南京高科：業(yè)績有望繼續(xù)穩(wěn)步提升
公司從1993年開始涉足股權(quán)投資，08年成立了高科新創(chuàng)，進一步擴大股權(quán)投資平臺。11年更設(shè)立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創(chuàng)、高科科貸”的多層次、多渠道專業(yè)股權(quán)投資平臺初步搭建完成，為股權(quán)投資業(yè)務(wù)下一步快速成長奠定堅實基礎(chǔ)。
市政業(yè)務(wù)穩(wěn)步推進
公司立足南京，歷年來承擔著“城市運營商”的主要職責，擔當了國家級南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仙林新市區(qū)的開發(fā)建設(shè)者和公共服務(wù)提供商，建立了以工程總承包施工(工程管理)為主體，市政設(shè)計、管養(yǎng)為輔，涵蓋園林綠化、物業(yè)管理、污水處理等業(yè)務(wù)的“大市政”產(chǎn)業(yè)鏈，成為了東區(qū)建設(shè)的重要力量。市政業(yè)務(wù)多年來為公司提供穩(wěn)定的業(yè)務(wù)量以及利潤水平，提供較豐富的現(xiàn)金流，同時平滑地產(chǎn)業(yè)務(wù)周期性較大帶來的業(yè)績波動等。
2010年開發(fā)區(qū)東區(qū)開發(fā)拉開帷幕，南京市政府將開發(fā)區(qū)東區(qū)及金陵石化循環(huán)經(jīng)濟示范園合共132.33平方公里范圍交由南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會實施統(tǒng)一管理。公司在同年簽署了《關(guān)于南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)循環(huán)經(jīng)濟示范園一期和龍?zhí)稒C電產(chǎn)業(yè)園之委托開發(fā)合同》，獲得合同開發(fā)面積9.13平方公里。按照合同規(guī)定，開發(fā)區(qū)管委會保證公司獲得固定的委托開發(fā)收益。年化凈收益率為公司實際投入的委托開發(fā)直接成本和間接成本總和的6%。
目前南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管轄面積擴大到200平方公里，后續(xù)公司在如市政基礎(chǔ)設(shè)施承建、土地成片開發(fā)轉(zhuǎn)讓、園區(qū)管理及服務(wù)、委托開發(fā)等方面的潛在業(yè)務(wù)量相當大，將支持公司市政業(yè)務(wù)的繼續(xù)穩(wěn)步推進。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展進入成熟期
發(fā)展勢頭良好
公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前主要以南京高科置業(yè)有限公司為運作平臺。其累計開發(fā)面積已達400萬平米，項目儲備量超過200萬平米，產(chǎn)品品類涵蓋普通住宅、高檔別墅、商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟適用房等多個領(lǐng)域。高科置業(yè)堅持中高端商品住宅開發(fā)的戰(zhàn)略定位，開發(fā)的山水風華、新城鄰里、誠品城、左右陽光等樓盤均在市場創(chuàng)出不錯的銷售業(yè)績。目前公司正在著力打造高科·榮境、高科·榮域項目。我們認為公司近幾年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在不斷發(fā)展壯大，年均銷售收入均達到10億以上，占公司總收入的比重也不斷提升。公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭良好并且已經(jīng)進入了一個相對成熟期。
今年公司主推樓盤高科榮域及高科榮境兩個項目，定位中高端市場。項目在南京市場上產(chǎn)生較大影響力，從而大大提升了公司在房地產(chǎn)業(yè)上的品牌形象。預(yù)計該兩大項目年內(nèi)均能實現(xiàn)不錯的銷售業(yè)績，對12及13年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)績增長有所提振。
高科榮域
公司今年主推的高科·榮域項目坐落于仙林大學(xué)城核心，周邊高校林立，距地鐵二號線學(xué)則路站約2.5公里。項目總建筑面積約21萬平米，規(guī)劃21棟小高層住宅，8棟電梯花園洋房，配建風情商業(yè)街，多功能會所等。項目采用干掛石材外立面、尊崇入戶門廳、電梯私有化等等，大大提高項目品位，很好地打造高科置業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌形象。
公司從12年1月份開始推出22、24棟房源，隨后陸續(xù)推出其它號樓宇，項目均價12000元，上半年整體銷售去化情況令人滿意。7月中下旬開始陸續(xù)加推小高層房源，預(yù)計能保持較好去化。項目整體將于13年竣工交付。
高科榮境
榮境項目分為A-1、A-2兩個地塊，建設(shè)用地面積42萬平米。A-1地塊為純別墅用地，總用地面積5.7377公頃，總建筑面積4.5萬平米。規(guī)劃建筑26幢別墅，其中12棟為聯(lián)排單體別墅，其他14棟為疊加別墅，共計207套。A-2地塊規(guī)劃建設(shè)有山頂別墅、大平層住宅、商業(yè)和山頂會所。公司將于近期推出榮境一期項目。目前儲客情況較理想，估計樓盤開盤能實現(xiàn)熱銷。
榮境的聯(lián)排別墅，突破傳統(tǒng)聯(lián)排別墅的尺度局促，邊戶單元面寬達12米，中間單元面寬達到9.5米；聯(lián)排別墅的私家庭院地面抬高處理，讓主人在回家時享受充滿魅力的入口空間；且主要臥室均朝南，實現(xiàn)全明布局，大面積的私家庭院和情景露臺贈送。而榮境的疊加較普通疊加產(chǎn)品不一樣的是，更注重了業(yè)主入戶時的尊貴感受，疊加別墅下戶的邊戶享360度私家庭院，中間戶前后有庭院；疊加別墅上戶私享獨立電梯，并有情景露臺贈送。
股權(quán)投資提升公司價值
股權(quán)投資業(yè)務(wù)是公司的業(yè)務(wù)亮點之一，也是公司核心價值的重要組成部分。公司從93年開始涉足股權(quán)投資，08年成立了高科新創(chuàng)，進一步擴大股權(quán)投資平臺。11年更設(shè)立了南京高科科技小額貸款有限公司。至此，公司涵蓋“上市公司、高科新創(chuàng)、高科科貸”的多層次、多渠道專業(yè)股權(quán)投資平臺初步搭建完成，為股權(quán)投資業(yè)務(wù)下一步快速成長奠定堅實基礎(chǔ)。
公司目前股權(quán)投資中，已上市公司共3家，分別為棲霞建設(shè)、中信證券以及南京銀行。這3家上市公司資產(chǎn)質(zhì)地優(yōu)良且盈利能力強，為公司帶來豐厚的利潤回報。11年公司共獲得該3家上市公司貢獻的股利收益1.39億元；而以公布的利潤分配方案測算，12年共可獲得股利收益1.54億元，相當于貢獻12年每股收益約0.22元。公司最初對該3家公司投資成本僅為12.684億元，以12年6月底市值計算，公司所持3家上市公司股權(quán)的公允價值合計約46.16億。未來如若出售股權(quán)，將能大大增厚業(yè)績。
另外公司控股的臣功制藥，經(jīng)過幾年的努力已逐漸擺脫以往“規(guī)模較小、品種單一”的瓶頸束縛，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭。目前“臣功制藥”已在市場上樹立了“兒科用藥專家”的品牌形象，同時產(chǎn)品銷售遍布全國，銷售收入逐年增長，多年來都為公司提供穩(wěn)定的利潤收益。
其余參股的多家高新企業(yè)以及金融企業(yè)同樣具有市場前景廣闊、盈利能力突出的優(yōu)點，如近期新增投資的廣東怡創(chuàng)、恒安方信等項目。其中廣州農(nóng)村商業(yè)銀行以及南京證券等，在未來幾年成功上市可能性也較高。
我們認為，公司前期多個項目的成功足以證明其投資運營團隊具有豐富經(jīng)驗以及出眾的能力。同時經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)項目資源豐富。公司深耕開發(fā)區(qū)多年，利用三大專業(yè)平臺，在識別與獲得有潛力的質(zhì)優(yōu)項目上具有天然優(yōu)勢。公司近年在項目獲得上也已經(jīng)涉足除江蘇省外的其它地區(qū)，足見其具有全國布局的戰(zhàn)略前瞻性以及能力。股權(quán)投資業(yè)務(wù)通過“投資—培育—退出”的良性發(fā)展機制，為公司創(chuàng)造出豐厚的投資收益，也使企業(yè)成為社會上真正的價值創(chuàng)造者。這也是公司未來業(yè)績實現(xiàn)超預(yù)期增長的關(guān)鍵所在。
總結(jié)與投資建議
公司作為園區(qū)開發(fā)類企業(yè)，以市政業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)以及股權(quán)投資三大業(yè)務(wù)作為支撐，未來業(yè)績能繼續(xù)穩(wěn)步提升。首先市政業(yè)務(wù)隨著開發(fā)區(qū)擴展而不斷推進，未來一段時間都能為公司提供穩(wěn)定的收入來源，同時能平滑地產(chǎn)周期性風險；其次公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)過近幾年的發(fā)展壯大，進入了一個相對成熟期。開發(fā)的產(chǎn)品市場認受性高銷售理想，大大提升公司房地產(chǎn)品牌形象的同時也很好地為公司業(yè)績增長提供有力支撐。最后公司憑借深耕開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢，在優(yōu)質(zhì)項目挖掘以及獲得上具有較大優(yōu)勢。運營團隊經(jīng)驗豐富能力出眾，相信能繼續(xù)為公司創(chuàng)造出豐厚的投資收益。
南京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為國家級開發(fā)區(qū)，近期新三板擴容獲批，將能刺激公司股價造好；另一方面，公司參股多家金融企業(yè)，在金融改革的帶動下公司也能成為間接受惠者。預(yù)測12——13年EPS分別為0.91元、1.15元和1.30元，對應(yīng)當前股價PE分別為11倍、8倍和7倍，股價較便宜，給予公司“謹慎推薦”投資評級。
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