2014-06-27 08:18:00 來源:東方今報
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近日，河南正源房地產(chǎn)評估咨詢有限公司聯(lián)合本報發(fā)布的鄭州房地產(chǎn)市場1~5月市場月報顯示，5個月來鄭州房地產(chǎn)市場雖遇冷，表現(xiàn)也未能達(dá)到預(yù)期，但房價整體漲幅回歸合理范圍。這對于市場各方發(fā)展均有利。但到9月份或10月份，二手房價格再度走高的可能性依然存在。
【住宅市場】房價平穩(wěn)上漲 成交量同比下降
在上半年的一片看空聲中，鄭州的二手房市場雖稍顯平淡，但平淡中卻十分平穩(wěn)。
河南正源房地產(chǎn)評估咨詢有限公司在整合鄭州市房管局相關(guān)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，發(fā)布了鄭州市二手房市場前5個月相關(guān)數(shù)據(jù)。1~5月鄭州市(不含郊縣)二手住房均價為6834元/㎡。雖在2月出現(xiàn)了“節(jié)日性下滑”，但從3月起開始穩(wěn)步回升，直到5月份達(dá)到6966元/㎡。從數(shù)據(jù)上看，今年1~5月鄭州二手房均價未破7000元/㎡大關(guān)。價格最高時期為1月，為6998元/㎡，最低為2月，均價為6611元/㎡。但由于2月份為春節(jié)，受節(jié)日影響，因此該下跌情況實屬正常。
在價格平穩(wěn)上漲的同時，二手房成交量卻較去年有著大幅下滑。今年前5個月，全市二手住房登記交易面積為142.52萬㎡，同比2013年的227.22萬㎡，下降了37%。其中，1月成交套數(shù)最高，2月受春節(jié)假期影響成交套數(shù)最低，但均屬正常范圍內(nèi)。雖然二手房市場的成交量并未如去年同期般紅火，但同比成交量的下降，并非由于樓市下行，而是鄭州樓市回歸正常的表現(xiàn)。2013年，受國家將嚴(yán)格征收20%個稅傳聞影響，3月、4月份鄭州二手房市場出現(xiàn)交易量“井噴”的情況，買賣方均希望趕在個稅征收前完成交易，因此部分需求提前迸發(fā)。而在2013年全年限購限貸的政策下，2014年鄭州樓市終于回歸理性。
【區(qū)域表現(xiàn)】東區(qū)價最高 金水最搶手
去年買賣雙旺的情景，在今年1~5月并未出現(xiàn)。當(dāng)人們寄希望于今年再出現(xiàn)一個交易高潮時，鄭州二手房市場卻表現(xiàn)得頗為“冷靜”。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年1~5月鄭州二手住房均價和成交量先抑后揚，呈“V”字形走勢，2月份跌至谷底，成交均價6611元/㎡，成交面積15.33萬㎡。之后展開一波反彈上漲行情，連漲3個月，預(yù)計后市會繼續(xù)平穩(wěn)上漲。
在河南正源房地產(chǎn)評估咨詢有限公司統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，鄭州市各區(qū)域也出現(xiàn)了分化。
從價格上來看，在這個人們高呼“商務(wù)鄭東，居住鄭西”的時代，鄭東新區(qū)1~5月份的住宅均價卻均保持在10200元/㎡以上，4月份甚至達(dá)到11325元/㎡。在均價排行榜上居于末位的當(dāng)數(shù)高新區(qū)，當(dāng)1~3月份各區(qū)均價浮動于6000元/㎡上下時，高新區(qū)連續(xù)三個月的均價未破5000元/㎡大關(guān)。究其原因，與片區(qū)的相關(guān)發(fā)展政策和發(fā)展規(guī)劃密不可分。在鄭東新區(qū)內(nèi)，剛需樓盤較少，而高端住宅則分布較多，因此受區(qū)域獨特性的影響，其二手房均價往往要高于其他片區(qū)。而高新區(qū)區(qū)域內(nèi)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)及高校較多，流動人口多，與之配套的居住樓盤也較少，因此價格及供需量均低于其他片區(qū)?？傮w來看，目前鄭州市二手房價格“東高西低”的表現(xiàn)仍舊明顯。
在前5個月的二手房交易市場上，看似低調(diào)、實則火爆的金水區(qū)尤值一提。金水區(qū)表面看波瀾不驚，但成交量卻穩(wěn)居各區(qū)首位。在銷售淡季2月，金水區(qū)的成交面積為6.46萬㎡，而該月鄭州市總體銷售面積僅有15.33萬㎡。
【辦公市場】
CBD日租金最高
各區(qū)亟待平衡發(fā)展
當(dāng)許多樓盤降價走量、北京杭州等地頻傳降價時，人們紛紛揣測住宅市場是否進入拐點。當(dāng)人們將目光從住宅市場中抽離時，卻猛然發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)異軍突起。
據(jù)河南正源房地產(chǎn)評估咨詢有限公司獨家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月鄭州市商務(wù)寫字樓價格最高的區(qū)域是鄭東新區(qū)，其5月均價為18210元/㎡;其次為金水區(qū)，其5月均價為9866元/㎡;最低區(qū)域為高新區(qū)，其5月均價為6475元/㎡。
從前5個月來看，各區(qū)域中除鄭東新區(qū)外，其余各區(qū)域均價基本都呈下降趨勢。當(dāng)眾人皆知寫字樓市場已處于高飽和狀態(tài)，寫字樓的售價下降則在眾人的預(yù)期之中，因此投資寫字樓更需投資者獨到的眼光。
相比于售價，租金則能在一定程度上反映出市場的需求情況。據(jù)統(tǒng)計，1~5月份鄭州市商務(wù)寫字樓租金價格最高的仍是鄭東新區(qū)，各月平均都在2.6元/㎡/日以上，鄭東新區(qū)中最高的區(qū)域是CBD，部分寫字樓租金達(dá)6元/㎡/日左右。金水區(qū)商務(wù)寫字樓租金在5月份增幅較大，當(dāng)月平均租金首次超過2元/㎡/日，市場行情較為火爆。
10年前，當(dāng)“商務(wù)向東”的號角吹響，眾開發(fā)商紛紛響應(yīng)號召在鄭東新區(qū)CBD周圍建寫字樓，10年后的今天，此處成為人們商務(wù)辦公的好去處。但與鄭東新區(qū)相比，其他片區(qū)的寫字樓則較少，鄭州西區(qū)寫字樓則更是少之又少。不患寡而患不均，隨著城市外擴、交通情況的改善，眾開發(fā)商在寫字樓開發(fā)上應(yīng)重視填補市場空白區(qū)域，讓寫字樓在各區(qū)域往更加均衡的方向發(fā)展。在寫字樓的類型開發(fā)上，則應(yīng)該注意多類型開發(fā)，以滿足不同層次商務(wù)人士的需求。
