北上廣地王天價項目開發(fā)各顯神通
7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，以26.3億元的最高上限價格成交。由于這一項目配建了16400平方米回遷房，該地塊樓面地價達到了4.29萬元/平方米，刷新了全國住宅單價地王紀錄。
這一重量級地王出現，引起了業(yè)界的討論：如此高的單價，未來開發(fā)出的產品將以怎樣的定價推向市場？同時，在此前誕生的地王也再次回歸人們的視線。這些地王項目現狀如何？《每日經濟新聞》近日在北京、上海、廣州三地進行了調查。
/北京/
逆市奪萬柳地王 中赫置地欲復制“釣魚臺7號院”？
每經記者 王杰 發(fā)自北京
7月10日，北京海淀萬柳一塊面積3.9萬平方米的土地，在央企“集體放棄”、萬科全程未舉牌的情況下，經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及326輪回購面積博弈之后，終被民企中赫置地投資控股有限公司(以下簡稱中赫置地)摘得。中赫置地以26.3億元的最高上限價格、40.9%的溢價率、配建16400平方米回遷房的條件最終勝出。據業(yè)內人士測算，扣除海淀區(qū)政府回購的面積之后，該地塊樓面地價約為4.29萬元/平方米，刷新了北京單價地王的紀錄。
中央財經大學教授魯桂華曾為萬柳項目的定價算了一筆賬：如果售價達10萬元/平方米，相當于未來70年間每月支付8.3萬元租金或一次性支付1000萬元租一套100平方米的住房。
北京中原市場研究部張大偉提供的數據顯示：2009年5月起至今，北京溢價率超100%且已開盤的19個“地王級”項目，累計銷售額僅446.46億元，尚未達到土地出讓金總和468.76億元。
不僅項目的“錢途”不明朗，作為黑馬的中赫置地是否有足夠的資金買地，也被業(yè)內質疑。公開資料顯示，中赫置地是中赫集團的全資子公司，其在全國房地產企業(yè)中排名并不靠前，也不算知名。不過，中赫置地開發(fā)的釣魚臺7號院項目因“京城第一高價樓盤”而備受關注。
中赫已有高端項目經驗
事實上，在參與角逐萬柳地塊的開發(fā)商中，華僑城、融創(chuàng)中國、龍湖地產、招商、中冶、中化方興、萬科、中建和九龍倉聯合體等企業(yè)規(guī)模都大出中赫置地許多。
曾發(fā)起北京第一起集資建房的業(yè)內人士于凌罡在萬柳地王成交的第一時間曾在博客發(fā)出這樣的質疑：考慮到資金每年10%的利息成本，以及每平方米5000元的建房成本，兩年后，萬柳地塊的直接得房成本，就已經是33億元，再考慮10%的其他成本(稅費和管理)，合計36.466億元，每平方米不賣到59450元，開發(fā)商就是賠本賺吆喝。他給中赫置地設定的負債率是80%。
然而，中赫置地似乎并不缺錢。來自北京中原地產數據顯示，該公司開發(fā)的兩大項目“釣魚臺7號院”和“北緯40°”的銷售總額達到56.6億元。記者通過北京市住建委網站上查詢到，中赫置地“釣魚臺七號院”和“北緯40°”兩個項目并沒有未售房源抵押。一般情況下，缺錢的地產公司總是會把旗下已建成物業(yè)的未售房盡可能抵押給銀行，以換取足夠的資金。這意味著中赫置地開發(fā)中柳地塊所需要的銀行貸款并沒有他想象中那么高。
中國指數研究院指數研究總監(jiān)何田表示，參與萬柳地塊拍賣的企業(yè)對于“地王”都有自己的判斷，各房企對于風險承受能力，銷售預期不一樣。中赫置地因為有了釣魚臺7號院的開發(fā)經驗，更注重樓盤品質與價格；別的競拍企業(yè)同時有多個項目需要開發(fā)，更注重銷售速度與資金回流。
對中赫置地來說，更為有利的是，它的競爭對手大多并沒有開發(fā)10萬元/平方米單價高端住宅的經驗。在上市的兩年多里，釣魚臺7號院幾乎始終籠罩在京城最貴樓盤的光環(huán)中，根據北京市住建委的歷史數據，2009年8月18日，開盤不到一個月的釣魚臺7號院，總計售出房屋23套，成交均價高達7.28萬元/平方米。
隨后，釣魚臺7號院售價屢創(chuàng)新高，連續(xù)5個季度穩(wěn)居京城第一。2010年二季度，釣魚臺7號院成交均價突破10萬元大關，達到10.94萬元/平方米，比2009年開盤時上漲50%，而周邊樓盤價格一般在4萬元/平方米左右。而從7萬多元/平方米漲至30萬元/平方米，僅用了不到兩年時間。
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