核心提示|明年起，我省居民再買房就可以實(shí)現(xiàn)“拎包入住”了！近日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展成品住宅的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），明確我省成品住宅的建設(shè)目標(biāo)：從2018年1月1日起，全省所有巿、縣新開(kāi)工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)。這意味著，未來(lái)“精裝房”將成為河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。

　　成品房時(shí)代來(lái)到，與毛坯房相比，它是否會(huì)推高房?jī)r(jià)？裝修質(zhì)量如何保障？房企開(kāi)發(fā)成品房將面臨哪些考驗(yàn)？昨日，大河報(bào)記者采訪多名業(yè)內(nèi)專家為您權(quán)威解讀。

　　【新政】 

　　明年起，全省新建商品住房全部需成品交付 

　　據(jù)了解，此次《意見(jiàn)》首先明確了成品住宅建設(shè)的目標(biāo)：鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)新開(kāi)工商品住宅項(xiàng)目要全部推行成品住宅；2018年1月1日起，全省所有市、縣新開(kāi)工建設(shè)商品住宅，全部要按照成品住宅設(shè)計(jì)建設(shè)（不含4層以下住宅及單套面積大于200平方米的住宅）。

　　滿足購(gòu)房者裝修“個(gè)性化”需求 

　　《意見(jiàn)》明確了成品住宅建設(shè)的原則：發(fā)展成品住宅遵循“經(jīng)濟(jì)、適用、綠色、美觀”的原則，成品住宅實(shí)行土建、裝修一體化設(shè)計(jì)與管理，可根據(jù)不同層次需求逐步開(kāi)展“菜單式”“訂制式”的成品房交付模式。

　　新建住宅項(xiàng)目必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建造 

　　《意見(jiàn)》還要求，所拍得地塊內(nèi)建設(shè)的商品住宅必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。新開(kāi)工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目和推行綠色建筑的住宅項(xiàng)目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

　　政府部門(mén)將優(yōu)先支持成品住宅建設(shè)用地 

　　《意見(jiàn)》指出，各級(jí)國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)根據(jù)本地區(qū)成品住宅發(fā)展規(guī)劃，加強(qiáng)用地保障，優(yōu)先支持成品住宅建設(shè)項(xiàng)目用地。在以招拍掛或劃撥方式供地的住宅建設(shè)項(xiàng)目中，要根據(jù)規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃條件和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)條件意見(jiàn)，在土地出讓合同中載明建設(shè)成品住宅的要求。凡供開(kāi)發(fā)成品住宅的土地都要按照成品住宅要求進(jìn)行招拍掛。

　　驗(yàn)收不合格的成品房不給辦竣工驗(yàn)收備案 

　　《意見(jiàn)》要求，加強(qiáng)對(duì)成品住宅工程的質(zhì)量控制，成品住宅項(xiàng)目實(shí)行分戶驗(yàn)收并進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)，沒(méi)有組織分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的成品住宅項(xiàng)目不予辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

　　“樣板間”在拿預(yù)售證前建好，半年內(nèi)不準(zhǔn)拆除 

　　《意見(jiàn)》要求：成品住宅樣板套應(yīng)在取得預(yù)售許可證之前完成，在合同預(yù)定的交房日期之后180日內(nèi)不得拆除，鼓勵(lì)在已完成的結(jié)構(gòu)內(nèi)做樣板套。

　　房企實(shí)際裝修成本可在稅前扣除 

　　值得關(guān)注的是，《意見(jiàn)》對(duì)于參與成品住宅的房企予以政策支持：實(shí)際裝修成本可按規(guī)定在稅前扣除，成品住宅項(xiàng)目建筑廢棄物處置費(fèi)，可由地方政府予以減免；對(duì)采用成品住宅技術(shù)的優(yōu)質(zhì)誠(chéng)信企業(yè)，在收取國(guó)家規(guī)定的建設(shè)領(lǐng)域各類保證金時(shí)，可適當(dāng)給予減免；成品住宅示范項(xiàng)目?jī)?yōu)先推薦參加中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)、優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)等評(píng)選活動(dòng)。

　　【疑問(wèn)】 

　　政策早有風(fēng)聲，為何要提前？ 

　　新政策推出后，立即引起廣泛關(guān)注，這比之前我省提出的建設(shè)目標(biāo)要求期限大大提前了。

　　大河報(bào)記者了解到，早在2016年年初，我省就曾提出在新開(kāi)工住宅中逐年提高成品住宅比例，要求到2020年，新開(kāi)工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例，省轄市及城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)爭(zhēng)取達(dá)到80%，鄭州航空港綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)爭(zhēng)取全覆蓋，縣城(市)要達(dá)到60%以上。

　　“之所以政策會(huì)提前，或許跟環(huán)保壓力過(guò)大有關(guān)。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社教授認(rèn)為，以前，毛坯房交付后，業(yè)主裝修往往產(chǎn)生大量建筑垃圾。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一套90平方米的毛坯房，因裝修產(chǎn)生的建筑垃圾達(dá)2噸多。

　　劉社稱：“在很多國(guó)家，商品房都是成品交付。房屋成品交付和現(xiàn)房交付是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟的標(biāo)志?！背善纷≌?jié)約資源、更環(huán)保。

　　【聲音】 

　　買房就能“拎包入住”？有人歡喜有人憂 

　　省時(shí)、省心，買房就能“拎包入住”……對(duì)于成品住宅，許多購(gòu)房者很期待，但也有人表示擔(dān)憂。

　　“我們年輕人都喜歡個(gè)性化的設(shè)計(jì)，這種‘菜單式裝修’能否滿足我們的要求呢？”市民小李認(rèn)為，成品房增加了裝修成本，這勢(shì)必會(huì)提高房?jī)r(jià)。

　　“從目前鄭州的成品房市場(chǎng)看，不少開(kāi)發(fā)商的裝修是不過(guò)關(guān)的，業(yè)主買到房子后還需要花費(fèi)很多錢去整改，甚至出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)的事情。”即將購(gòu)房的孫先生認(rèn)為，由于業(yè)主不能在裝修過(guò)程中進(jìn)行監(jiān)督，開(kāi)發(fā)商以次充好的情況時(shí)有發(fā)生，待到交房后出現(xiàn)問(wèn)題，消費(fèi)者維權(quán)費(fèi)時(shí)費(fèi)力。因此，孫先生質(zhì)疑，在成品房的建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)從中牟取暴利，把多重費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者？統(tǒng)一裝修能否保證建材質(zhì)量和環(huán)保？

　　【解讀】 

　　針對(duì)購(gòu)房者提出的問(wèn)題，昨日，大河報(bào)記者邀請(qǐng)多位專家及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行逐一解讀。

　　　推行成品住宅未來(lái)房?jī)r(jià)是否提高？  

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清表示，全部推行成品住宅后，房?jī)r(jià)組成結(jié)構(gòu)增加了裝修裝配成本，所以，形式上房?jī)r(jià)一定會(huì)推高，但成品住宅的裝修裝配是批量進(jìn)行的，與消費(fèi)者買下毛坯房后自行裝修裝配相比，成本降低，成品住宅整體價(jià)格應(yīng)該低于毛坯房加裝修價(jià)格。

　　還有業(yè)內(nèi)人士這樣算了一筆賬。一套100萬(wàn)元的毛坯房，業(yè)主自己還需要花10萬(wàn)元進(jìn)行裝修，總計(jì)要110萬(wàn)元。而開(kāi)發(fā)商在裝修材料上集中采購(gòu)，批量施工，有可能只需五六萬(wàn)元就能完成，并且，這筆錢還能用按揭貸款支付，這對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)更劃算。

　　成品房裝修質(zhì)量如何保障？

　　一些購(gòu)房者擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商以次充好，裝修質(zhì)量無(wú)法保障。

　　對(duì)此，省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，未來(lái)我省將建立一整套成品住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，目前《河南省成品住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》已經(jīng)于3月1日發(fā)布實(shí)施；未來(lái)，我省還將逐步出臺(tái)《成品住宅分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《成品住宅施工圖審查標(biāo)準(zhǔn)》《河南省成品住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等一系列標(biāo)準(zhǔn)，為成品住宅保駕護(hù)航。

　　省成品住房領(lǐng)域資深專家王明磊進(jìn)一步解釋稱，未來(lái)，我省出臺(tái)的《河南省成品住宅評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》將會(huì)推出三個(gè)不同星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)體系，消費(fèi)者可以購(gòu)買不同星級(jí)的成品住宅。

　　　成品住宅將對(duì)裝修行業(yè)產(chǎn)生什么影響？  

　　鄭州資深地產(chǎn)人士馬水旺認(rèn)為，未來(lái)，裝修公司會(huì)向更專業(yè)的方向發(fā)展，從個(gè)人業(yè)務(wù)發(fā)展為集中批量業(yè)務(wù)，而裝修材料由開(kāi)發(fā)商集中采購(gòu)，裝修公司將轉(zhuǎn)變?yōu)閯趧?wù)承包公司。一些小的沒(méi)有實(shí)力的公司可能被淘汰出局，裝修材料、小家電、五金照明等裝修的相關(guān)產(chǎn)品，將會(huì)由原來(lái)的個(gè)體采購(gòu)變成裝修公司或者是房地產(chǎn)公司集團(tuán)采購(gòu)。

　　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨哪些考驗(yàn)？  

　　大河報(bào)記者從省住建廳了解到，截至今年4月，鄭州成品住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量已經(jīng)發(fā)展到了20家，而在2015年成品住宅剛剛起步時(shí)，還不足5家。一線房企除恒大、萬(wàn)科、碧桂園外，綠地等均加入成品住宅行列，本土房企亞新、康橋、建業(yè)、正商、正弘也積極轉(zhuǎn)型，探索成品住宅建設(shè)之路。

　　“推進(jìn)成品住宅，對(duì)本土的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將是一個(gè)全新的挑戰(zhàn)?！编嵵菀恢科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前不少本土開(kāi)發(fā)商面臨著起步晚、人才短缺、技術(shù)儲(chǔ)備不足等問(wèn)題。成品住宅要求從設(shè)計(jì)之初就一體化設(shè)計(jì)、一體化審圖、一體化施工、一體化驗(yàn)收；建筑設(shè)計(jì)與室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)同時(shí)設(shè)計(jì)、統(tǒng)一出圖，并不是很多人認(rèn)為的先建房子后裝修。這種建造模式對(duì)國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商來(lái)講是輕車熟路，但對(duì)本土開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的課題，如果不按照要求，很可能達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

　　河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)宋向清也認(rèn)為，在此政策背景下，開(kāi)發(fā)商商品房開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)投放的難度加大，一是成本增加，本已緊繃的資金壓力進(jìn)一步加大；二是工序增加，環(huán)節(jié)增加，對(duì)開(kāi)發(fā)商的綜合開(kāi)發(fā)能力提出了更高的要求；三是購(gòu)房者將更加挑剔，市場(chǎng)細(xì)分將更加精準(zhǔn)。

　　“對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，發(fā)展成品住宅既是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)?！比醇瘓F(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理王振東說(shuō)。