沈陽(yáng)悄然放開(kāi)限購(gòu) 恐難扭轉(zhuǎn)樓市低迷
樓市降價(jià)潮在蔓延，一些限購(gòu)城市隨之松綁，東北最大的城市沈陽(yáng)也悄悄放開(kāi)了限購(gòu)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭昨日(6月10日)在其認(rèn)證微博上稱，從中介內(nèi)部獲取的消息，即日起沈陽(yáng)限購(gòu)取消，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅。
沈陽(yáng)一位房地產(chǎn)人士昨日給《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供一份名為 《關(guān)于落實(shí)沈陽(yáng)市人民政府辦公廳促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知》的文件顯示，“購(gòu)房人購(gòu)買住房時(shí)，賣房人出賣住房時(shí)，查詢家庭唯一住房由房產(chǎn)局負(fù)責(zé)或由購(gòu)房人、賣房人填寫(xiě)《家庭唯一住房申報(bào)表》，聲明其買賣房屋為家庭唯一住宅。且外地居民來(lái)沈購(gòu)房，享受與本地人同等政策?！?/font>
此外，沈陽(yáng)當(dāng)?shù)囟辔粯I(yè)內(nèi)人士也證實(shí)了放開(kāi)限購(gòu)的消息。沈陽(yáng)一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者，沈陽(yáng)取消限購(gòu)沒(méi)有正規(guī)的文件出臺(tái)，但是在辦理的過(guò)程中，可以低調(diào)去處理，“如果有買的，就可以辦理?！?/font>
不過(guò)，上述文件并沒(méi)有沈陽(yáng)市相關(guān)部門(mén)的蓋章，記者也未從相關(guān)部門(mén)獲得確認(rèn)。
放開(kāi)不能扭轉(zhuǎn)趨勢(shì) /
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，沈陽(yáng)全面放開(kāi)限購(gòu)的主因是市場(chǎng)供大于求，庫(kù)存量過(guò)大。世聯(lián)地產(chǎn)沈陽(yáng)地區(qū)總經(jīng)理李巖表示，限購(gòu)主要限制的是中高端置業(yè)人群，也就是二環(huán)以內(nèi)的購(gòu)房者，所以放開(kāi)不會(huì)出現(xiàn)大量成交，因?yàn)椴](méi)有改變客戶的預(yù)期。對(duì)于原來(lái)受限購(gòu)的客戶和開(kāi)發(fā)商而言，并不是實(shí)質(zhì)性的利好，只可能把一些因?yàn)橄拶?gòu)不能買房的需求釋放掉，“但(沈陽(yáng))整個(gè)市場(chǎng)的觀望情緒很重，并不是能通過(guò)限購(gòu)根本扭轉(zhuǎn)和改變的，依靠這個(gè)形成大批量的成交，不太現(xiàn)實(shí)。”
沈陽(yáng)限購(gòu)令從2011年開(kāi)始實(shí)施，限購(gòu)令指出，在沈陽(yáng)市人口密集、房?jī)r(jià)過(guò)高的二環(huán)區(qū)域內(nèi)，暫時(shí)實(shí)行居民家庭限購(gòu)住房套數(shù)政策。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，相比限購(gòu)前的2010年全年，沈陽(yáng)老城區(qū)交易占比為43%。限購(gòu)后的最近一年成交量占比中，老城區(qū)二環(huán)內(nèi)占比為34%。限購(gòu)對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)買行為造成了一定影響。
“這一傳聞被政府證實(shí)的可能性很小，事實(shí)上現(xiàn)在全國(guó)各地除一線城市外的限購(gòu)政策執(zhí)行力度都在減弱?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，領(lǐng)頭羊效應(yīng)比較明顯，對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，隨著樓市降溫，土地出讓放緩，放松調(diào)控的意愿非常強(qiáng)烈。
他認(rèn)為，在出現(xiàn)領(lǐng)頭羊帶領(lǐng)的情況下，其他城市跟隨的可能性非常大。從效果看，即使被證實(shí)，效果也有限，在2011年末各地也出現(xiàn)傳聞?wù){(diào)控松綁，但一直到央行大規(guī)模釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)才出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。
在香港聯(lián)祥置業(yè)總經(jīng)理杜宏鵬看來(lái)，沈陽(yáng)的限購(gòu)政策一直偏松，只是在二環(huán)內(nèi)限購(gòu)。限購(gòu)并沒(méi)有成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力大的主要因素。政策面是朝寬松面走，但是一兩個(gè)政策并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利好，只有政策疊加，才會(huì)產(chǎn)生效果。
當(dāng)?shù)匾晃环科蟮呢?fù)責(zé)人透露，限購(gòu)政策的取消，并不會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘挟a(chǎn)生利好，沈陽(yáng)主要面臨的是購(gòu)買力的問(wèn)題，是供求關(guān)系的問(wèn)題。沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)比較低，去化速度一直保持平衡，沒(méi)有太大的變動(dòng)。
前5月住宅成交量降28.83%
克而瑞沈陽(yáng)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)商品住宅截至到5月末為2665萬(wàn)平方米，去化周期為32個(gè)月。今年前5個(gè)月商品住宅的成交量為386.87萬(wàn)平方米，同比下降28.83%。
住建部副部長(zhǎng)齊驥曾表示，所謂高庫(kù)存是指庫(kù)存量高于月銷售量12~15倍，高于1年~1年半銷售量的。庫(kù)存壓力大是沈陽(yáng)開(kāi)發(fā)商最為頭疼的問(wèn)題，連土地市場(chǎng)也受到了影響。
公開(kāi)信息顯示，5月5日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)出讓五塊渾南宗地，最終四地流拍，渾南新區(qū)只順利拍出一塊地，總價(jià)93萬(wàn)元。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)只有3家競(jìng)拍企業(yè)到場(chǎng)。經(jīng)過(guò)極為短暫的競(jìng)拍，DL-14013地塊被19號(hào)買家以樓面地價(jià)323元/平方米，總價(jià)93萬(wàn)元競(jìng)得。分析人士認(rèn)為，此塊地能夠順利拍出，得益于其地塊面積小、起價(jià)很低。
同策咨詢研究部發(fā)布的《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》中指出，全國(guó)45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴程度排名中，沈陽(yáng)位居第24位，2013土地出讓金527.62億元，2013年一般預(yù)算財(cái)政收入801億元，2013土地財(cái)政依賴度65.9%。
張大偉表示，沈陽(yáng)等城市目前的庫(kù)存量去化速度需要20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求放緩。全國(guó)大部分城市的需求上漲均出現(xiàn)乏力。
他分析，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，放松調(diào)控難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。根據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，自去年下半年以來(lái)，已有安徽、浙江、江蘇等8個(gè)省份共16個(gè)城市進(jìn)行了相關(guān)政策的微調(diào)或松綁。
全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌表示，對(duì)于供不應(yīng)求的城市，限購(gòu)政策不能放松，還要增加供應(yīng)量遏制投機(jī)投資需求；對(duì)于嚴(yán)重供大于求的城市要消化、減少供應(yīng)量。一些庫(kù)存量大的城市，也支持投資性需求，在戶籍上給予放開(kāi)，地方收費(fèi)或者公積金貸款方面降低門(mén)檻，鼓勵(lì)買房?！ ?/font>
(王杰)
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