2014-04-28 08:00:00 來源:每日經(jīng)濟新聞
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國土資源部日前下發(fā) 《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》（以下簡稱《意見》），圍繞保障養(yǎng)老服務設施用地供應、規(guī)范養(yǎng)老服務設施用地開發(fā)利用管理、大力支持養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，明確提出九條意見。
《意見》第三條明確規(guī)定，“新建養(yǎng)老機構服務設施用地的，應根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃。”
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，國土資源部日前出臺養(yǎng)老用地政策，直接對未來的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生利好影響。有保有壓的政策引導、公益性和市場化的運作、城鄉(xiāng)養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)等模式，都能振奮相關投資者。
會所等商業(yè)設施用地未入列
去年,國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》要求保障養(yǎng)老服務設施用地供應,規(guī)范養(yǎng)老服務設施用地開發(fā)利用管理。
國土部最新的《意見》首先明確界定了養(yǎng)老服務設施用地范圍。明確專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，才可確定為養(yǎng)老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業(yè)性設施占用土地，不屬于此范圍。
《意見》同時明確，規(guī)劃為醫(yī)衛(wèi)慈善用地的土地，方可布局養(yǎng)老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養(yǎng)老服務設施用房，并分攤相應的土地面積。
嚴躍進分析說，政策中明確了老年酒店等物業(yè)不屬于政策“偏袒”的領域。過去很多開發(fā)商涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，本意是在規(guī)避繳納土地出讓金和限購政策的影響。此次將養(yǎng)老用地的政策鼓勵范圍明確界定，規(guī)范未來房企的開發(fā)思路。
北京和深圳等發(fā)達城市在此領域是率先“吃螃蟹”的城市。
北京早已出臺政策明確：由政府投資建設的養(yǎng)老機構和社會資本投資建設的非營利性養(yǎng)老機構，今后將由政府部門劃撥土地，不需要繳納土地出讓金。而社會資本投資建設的營利性養(yǎng)老機構，應在限定地價、規(guī)定配套建設和提出管理要求的基礎上，采用招拍掛等方式供地。
2013年，北京還按照“計劃適度超前，有效引導預期”的原則，結合區(qū)縣和相關部門提供的項目梳理，2013年計劃中首次單列養(yǎng)老設施用地供地計劃100公頃，加大民生用地供應。
今年4月10日，深圳掛牌出讓的兩幅養(yǎng)老設施用地，成為全國首例掛牌出讓的養(yǎng)老設施用地。盡管此前被認為對房企吸引力不大，但現(xiàn)場競價異常激烈。最終，兩幅地塊成交價格共為6.28億元，相比出讓底價1.085億，溢價4.78倍。
就加強養(yǎng)老服務設施用地監(jiān)管，《意見》規(guī)定：養(yǎng)老服務設施用地使用權可整體轉讓和轉租，不得分割轉讓和轉租；不得改變規(guī)劃確定的土地用途，否則依法收回建設用地使用權；養(yǎng)老服務設施用地內建設的居住用房，可參照公共租賃住房，套型限定在40平方米以內；向符合養(yǎng)老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最長不能超過5年。
以地促養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展
中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，如果單靠政府財政資金和公辦養(yǎng)老機構去解決社會養(yǎng)老顯然很難，民營機構和社會資本如何介入需要找到平衡點，其中一大掣肘便是土地。
按照“十二五”規(guī)劃綱要提出的目標，平均每千名老人擁有的床位數(shù)要達到30張。有業(yè)內人士預估，到2015年，全國養(yǎng)老床位總數(shù)將達660多萬張，目前尚有280多萬張缺口。按照每張床位需用面積30平方米計算，約需8400萬平方米的建筑面積。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林此前表示，目前一些公辦養(yǎng)老院能享受的政策支持，民營養(yǎng)老院享受不到，還有改進的地方。只要是符合城市規(guī)劃且確實是從事養(yǎng)老事業(yè)的民辦養(yǎng)老機構，未來在用地方面也可能享受到政策扶持。
《意見》與此相關的表述為：養(yǎng)老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。新建養(yǎng)老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應當在土地利用年度計劃指標中優(yōu)先予以安排。
在供地方式具體支持上，《意見》明確，養(yǎng)老主管部門認定的非營利性養(yǎng)老服務機構，其養(yǎng)老服務設施用地可采取劃撥供地。營利性養(yǎng)老服務設施用地應當以租賃、出讓等有償方式供應，出讓年限最高不超過50年，原則上以租賃方式為主。
“鼓勵租賃的方式來獲取養(yǎng)老服務設施用地，是對養(yǎng)老用地市場化運作下的融資創(chuàng)新，這能直接降低土地成本?！眹儡S進說，土地制度創(chuàng)新優(yōu)先，能打消各類涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的顧慮，并優(yōu)化養(yǎng)老企業(yè)的財務結構和現(xiàn)金流安排。
國土部還鼓勵盤活存量用地用于養(yǎng)老服務設施建設，規(guī)定企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構，經(jīng)規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能、從事非營利性養(yǎng)老服務且連續(xù)經(jīng)營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。
嚴躍進分析說，在一定的基礎上，免收土地年租金或土地收益差價，將降低此類投資者的成本。社會力量參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，利好未來社區(qū)養(yǎng)老模式的成熟。
此外，《意見》還明確，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法使用本集體所有土地，為集體內部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構與政府舉辦的養(yǎng)老機構可依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
嚴躍進分析說，這符合目前新型城鎮(zhèn)化和農(nóng)村集體建設用地入市的基本要求。部分城鄉(xiāng)結合部的土地，自然環(huán)境相對優(yōu)良，符合郊區(qū)養(yǎng)老的需求。土地市場放松，能緩解老齡化帶來的壓力。(記者 胡健)
