房地產(chǎn)10年調(diào)控：從揚(yáng)湯止沸到釜底抽薪
面對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸入暖春的繁華，突如其來(lái)的國(guó)務(wù)院令讓所有游戲參與者心生疑慮。被簡(jiǎn)稱(chēng)為“國(guó)五條”的調(diào)控政策誕生于2013年2月20日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
一些市場(chǎng)參與者評(píng)論“國(guó)五條”為“最溫柔的一刀”，因?yàn)檫@部分措施并無(wú)太多新意。但是回溯本屆政府10年中的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，從當(dāng)初確立房地產(chǎn)業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱到抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在揚(yáng)湯止沸與釜底抽薪之間，調(diào)控效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)。
國(guó)五條，“階段性總結(jié)”？
“我個(gè)人認(rèn)為本次的‘國(guó)五條’沒(méi)有新的東西，主要在于強(qiáng)調(diào)之前的政策?！?月25日接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊(微博)》專(zhuān)訪的全國(guó)人大代表、河南建業(yè)集團(tuán)(00832.HK)董事長(zhǎng)胡葆森說(shuō)。他認(rèn)為，這項(xiàng)政策或許可以看做房地產(chǎn)調(diào)控的階段性“總結(jié)”，在此之后，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控還將持續(xù)?！坝嘘P(guān)‘國(guó)五條’的細(xì)則可能不會(huì)出現(xiàn)了”。
“國(guó)五條”要求，各省會(huì)城市制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的考核問(wèn)責(zé)制度等政策，在國(guó)務(wù)院此前發(fā)布的調(diào)控政策中早已存在。一家金融機(jī)構(gòu)對(duì)此的分析報(bào)告稱(chēng)，會(huì)議內(nèi)容主要還是之前說(shuō)的“系鞋帶”(重申以往調(diào)控政策)、“打板子”(對(duì)地方政府問(wèn)責(zé))。這家券商認(rèn)為，目前政府主要還是在“打板子”上加大力度，問(wèn)責(zé)和監(jiān)督地方政府還是會(huì)起較大作用。
這份2月末刊出的報(bào)告預(yù)計(jì)，在兩會(huì)之前中央可能不會(huì)出臺(tái)“殺傷力較大的政策”。
要求匿名的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高層領(lǐng)導(dǎo)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》：“我認(rèn)為‘國(guó)五條’的核心意義在于對(duì)此前的政策進(jìn)行鞏固。”他認(rèn)為，從2012年中期開(kāi)始，一線城市和部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)迅速回暖情況。而造成這種市場(chǎng)狀態(tài)的原因是一部分剛性需求集中釋放所導(dǎo)致的。“如果不斷鞏固限購(gòu)和限貸政策以及增加住房與用地的供給，同時(shí)推動(dòng)問(wèn)責(zé)制的話，調(diào)控效果會(huì)得到有效持續(xù)?！?/font>
這位從事房地產(chǎn)業(yè)工作超過(guò)20年的人士預(yù)計(jì)，剛性需求集中釋放的情況不會(huì)持續(xù)太久?！叭ツ暝?jīng)有人妄稱(chēng)二三線城市的限購(gòu)限貸政策將差別化對(duì)待，現(xiàn)在‘國(guó)五條’的出臺(tái)實(shí)際上就已經(jīng)對(duì)抱有類(lèi)似幻想的人進(jìn)行了預(yù)期調(diào)控?！?/font>
“目前可能不會(huì)出現(xiàn)新的細(xì)則了?！彼f(shuō)。
類(lèi)似的評(píng)價(jià)也得到陽(yáng)光100集團(tuán)副總裁范小沖的認(rèn)同，“這實(shí)際是本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)階段性收尾。其強(qiáng)調(diào)持續(xù)調(diào)控的符號(hào)化意義更加突出?！薄爱?dāng)然，這對(duì)于當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)價(jià)格反彈也具有一定程度的遏制效果。”
當(dāng)然，亦有媒體援引未核實(shí)的消息說(shuō)，深圳和北京等城市針對(duì)“國(guó)五條”的框架都正在制定甚至早已制定好實(shí)施細(xì)則。
至于“國(guó)五條”到底“溫不溫柔”，這種效果很難在短時(shí)間之內(nèi)顯現(xiàn)。
2003—2008年：“揚(yáng)湯止沸”
近10年間，中央對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控幾乎從未間斷過(guò)。不同的是，面對(duì)迥異的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，調(diào)控政策也分鼓勵(lì)和抑制兩種。
2003年8月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，明確“房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的提法，提出要保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。
由此發(fā)端，作為資本密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始奔騰。但隨著市場(chǎng)供需兩旺，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻逐漸滑向失控的邊緣。
2004年8月，國(guó)土資源部等部委聯(lián)合發(fā)文，嚴(yán)令各地須在當(dāng)年8月31日前將協(xié)議出讓土地中的“遺留問(wèn)題”處理完畢，否則國(guó)土部門(mén)有權(quán)收回土地，納入國(guó)家土地儲(chǔ)備(即“8·31”大限)。中央政府開(kāi)始從土地供給角度來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。
進(jìn)入2005年，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格依舊攀升。3月，央行宣布取消房貸優(yōu)惠政策；部分地區(qū)的個(gè)人房貸首付比例從20%上調(diào)到30%。調(diào)控觸角開(kāi)始觸及消費(fèi)層面。同月“國(guó)八條”出臺(tái)，內(nèi)容涉及政府負(fù)責(zé)機(jī)制、引導(dǎo)合理住房需求、監(jiān)測(cè)樓市運(yùn)行等。
兩個(gè)月后，“2005年新國(guó)八條”出臺(tái)，要求把房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)快、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。
而相關(guān)配合政策也在當(dāng)年9月和10月下發(fā)。銀監(jiān)會(huì)收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；國(guó)家稅務(wù)總局也以文件形式要求個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房必須納稅。
2006年，北京、上海、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)更加猛烈的飆升。為了抑制來(lái)勢(shì)兇猛的投資需求，4月26日央行將5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)到6.39%。一個(gè)月后，“國(guó)六條”出臺(tái)。這被視為新一輪房地產(chǎn)調(diào)控序幕拉開(kāi)。7月，建設(shè)部下發(fā)171號(hào)“外資限購(gòu)令”。
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