2014-05-08 08:34:00 來源:廣州日報
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開發(fā)商買了地再邀請有意購買者掏錢“合作”
西樵一地產(chǎn)項目日前宣稱打造廣東首個合作建房項目，不同于其他地方的合作建房模式，開發(fā)商先買地并進行前期開發(fā)，購房者只需繳納誠意金，在10天內(nèi)交完所有款項后，即可成為建房的“股東”。有市民擔心，合作建房只是一種噱頭，實質(zhì)是變相地買賣樓花。相關部門回應稱未接到相關投訴，但明確樓房未開建時不得收取誠意金。
合作建房
是指住戶聯(lián)合做開發(fā)商，共同出資，成立房地產(chǎn)公司，大家按各自購買能力一起出資金，綜合匯總戶型并計算總面積，選購合適地塊，找設計公司設計、找建筑公司施工，最后驗收付款入住。
這種模式之前在北京、溫州、鄭州等地都有過先例，有成功也有失敗的例子。
西樵一地產(chǎn)項目宣傳合作建房
近日，西樵一地產(chǎn)項目以“中國合作建房聯(lián)盟的廣東首個合作建房”的形象亮相。記者從其產(chǎn)品說明會上了解到，該項目位于新西樵汽車站附近，名為金果廣場，戶型有60㎡~115㎡，定價為5180~5680元/平方米。
工作人員介紹稱，項目作為合作建房，在企業(yè)融資成本、代理費、廣告策劃費、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)利潤等方面將節(jié)省35%~40%的成本。項目定價由地價加建筑成本構成。
一位工作人員告訴記者，有意向的顧客可以購買多套房或商鋪，可以自住也可以投資。有意向的顧客，可在現(xiàn)場繳納5000元誠意金。
據(jù)開發(fā)商介紹，參與合作建房的人在繳納5000元的誠意金后，要到售樓部選擇自己想要的戶型(成為準股東)，然后再簽署合作建房的合同，最后在10天內(nèi)繳納房子所需的款項。首次置業(yè)者出資時還可分期付款。
購房者買房卻不買地，如此合作違規(guī)否？
合作建房，是一群人一起注冊一個公司，大家都來當股東，然后通過這個注冊的公司再去買地建房，最后依法取得建起來的房子。也就是說，購房者并不是真正意義上的購房者，而是這個公司的股東。
但這項目卻不是這回事。記者獲悉，這個項目已經(jīng)由本土開發(fā)商拿地，并參與前期的開發(fā)，定好樓價后再要求購房者掏錢買房，并不是由眾多購房者出錢合伙拿地。
一相關負責人對這一模式有如此表述，“合作建房確實不是以開發(fā)商的性質(zhì)來進行的，是大家一起合作開發(fā)。換個角度看，開發(fā)商其實是合作建房的一份子，也是合作建房的業(yè)主，只是開發(fā)商占的比重比較大?！?/font>
讓購房者先繳納誠意金的行為是否違規(guī)？該負責人強調(diào)，他們不是向買受人收取預訂款性質(zhì)費用，而是尋找合作建房行為，因而不違規(guī)。這筆款項將有專門的律師行以及銀行來保障?？顚Ｓ谩?/font>
該負責人還透露，在繳清所有款項之后，消費者需要等待房屋預售證出來后才能收房，拿到預售證后即可出售或自住。
市民
質(zhì)疑是否變相賣樓花
記者在現(xiàn)場隨機采訪了幾位市民。在禪城工作的劉先生表示，之前在網(wǎng)上搜索過合作建房聯(lián)盟網(wǎng)在其他地區(qū)成功案例的操作方式。但對此次在西樵的項目，劉先生坦言，自己知之甚少。而市民賴先生則認為，這種合作建房的方式風險很大。他表示按規(guī)定在交完誠意金后，購房者要在一定時間內(nèi)將房子所有的款項付清，這對購房者來說風險太大。
“會上公布的5180~5680元/平方米的樓價，其實在西樵是有點高的。”西樵本地人盧先生聽完產(chǎn)品說明會后如是說。記者了解到，去年西樵樓價漲勢迅猛，有個別樓盤的售價甚至突破1萬元/平方米，樵山明珠、凰樵圣堡、凰樵假日、濱城瓏灣等西樵大盤的售價維持在8000~9000元/平方米，不過，也有樓盤如山林水語、麗湖明軒等均價僅在5000~5500元/平方米左右。
也有市民認為，開發(fā)商先前已買了地，現(xiàn)在是要集資建房，實質(zhì)是變相賣樓花。
業(yè)內(nèi)人士
實際操作不簡單
實際上，合作建房早先已經(jīng)在北京、溫州等地出現(xiàn)過。一直以來合作建房都飽受爭議。南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會秘書長麥志光認為，合作建房構思很美好，合作建房的初衷很美好，由多個住戶共同出資自己建房自己住，操作方式類似于合伙式的小型基金，合伙人風險共擔。
房地產(chǎn)開發(fā)本身是一個很復雜也專業(yè)的事情，需要有完善的財會體系、技術過硬的承建方等，這個過程運作得好，確實可以有效地減少成本。但是如果運作得不專業(yè)，成本控制就會脫離初衷。本著風險共擔的原則，作為合伙人的購房者，也要為此埋單。
部門
樓盤未開建不得收取誠意金
就西樵這一項目，記者采訪了南海區(qū)國土城建和水務局。相關負責人表示，尚未了解該項目的具體操作，不便作回應。但針對收取誠意金這一行為，該負責人表示，開發(fā)商在未售樓前，收取購房者的誠意金，不符合商品房銷售條件，屬于向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，有關部門可對開發(fā)商處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
而開發(fā)商以合作建房的形式來收取誠意金到底違不違規(guī)？該負責人表示，還未遇到這種情況，也未接到過這樣的投訴和舉報。
律師
最好取得預售證后再購房
律師藺存寶認為，國家規(guī)定開發(fā)商需取得商品房預售證后再進行銷售，可以最大限度地保護消費者權利。開發(fā)商要取得商品房預售證，必須要通過規(guī)劃、審批、驗收等諸多門檻，這本身就是控制風險的一個手段。
如果開發(fā)商沒有拿到商品房預售證，也就意味著可能通不過各類審批、驗收。那么，這個過程風險就很大，有可能是房屋建筑質(zhì)量過不了關，也有可能房屋被抵押，又或者存在另外的債務糾紛。投資者把錢投給項目的開發(fā)主體后，又監(jiān)控不了經(jīng)營運作的過程，其風險不言而喻。因此，藺存寶建議，最好要等到開發(fā)商取得預售證后再購房。
