全國兩會釋放樓市新基調(diào) 2014年調(diào)控路線漸清晰
每逢全國兩會，房地產(chǎn)調(diào)控政策將何去何從始終是最受關(guān)注的話題?？偫砣温氁詠淼氖追菡ぷ鲌蟾嬷小搬槍Σ煌鞘星闆r分類調(diào)控”的表述，讓2014年樓市調(diào)控總體路線框架逐漸清晰。從2005年至2013年連續(xù)9年，每一年的總理政府工作報告都提到了“遏制房價上漲”等字眼，唯獨今年沒有提到，而是重點對住房保障機制做了大篇幅描述。住建部副部長則對于總理報告中的“分類調(diào)控”有了進一步的解釋——“雙向調(diào)控”。
【定調(diào)】2014樓市將“雙向調(diào)控”
3 月5日，國務(wù)院總理李克強，在全國人大開幕會上所作的政府工作報告中指出，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。雖然報告未指出具體的調(diào)控方法，但上述表述無疑為今年的樓市調(diào)控定下了總基調(diào)。
3月6日，全國政協(xié)委員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥稱，“雙向調(diào)控”亦可稱分類指導(dǎo)。齊驥認為，今年以來，1、2月份部分熱點城市雖然交易量較去年同期有所下降，但總體上還是呈現(xiàn)出供應(yīng)不足、供需矛盾比較突出的現(xiàn)象。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2013年，在70個大中城市中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格的上漲幅度都超過了20%，南京、廈門、徐州、桂林等20多個二三線城市房價漲幅也高于10%，而中西部地區(qū)的三四線城市漲勢相對平緩。
齊驥指出，現(xiàn)階段全國房地產(chǎn)市場分化加劇，因此，未來在調(diào)控手段上，將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場的具體情況進行分類指導(dǎo)，今年的市場調(diào)控工作主要是：第一，要千方百計地增加普通商品住房的供應(yīng)，特別是中小套型商品房的供應(yīng)。住建部已經(jīng)與國土資源部等有關(guān)部門商定，對于一線城市今年要繼續(xù)增加住宅用地的供應(yīng)，加快普通商品住房建設(shè)開發(fā)和銷售的節(jié)奏。
第二，為了緩解供求矛盾，仍然繼續(xù)采取調(diào)控措施，包括差別化信貸、稅收政策。今年一線城市仍將繼續(xù)執(zhí)行限購政策，以保持城市住房供求關(guān)系得到緩解;此外，在這一類城市中，繼續(xù)做好調(diào)控的同時將努力增加共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)。
對此，競合地產(chǎn)董事長王東分析認為，現(xiàn)在這個政策完全是面對市場的。既要防止房地產(chǎn)泡沫的擴大化和覆滅性，也要防止有些地方因為房地產(chǎn)市場持續(xù)的低迷對經(jīng)濟帶來的影響，所以既要防止房價上漲，也要防止房價下跌。
王東進一步指出，縱觀之前的樓市調(diào)控政策，基本上都是“一刀切”，按照一個標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，但是如今樓市的一個鮮明特點是，樓市開始出現(xiàn)了兩極分化，一線城市房地產(chǎn)市場熱度不減，二線城市中出現(xiàn)冷熱不均的情況，而三四線城市樓市趨冷，在這種情況下，按照不同的城市情況進行不同的調(diào)控更符合不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實，也有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
【方向】構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系
值得注意的是，今年的政府工作報告9年來首次沒提到“房價調(diào)控”，而是重點對住房保障機制做了大篇幅的描述，據(jù)統(tǒng)計，政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容大約有280多字，其中230個字都是關(guān)于保障房建設(shè)的，而且中央層面首次將創(chuàng)新和完善多層次的住房供應(yīng)體系列入房地產(chǎn)調(diào)控思路。
齊驥在參加小組討論時表示，今年將選擇部分供需矛盾突出、房價壓力大的城市，開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，主要為解決新就業(yè)無房人群，以及已有穩(wěn)定工作但收入較低未購房人群。他表示，地方政府在土地出讓初期，便明確供應(yīng)對象，供應(yīng)價格，戶型等方面，政府讓出部分土地出讓金，產(chǎn)權(quán)為個人與政府共有。此外，對于低收入人群住房保障托底，2014年將新開工700萬套以
上保障性住房，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，這也是“十二五”以來單年度保障房建設(shè)最多的一年。
大力推動保障房建設(shè)是增加住房供給，平衡供需的一個重要手段。相比而言，政府工作報告在保障房領(lǐng)域的一些具體政策則更為務(wù)實，報告指出，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示，政府報告中提高大城市保障房比例，創(chuàng)新政策性住房投融資機制和工具等新提法，表明政府在住房保障問題上也將體現(xiàn)差異化政策，因地制宜避免簡單化一刀切做法;同時在保障房建設(shè)領(lǐng)域也要運用市場化思維和手段。
【未來】樓市有望建立長效機制房產(chǎn)稅即將出爐
早在去年12月，就有消息人士透露樓市長效機制已經(jīng)形成初步草案，如今，面對政府工作報告中十年來首次未提“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房價”等字眼，并又一次提到要 “加快房地產(chǎn)稅立法”，分析人士認為，這說明今年將不會出臺“國N條”的樓市調(diào)控政策，但其背后的動機則表明，2014年，中央樓市調(diào)控“劍指”的不是房價，而是市場化的方向、長效機制的建設(shè)。
在今年兩會上，多位全國人大代表和政協(xié)委員都談及房產(chǎn)稅，各方聲音依然嘈雜不休。對此，全國人大常委會法工委副主任闞珂在答記者問時表示，房地產(chǎn)稅已由全國人大相關(guān)工作部門和國務(wù)院相關(guān)機構(gòu)共同起草，條件成熟時會依法提請審議。
從 2011年開始在重慶、上海試點征收的房產(chǎn)稅，在過去一直都沒有新的城市被批準(zhǔn)加入試點。而在十八屆三中全會后，有關(guān)房地產(chǎn)稅收改革的思路，也開始有所調(diào)整。在上海、重慶分別試點征收房產(chǎn)稅后，多個城市分別上報了各自城市房產(chǎn)稅試點征收的“技術(shù)性方案”。但是，最終上述城市上報的技術(shù)性方案無一被批準(zhǔn)。6 日，財政部部長樓繼偉明確表示，正在研究資源稅，推進環(huán)保稅、房產(chǎn)稅立法，正在研究消費稅范圍和稅率做適當(dāng)調(diào)整。
房地產(chǎn)專家謝逸楓分析認為，政府工作報告中雖未指出具體的調(diào)控方法，但卻透露出2014年樓市調(diào)控不放松的基調(diào)，且“供求”兩端由過去“輕控重調(diào)”改成“輕調(diào)重控”的調(diào)控方式，這不僅表明未來中國房地產(chǎn)市場化的信號，也是“長效機制”正在逐漸推進與落實的節(jié)奏。
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