一刀切調(diào)控政策或?qū)⒆兏?鄭州未來房價會去哪兒
在今年“兩會”上的政府工作報告中，李克強總理提出，要針對不同城市進(jìn)行“分類調(diào)控”，并增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士立刻捕捉到，與以往多年政府工作報告中直接提出“房地產(chǎn)調(diào)控”相比，今年的政府工作報告對房地產(chǎn)的表述讓人耳目一新。這意味著全國“一刀切”調(diào)控政策或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。而事實上，新一屆政府執(zhí)政以來，確實沒有出臺過全國性的調(diào)控政策。那么，“分類調(diào)控”之下的房價走勢，鄭州房價究竟會去哪兒呢?
看數(shù)據(jù)：
2月份全國房價環(huán)比繼續(xù)上漲
鄭州房價整體略降但住宅仍漲
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2014年2月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10960元/平方米，環(huán)比上月上漲0.54%，是2012年6月以來連續(xù)第21個月環(huán)比上漲，漲幅較上月縮小0.09個百分點。
從漲跌城市個數(shù)看，64個城市環(huán)比上漲，36個城市環(huán)比下跌。與上月相比來看，本月環(huán)比價格上漲的城市數(shù)量較上月增加2個，其中漲幅在1%以上(含1%)的有20個，與上月持平;本月環(huán)比價格下跌的城市數(shù)量較上月減少1個，其中跌幅在1%以上的有16個，較上月增加3個。同比來看，全國100個城市住宅均價與去年同月相比上漲10.79%，漲幅較上月縮小0.31個百分點，為連續(xù)第2個月縮小。按中位數(shù)計算，全國100個城市(新建)住宅價格中位數(shù)為7235元/平方米，環(huán)比上月上漲0.60%。另外，北京、上海等十大城市住宅均價為19433元/平方米，環(huán)比上月上漲1.08%，較去年同期上漲17.09%。
數(shù)據(jù)顯示，從全國房地產(chǎn)整體環(huán)境來看，年初中央及各地未出臺新的調(diào)控政策，大的調(diào)控環(huán)境平穩(wěn)，但在宏觀經(jīng)濟增速放緩，信貸未明顯放松的大背景下，時處淡季的住宅市場稍有降溫。而在鄭州，2014年2月，鄭州商品房市場受春節(jié)假期影響，成交量出現(xiàn)明顯下降，全市商品房成交均價為9621元/平方米，環(huán)比下降2.02%。其中，區(qū)域成交價格前三名分別為鄭東新區(qū)12173元/平方米，金水區(qū)11020元/平方米，惠濟區(qū)10041元/平方米。
在住宅方面，2月全市商品住宅成交均價為8775元/平方米，環(huán)比上漲4.63%，同比上漲14.44%。同時，截至2月底，鄭州市商品住宅市場存量為395.98萬方，存量開始小幅下降，去化周期不到6個月，去化壓力較小。其中，2月份區(qū)域價格成交前三名分別為金水區(qū)9348元/平方米，鄭東新區(qū)9168元/平方米，管城區(qū)8900元/平方米。據(jù)此，鄭州市場2月份房價整體上環(huán)比略有下降，不過住宅價格仍處于上漲姿態(tài)，上升的動力仍然存在。
看政策：
預(yù)計今年不會再有房價控制目標(biāo)
鄭州房價整體穩(wěn)定但會小幅波動
作為一線城市中的標(biāo)本，北京市場一直是地產(chǎn)政策的“風(fēng)向標(biāo)”。在今年的《政府工作報告》出臺后，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，今年各地可能不會再有房價的控制目標(biāo)。
陳志認(rèn)為，分類調(diào)控是一個非常客觀的提法。首先，房地產(chǎn)市場在分化是一個客觀事實，分化的市場就要求政府根據(jù)具體情況，分類指導(dǎo)。在城市間，一、二線與三、四線城市的樓市在分化;在城市中，不同層次的產(chǎn)品市場也在分化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也在分化。其次，分類還有一種意思是政府管政府該負(fù)責(zé)的事情，市場的交給市場。
陳志說，從這次政府工作報告中可以看出，有關(guān)房地產(chǎn)的思路延續(xù)了十八屆三中全會的精神，政府要管住自己看得見的手。同時提及加快房地產(chǎn)稅立法，也可以理解為將更多通過立法而非行政的手段進(jìn)行調(diào)控?？梢灶A(yù)見，今年各地不會再有房價控制目標(biāo)。因為房價控制目標(biāo)，本身就是迫于輿論壓力產(chǎn)生的民意性的調(diào)控目標(biāo)。單一設(shè)定這一目標(biāo)，而忽略導(dǎo)致房價上漲的深層次原因，本身就是不科學(xué)的。簡單追求這一目標(biāo)的實現(xiàn)，會對市場有負(fù)面影響。
那么，未來鄭州市的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控將走向何方呢?對此，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長李德耀近日接受媒體采訪時表示，就鄭州市而言，2014年將會按照國務(wù)院要求，結(jié)合鄭州市房地產(chǎn)市場實際情況，以市場化作為最終歸屬點，以市場手段與經(jīng)濟手段為主，金融手段為補充，加快建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，努力增加住房供應(yīng)，完善符合鄭州實際的“三房合一”的住房保障新機制，探索建立穩(wěn)控房價的長效機制，確保房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。
他判斷說，隨著鄭州供求關(guān)系的改善、剛性需求的釋放以及強制性行政手段的逐步弱化，預(yù)計2014年房地產(chǎn)投資有望保持穩(wěn)定，銷售增速將會有所放緩，房價將保持整體穩(wěn)定，但個別時期會出現(xiàn)小幅波動的態(tài)勢。
看信號：
保障房建設(shè)力度將加大
鄭州保障房建設(shè)已開工
對于房地產(chǎn)界來說，今年的政府工作報告讓一直彌漫在房地產(chǎn)市場上空的霧霾消散了不少。因為報告中透露出的一個個信號都讓房地產(chǎn)界相關(guān)人士看到更為明朗的局面：長效機制將逐步建立，完善住房保障機制。
有機構(gòu)梳理歷年政府工作報告內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，李克強總理的報告是10年以來政府工作報告中首次沒有強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，其重點則是對住房保障機制做了大篇幅描述。報告指出，加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。
對此，住建部副部長齊驥在“兩會”上表示，今年將完善住房保障機制，明確公租房和廉租房并軌運行，“住建部2013年就下發(fā)了相關(guān)文件要求并軌，今年實施并軌運行，實際上是使這兩套保障型住房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一分配、統(tǒng)一建設(shè)和統(tǒng)一管理”。而在鄭州市場，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長李德耀日前也表示，要多種舉措籌集房源。2014年，鄭州市計劃開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房210210套(戶)，其中公租房15701套，棚戶區(qū)改造房194509套;基本建成保障性住房32161套。
他說，首先是堅持以市場手段增加住房供應(yīng)，以增加土地供應(yīng)、增加住房供應(yīng)為主，同時，輔以需求端調(diào)控，通過行政舉措抑制房價過快上漲。其次是建立多層次住房保障新機制。鄭州市2014年已確定要實施19.5萬戶的棚戶區(qū)改造，受惠群眾預(yù)計達(dá)60萬人。最后是加快普通商品住房投放速度。
記者注意到，去年10月29日，中共中央政治局就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)。在提到供應(yīng)體系建設(shè)時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應(yīng)”的措辭，可見中央在推進(jìn)供應(yīng)釋放方面的決心之大。
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