萬科總裁郁亮:“B轉(zhuǎn)H”為二次股改 無融資計劃
“對于萬科來說,我們(B轉(zhuǎn)H)相當(dāng)于歷史上第二次股改。這次B轉(zhuǎn)H并不涉及融資安排,也沒有融資計劃?!?月21日,萬科(000002.SZ,200002.SZ)總裁郁亮表示。
1月18日晚間,從上個月26日開始停牌的萬科終于公布B轉(zhuǎn)H方案,擬申請將已發(fā)行的B股轉(zhuǎn)換上市地,以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易。1月21日,萬科復(fù)牌,A股和B股雙雙漲停。
“中集集團完成的首例B轉(zhuǎn)H給后來者開了個好頭,萬科方案明顯借鑒了中集集團的經(jīng)驗。但對市場而言,與中集集團相比,萬科業(yè)務(wù)單一,且增長性明確,其估值不存在多大分歧。”一位上海私募人士對本報記者稱。
去年收購香港南聯(lián)地產(chǎn)之后,萬科已擁有一個香港融資平臺,此次B轉(zhuǎn)H若順利實施,萬科在解決B股問題的同時,又增加了一個H股融資平臺,這無疑留給市場更多想象空間。
香港市場亦期待萬科的到來。
“B轉(zhuǎn)H預(yù)計會成為今年香港市場的主題之一。”廣發(fā)證券(香港)經(jīng)紀(jì)有限公司首席策略分析師羅滿強告訴記者,此前中集集團反應(yīng)已很火爆,而近期“內(nèi)房股”在香港市場表現(xiàn)很不錯,市場對萬科這個“內(nèi)房股”龍頭的到來很期待。
京華山一國際(香港)研究部主管彭偉新則表示,外資繼續(xù)看好內(nèi)地房地產(chǎn)公司估值,如果萬科轉(zhuǎn)股到H股,相信在追逐“內(nèi)房股”風(fēng)氣下,萬科H股估值可能還會比A股好一點。
“第二次股改”
萬科B轉(zhuǎn)H方案頗類似于中集集團的方案。中金公司指出,其相同點為:都是介紹上市;同樣有現(xiàn)金選擇權(quán),收購溢價都是5%;H股上市后境內(nèi)老股東還是只能賣不能買。
但相較中集集團,萬科B轉(zhuǎn)H條件更好,其B股投資者中,境外投資者所占比例很高?!澳壳叭f科超過95%的B股由境外投資者持有,90%以上由境外機構(gòu)投資者持有。”萬科董秘譚華杰表示,轉(zhuǎn)換到H股上市對境外投資者基本不會產(chǎn)生限制,相反能獲得更好的交易環(huán)境。
此次為萬科B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)的第三方,為華潤(集團)有限公司及其子公司、新加坡政府投資公司(GIC)、高瓴資本管理有限公司,其收購溢價為5%。但與中集不同的是,萬科的第三方包括自家大股東?!叭f科股東華潤、GIC參與了現(xiàn)金選擇權(quán)接盤,體現(xiàn)了大股東對于公司的支持,類似于自行增持。”中金公司稱。
但由于香港市場公眾股持股限制,如果行使現(xiàn)金選擇權(quán)比例過高,超過B 股總數(shù)1/3,可能導(dǎo)致公眾持股比例達不到聯(lián)交所要求,萬科方案由此存在無法實施的可能。
回溯中集集團的經(jīng)驗,其第三方原本能收購的B股上限為5.77億股,結(jié)果共計1.37億份中集B股票申報了現(xiàn)金選擇權(quán),占比23.7%。
但對于萬科而言,這一比例達到1/3的可能性極小。
“萬科復(fù)牌后漲停,預(yù)計上漲還會繼續(xù),這么對比起來,停牌前溢價5%的價格(每股13.13港元)并沒有吸引力。理性的投資者不會選擇現(xiàn)金選擇權(quán)。只要大盤沒大變化,方案通過幾乎沒問題。”前述上海私募人士稱。
該人士分析,萬科的基本面亦支持這一結(jié)論——對市場而言,與中集集團相比,萬科業(yè)務(wù)單一,且增長性明確,其估值不存在多大的分歧。
目前,萬科B轉(zhuǎn)H方案尚需經(jīng)股東大會審議,在分別經(jīng)出席股東大會的全體股東和B股股東2/3以上表決權(quán)通過后,還需要取得中國證監(jiān)會、香港聯(lián)交所的同意和批準(zhǔn)。
“B轉(zhuǎn)H”不涉及融資
國內(nèi)長期以來對房地產(chǎn)公司融資的限制,讓萬科的B轉(zhuǎn)H嘗試引來更多期待。
國泰君安營業(yè)部人士稱,目前房地產(chǎn)A股公司已喪失再融資功能,而港股則不設(shè)限制。
事實上,萬科赴港搭建融資平臺已有實質(zhì)動作。去年,萬科通過旗下全資子公司以約10.79億港元的價格,收購香港南聯(lián)地產(chǎn)約1.9億股股份,持股比例73.91%,并改名為“萬科置業(yè)(海外)”。
不過,據(jù)香港聯(lián)交所規(guī)定,上市公司收購?fù)瓿珊蟮膬赡瓴坏糜兄卮筚Y產(chǎn)重組,這使萬科置業(yè)在短期內(nèi)還不能成為萬科在港的融資平臺。由此,未來萬科是否通過H股融資便成為備受關(guān)注的話題。
對此,郁亮表示,此次B轉(zhuǎn)H并不涉及融資安排,也沒有融資計劃。這相當(dāng)于萬科歷史上第二次股改,以轉(zhuǎn)換到流通更好的市場,同時也跟萬科B股境外投資者占90%以上的結(jié)構(gòu)有關(guān)聯(lián)。
萬科執(zhí)行副總裁肖莉則稱,B轉(zhuǎn)H是非常簡單的轉(zhuǎn)板,目的主要是增強B股流動性。她強調(diào),未來萬科B轉(zhuǎn)H之后,所有融資還是要按照監(jiān)管要求和監(jiān)管部門規(guī)定的程序進行。
郁亮指出,萬科其實一直都有國際化融資渠道,比如新加坡政府投資公司(GIC)就和萬科有項目投資上的合作,還有中信資本等都有合作。過去5年來,萬科銷售從數(shù)百億到超過1400億,這是在沒有資本市場融資的情況下做到的。
“萬科已習(xí)慣沒有資本融資也可以解決發(fā)展問題,一個重要原因是萬科有很多合作者,包括戰(zhàn)略合作者?!庇袅练Q。
郁亮表示,未來H股即使有融資安排,境外融資的資金也并不是那么容易就能轉(zhuǎn)到境內(nèi)使用的,這方面萬科仍需繼續(xù)跟進研究。
在萬科董秘譚華杰看來,房企的海外融資在每年大約9萬-10萬億的房企資金來源中占比很小,當(dāng)前房企40%以上的資金來源是預(yù)售款和按揭貸款。因此,萬科H股作為融資渠道的價值并沒有想象的那么高。
但已有人從另外的角度給萬科算這筆賬。中投證券1月21日發(fā)布研報稱,港股公司的融資成本較低,如中海地產(chǎn)2011年平均借貸成本是3.4%,2012年發(fā)行的10億美元10年期票據(jù)部分票息為3.95%,遠低于A股上市房企融資成本。因此若能成功利用香港上市平臺實現(xiàn)融資,萬科融資成本或?qū)⒔档?-4個百分點。
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