葉檀：假離婚是掩耳盜鈴 樓市存在長期泡沫
“國五條”出臺，雖然20%的個人所得稅并未出臺落地細則，但離婚潮、提前買賣房屋規(guī)避稅收已經(jīng)出現(xiàn)。北京住建委最新公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，同期北京二手住宅網(wǎng)簽量達到了9400套，環(huán)比上一周(2月23日~3月1日)增加140.5%，與上月同期(2月2日~8日)相比大幅增加279.5%。據(jù)說，一些城市的離婚家庭比正常時間多出三、四倍。
以離婚規(guī)避限購，證明很多人把經(jīng)濟利益暫時置于家庭親情之上。既然一些人能夠毫無顧忌把千余頭死豬扔進江，既然開著寶馬車的人曾經(jīng)堂而皇之地申請經(jīng)濟適用房，既然房地產(chǎn)已經(jīng)成為多數(shù)居民最主要的財富，在這樣的文化與財富土壤下，出現(xiàn)離婚規(guī)避限購、規(guī)避稅收的情況也就不難理解。更何況，暫時離婚并非永久離婚，購房、產(chǎn)權(quán)分離后出現(xiàn)復(fù)婚潮，可以想見。
這是經(jīng)濟人的理性選擇。
經(jīng)濟的問題、稅收的問題，必須理性處理。筆者并非主張突破道德的底線，而是想指出，明確的預(yù)期才有明確的行為模式，在中國現(xiàn)實下，明確的預(yù)期可能與發(fā)達經(jīng)濟體完全不同。
對于某些國人而言，為房產(chǎn)離婚、復(fù)婚也許是對家庭財產(chǎn)負責的做法，并非道德上的劣跡。西方人對于房產(chǎn)的興趣向來不如東方人強烈，中國、日本的購房潮時期，房價的增速遠遠超過美國次貸危機前房價的增速。
如果推出房產(chǎn)稅，并對自住與改善型需求規(guī)定免稅額，相信會杜絕中低收入階層的假離婚現(xiàn)象。對于高收入階層而言，他們就會把房產(chǎn)稅預(yù)期納入投資收益的考量范疇，對投資做出更為精準的決定，而不是以離婚作為手段規(guī)避政策。只要房地產(chǎn)繼續(xù)作為家庭的支柱財產(chǎn)，那么，就會有人尋找各種方式規(guī)避重稅，相信未來中國與美國一樣，稅法專家會大行其道。
也許在西方發(fā)達經(jīng)濟體眼中，中國的離婚潮是政府重稅倒逼的結(jié)果。但不同的文化、不同的財富構(gòu)成，使得各地的標準不盡相同。我們無法評估在土地財政與房產(chǎn)稅之間，哪一個影響更大一些。比土地財政更糟糕的情況只能是，在征收房產(chǎn)稅之后，土地財政不降反增。
另一則案例也能夠證明各方對于泡沫的理解各不相同，反映出不同的社會特色。
房地產(chǎn)價格屢調(diào)難降，房地產(chǎn)市場本無泡沫的言論浮出水面。全國政協(xié)委員、香港祥祺控股集團有限公司董事長陳紅天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的沒泡沫，打都打不爛的不叫泡沫，過去五六年各種手段都沒有把房地產(chǎn)壓下去，這就沒有泡沫了?！贝苏撨`反常識，泡沫時間有長有短，短的一、兩年就崩盤，長的可以到五、六年以上，甚至十幾年。
目前統(tǒng)計房地產(chǎn)泡沫以房價、居民收入、貸款增長等方式進行統(tǒng)計，但此類國際通行指標在中國房地產(chǎn)市場偶爾失靈，存在著非常奇特的現(xiàn)象。
雖然房價收入比畸高，雖然黑燈率很高，但銀行的個人按揭貸款依然是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。原因在于，中高收入階層掌握大部分資產(chǎn)，他們甚至不必依賴銀行借貸就能擁有數(shù)套房產(chǎn)，而中低收入階層把房產(chǎn)當作立身之本，集家族之力償還借貸，不到最后關(guān)頭絕不會把房產(chǎn)拱手讓給銀行。大部分購房者仍然把大城市作為事業(yè)的起點，想方設(shè)法在大城市買房。
中國的房地產(chǎn)泡沫崩潰的表現(xiàn)，并不在于按揭貸款崩潰，并不會像美國一樣，房產(chǎn)價格下降、二次抵押者把房產(chǎn)交給銀行，最大的可能性是，富裕群體集體拋棄擁有的多套房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到境外，地方政府以土地抵押的負債大部分成為壞賬，到那時，會出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，地方政府與銀行的資產(chǎn)負債表急劇惡化，債務(wù)危機大爆發(fā)。逐漸減少土地依賴，逐步縮小貧富差距，逐步減少空置率，才是軟著陸的根本。
中國需要自建反映特色的指標系統(tǒng)，這不是掩耳盜鈴，拋棄PM2.5指標另創(chuàng)自己滿意的數(shù)據(jù)，而是根據(jù)更精準的數(shù)據(jù)更好地反映市場風險。不拋棄PM2.5，同時建立自己的指標與調(diào)控系統(tǒng)，才是根本。
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