入市，首先要賦予集體土地與國(guó)有土地平等的法律地位，按“公有私用”方向完善集體土地產(chǎn)權(quán)制度。
“八二憲法”第十條規(guī)定：城市土地國(guó)有，允許集體土地進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)；明確規(guī)定集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地必須經(jīng)過土地征收。這是不合理的，城市土地在哪里，哪些是城市土地？城市土地年年都在擴(kuò)大，而且城市數(shù)量也是在增加的，1982年我國(guó)有240多個(gè)城市，現(xiàn)在有600多個(gè)城市，城市的擴(kuò)張?jiān)斐杉w土地國(guó)有化，完全剝奪了集體土地所有權(quán)?，F(xiàn)在的政策要求在城市規(guī)劃圈內(nèi)的集體土地不準(zhǔn)入市，因?yàn)橐ＷC城市土地國(guó)有這個(gè)性質(zhì)，從而造成城中村的集體土地就不能入市只能征收，城市的郊區(qū)、馬上就要變成城市的農(nóng)村也不能入市，必須征收，征地價(jià)格又低，當(dāng)然農(nóng)民就不愿意了。
所以我建議，城市土地可以國(guó)有也可以集體所有，為什么在集體所有的土地上就不能建城市呢？城市的住宅用地、學(xué)校用地完全可以在集體土地上建。要集體土地入市第一個(gè)條件必須修法，明確集體土地、集體建設(shè)用地的所有權(quán)和使用權(quán)。第二條要明確集體土地入市的市場(chǎng)規(guī)則、怎么交易，把城市房地產(chǎn)管理法修改成城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。
南都：現(xiàn)在政府的擔(dān)心是什么呢？
鄭振源：政府擔(dān)心一放開集體入市就亂套了，村里頭農(nóng)民都來(lái)建房了，就管不住了。其實(shí)這個(gè)問題是可以解決的，在建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的集體土地市場(chǎng)同時(shí)必須建立一套適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)配置的調(diào)控措施。首先要加強(qiáng)規(guī)劃管理，但是規(guī)劃不是現(xiàn)在指標(biāo)控制式的規(guī)劃，必須做成市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)式的公眾參與式的規(guī)劃。還可以通過收稅來(lái)調(diào)控土地管理，占用耕地要收取耕地占用稅，房子買多了要征房產(chǎn)稅。
允許集體土地入市最大的影響就是地方政府的賣地財(cái)政，現(xiàn)在地方政府提出許多宏大的城鎮(zhèn)化計(jì)劃，要建設(shè)多少個(gè)新區(qū)，就必須要搞征地拆遷，還有很多地方債務(wù)要靠土地出讓金來(lái)償還，這就逼地方政府靠征地賣地來(lái)籌集資金。所以搞新型城鎮(zhèn)化，財(cái)稅制度要改，避免地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。
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