天價(jià)地王集中出現(xiàn) 地市高燒暗藏風(fēng)險(xiǎn)
近期，北京、上海、蘇州、杭州等地“地王”集中出現(xiàn)，讓地價(jià)的上漲步伐持續(xù)高歌猛進(jìn)。
多城市刷新地價(jià)
近日，多個(gè)城市高價(jià)“地王”扎堆出現(xiàn)。先是京滬分別刷新單價(jià)和總價(jià)記錄，隨后是蘇杭等二線城市的“地王”橫空出世。
9月4日，融創(chuàng)中國以21億元拿下北京朝陽區(qū)農(nóng)展館北路8號(hào)住宅地塊，剔除配建面積后，其樓面價(jià)高達(dá)7.3萬元／平方米，成為北京單價(jià)最高的“地王”。
北京單價(jià)“地王”剛剛誕生，上海總價(jià)“地王”便橫空出世。9月5日，備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊亦覓得買家。新鴻基旗下公司以217.7億元競(jìng)得該地塊，高出起始價(jià)約42億元，溢價(jià)率24.4%，成為上?？們r(jià)“地王”。據(jù)計(jì)算，該地塊的樓面單價(jià)為每平方米37264.4元。
業(yè)內(nèi)人士指出，盡管徐家匯項(xiàng)目并非住宅地塊，但其釋放的“地王”效應(yīng)仍對(duì)整個(gè)樓市帶來沖擊。
而在同一天，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價(jià)被刷新。世茂房地產(chǎn)和世茂股份赴杭州與蘇州雙線作戰(zhàn)，最終以83.94億元總價(jià)斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價(jià)均被刷新，成為當(dāng)日的“雙城地王”。
渣打銀行最新調(diào)查的30家開發(fā)商中，21家表示在未來的3到6個(gè)月準(zhǔn)備購買土地，其中10家還表示與3個(gè)月前相比，當(dāng)前有更大的土地需求。有23家開發(fā)商認(rèn)為未來6個(gè)月內(nèi)房價(jià)漲幅將達(dá)10%，6家開發(fā)商表示漲幅會(huì)更大。
短期內(nèi)土地市場(chǎng)難降溫
業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來土地市場(chǎng)供應(yīng)緊張、競(jìng)爭激烈，是高溢價(jià)率地塊、高單價(jià)地塊頻現(xiàn)的主要原因。
克爾瑞研究中心指出，我國一線城市及熱門二線城市的土地儲(chǔ)藏量相對(duì)匱乏，而房地產(chǎn)企業(yè)又集中在此類城市搶地。因此，雖然政府加大了土地供應(yīng)量，但依然改變不了這些城市土地僧多粥少的局面。
克爾瑞研究中心分析師李瑩表示：“在熱點(diǎn)城市推出核心地塊時(shí)，實(shí)力房企的強(qiáng)勢(shì)爭奪，直接導(dǎo)致了高價(jià)地的產(chǎn)生?！?/font>
上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份，上海、北京、廣州、深圳等10個(gè)典型城市土地出讓金收入811.6億元，土地成交均價(jià)為每平方米3259元，同比增幅分別達(dá)到149.3%和151.4%。從目前各地排出的出讓公告看，今后幾個(gè)月土地市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)依舊，土地成交均價(jià)或仍將處于高位。
除北上廣三大城市之外，部分重點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)也是火爆異常。截至目前，杭州今年的土地出讓金額已經(jīng)高達(dá)866.72億元，超過去年全年的611億元；南京今年前8個(gè)月土地拍賣共吸金505億元，遠(yuǎn)超去年全年的358億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，短期內(nèi)很難期望土地市場(chǎng)降溫，一是地方政府在市場(chǎng)看好的階段急于推出優(yōu)質(zhì)地段，賣個(gè)好價(jià)，必然導(dǎo)致“地王”頻出；二是開發(fā)商亟待“補(bǔ)庫存”，再加上手中不差錢，在樂觀預(yù)期下必然加大土地儲(chǔ)備和開發(fā)力度，市場(chǎng)需求增加，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)偏少，也導(dǎo)致開發(fā)商之間對(duì)土地資源的爭奪更為激烈。
李嘉誠拋售內(nèi)地物業(yè)引起關(guān)注
與此同時(shí)，地市的火熱引發(fā)了部分市場(chǎng)人士的擔(dān)憂。有專家認(rèn)為，目前一二線熱點(diǎn)城市的地價(jià)幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場(chǎng)面臨資金流出、國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向不確定的情況下，開發(fā)商不計(jì)成本拿地，未來或面臨價(jià)格下跌被套的風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是，在全國各地“地王”頻出，開發(fā)商一片狂熱之時(shí)，華人首富李嘉誠卻開始拋售其在內(nèi)地所持物業(yè)資產(chǎn)：廣州西城都薈廣場(chǎng)、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心；此外，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計(jì)劃，并已獲華潤的競(jìng)購。
李嘉誠大舉出售內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對(duì)比。萬科董事會(huì)主席王石在獲悉融創(chuàng)拿下北京新“地王”后，在微博上點(diǎn)評(píng)稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”
中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機(jī)到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產(chǎn)和資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)有劇烈波動(dòng)，李嘉誠選擇在現(xiàn)在的時(shí)間點(diǎn)退出，潛藏的信號(hào)說明他或許已認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)間。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)桑雨楓認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)政策的不確定，是剛剛產(chǎn)生的“地王”們將面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)。
(記者 鄭鈞天、魏宗凱)
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