理財(cái)師談赴美購(gòu)房要訣：位置和稅優(yōu)比售價(jià)重要
國(guó)內(nèi)很多富裕人群熱衷于去歐美“掃貨”，不只是名牌包包、首飾等奢侈品，更包括房地產(chǎn)。事實(shí)上，在境外投資中，房地產(chǎn)一直是中國(guó)高收入人群青睞的主要投資產(chǎn)品。
是不是投資國(guó)外的房地產(chǎn)就一定能保值增值？在配置境外房產(chǎn)時(shí)，要考慮哪些因素？美國(guó)紅杉財(cái)富規(guī)劃資深合伙人、美國(guó)認(rèn)證財(cái)富規(guī)劃師麥慧琪日前接受了《證券日?qǐng)?bào)》記者專訪，就上述問題發(fā)表看法。
全盤“觀稅”
房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司仲量聯(lián)行近日發(fā)布的海外房產(chǎn)投資市場(chǎng)的分析報(bào)告顯示，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下，中國(guó)高凈值人群（個(gè)人可投資資產(chǎn)超過一千萬元）開始更多將目光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)市場(chǎng)。
在擁有很多有全球資產(chǎn)配置需求客戶的麥慧琪眼中，中國(guó)的高凈值人群的理財(cái)意識(shí)尚處于初始階段，“富裕人群只是覺得應(yīng)該進(jìn)行國(guó)外資產(chǎn)配置，可能是國(guó)外的股票、基金、銀行產(chǎn)品，或者是房地產(chǎn)，但對(duì)于具體應(yīng)該如何配置，要考慮哪些因素，還沒有精細(xì)化的全方位理財(cái)概念?！丙溁坨髡J(rèn)為。
具體到對(duì)海外房產(chǎn)的投資，麥慧琪稱，不同國(guó)家的稅法不同，在投資之前，一定要做足準(zhǔn)備，認(rèn)真比對(duì)，做好規(guī)劃。
以中國(guó)和美國(guó)的區(qū)別為例。
中國(guó)的稅法跟美國(guó)的稅法有很大不同。比如，在中國(guó)，房產(chǎn)持有五年以上，縱然升值很多，出售時(shí)稅率也很低，算起來也相當(dāng)簡(jiǎn)單；而美國(guó)的房產(chǎn)增值稅算法卻非常復(fù)雜，擁有五年以上的自住房，個(gè)人可以有25萬美元的免稅額，而夫妻共有房產(chǎn)的免稅額為50萬美元，超過的部分就要看實(shí)際增值金額再分別計(jì)算美國(guó)聯(lián)邦以及房產(chǎn)所在的州和市的稅率。
以一對(duì)住在紐約市的夫妻來說，如果他們要賣掉一棟四年前購(gòu)入、目前自住、并已增值100萬美元的房子，他們可享受50萬美元的免稅額，而剩余的50萬美元的增值額要以30%以上的稅率被征稅，也就是說他們稅后的獲利會(huì)被減掉十幾萬美元。另外，如果這房子是用來投資出租的話，算法又會(huì)不太一樣。
再比如，在美國(guó)持有房產(chǎn)，無論住與不住，都是有成本的，因?yàn)樾枰磕杲欢悾ǖ囟悾?。“拿紐約來講，這個(gè)稅率1%-2%是很正常的?！?/font>
麥慧琪稱，總的來說，美國(guó)稅務(wù)條款千千萬萬，非常復(fù)雜，且其國(guó)稅局的執(zhí)法能力極高，與中國(guó)人習(xí)慣的相對(duì)簡(jiǎn)單的稅法和執(zhí)法方式都相去甚遠(yuǎn)。所以，在投資之前要了解清楚境外房產(chǎn)每年的持有成本是多少，要交多少稅，不能單純憑感覺。
要會(huì)挑地兒
事實(shí)上，全球資產(chǎn)的投資價(jià)值與其所處的國(guó)家或區(qū)域有很大關(guān)系，投資者不僅要研究不同國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)的稅法，還要考慮所要投資房產(chǎn)所處的地區(qū)。
有媒體報(bào)道稱，自底特律7月18日宣布破產(chǎn)以來，大批中國(guó)投資者“逢低買進(jìn)”底特律房產(chǎn)，一買就是幾十處甚至上百處，且“不需要看房，只要選些好的就行”。
這讓麥慧琪難以理解。
“我感覺風(fēng)險(xiǎn)很大。那兒的房子不值錢，包括市中心也根本就沒有人住，未來五年到十年底特律能不能發(fā)展起來都很難講?！彼J(rèn)為。
招商銀行與貝恩公司今年5月聯(lián)合發(fā)布的《2013中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示，與2009年和2011年相比，中國(guó)高凈值人群在投資理財(cái)方面的需求更加復(fù)雜，更加關(guān)注“財(cái)富保障”和“財(cái)富傳承”。
“有錢人投資的第一目的是資產(chǎn)保值?！丙溁坨鞣Q，“盡管從整體上看，未來十年，投資美國(guó)資產(chǎn)能起到很好的保值功能，但不是美國(guó)任何地區(qū)的房產(chǎn)都是如此?！?/font>
她舉了費(fèi)城的例子。
上世紀(jì)八十年代前后，費(fèi)城的工業(yè)發(fā)展非常蓬勃，地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮，但是到了九十年代，隨著美國(guó)重工業(yè)的優(yōu)勢(shì)逐漸喪失，費(fèi)城的經(jīng)濟(jì)開始走下坡路。盡管現(xiàn)在費(fèi)城開始出現(xiàn)部分高科技企業(yè)，但其房?jī)r(jià)一直都沒恢復(fù)。
相應(yīng)的，過去二十年，費(fèi)城的房?jī)r(jià)只隨著上一波美國(guó)房市成長(zhǎng)升值后，就進(jìn)入了下行周期，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與上世紀(jì)八十年代相比，基本沒有漲。盡管費(fèi)城近年來也有些地方（比如大學(xué)城）房?jī)r(jià)逐漸上漲，但其仍有很多地方處于低迷期。
“資產(chǎn)配置是很有講究的，尤其是在配置國(guó)外資產(chǎn)時(shí)，一定要認(rèn)真研究要投資資產(chǎn)的性質(zhì)，在什么地點(diǎn)，以及所處地方未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)。”麥慧琪時(shí)常跟她的客戶講，要充分進(jìn)行分析之后再進(jìn)場(chǎng)，不能只因?yàn)楝F(xiàn)在價(jià)格低就盲目投資。(證券日?qǐng)?bào))
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