《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（下簡(jiǎn)稱《意見》）對(duì)外發(fā)布，針對(duì)如何支持住房租賃消費(fèi)和增加租賃住房用地供應(yīng)，提出了一些原則性的方案。其中，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”較為引人關(guān)注。

　　【亮點(diǎn)1】允許商業(yè)用房改建為租賃住房

　　新政：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)，還允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租，只是改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。

　　特約解讀：最大的亮點(diǎn)在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房，這是一個(gè)很大的創(chuàng)新。既是去庫(kù)存的需要，同時(shí)也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個(gè)重要渠道。后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)性等將面臨一個(gè)較好的政策空間。但是，牽涉到一系列配套政策的出臺(tái)。——易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　【亮點(diǎn)2】推進(jìn)公租房貨幣化

　　新政：轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。具體來看，支持公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，政府對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

　　本地情況：對(duì)此，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，鄭州已經(jīng)開始著手研究制定公租房貨幣化政策，而且在穩(wěn)步推進(jìn)中。

　　【亮點(diǎn)3】對(duì)個(gè)人出租住房所得減半征收個(gè)人所得稅

　　新政策顯示，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。

　　具體政策：落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，由5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬(wàn)元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題。

　　【亮點(diǎn)4】保護(hù)承租人的合法權(quán)益

　　現(xiàn)狀：目前，承租人有時(shí)會(huì)遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問題。要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

　　新措施：《意見》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面，提出了四方面政策措施。

　　1.明確出租人的義務(wù)。推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。

　　2.多渠道提供符合需求的房源。通過支持租賃住房建設(shè)等方式，提供更多居住條件好、管理水平高、租金價(jià)格穩(wěn)定、能長(zhǎng)期租用的房源。

　　3.保障承租人依法享有基本公共服務(wù)。對(duì)于非本地戶籍承租人，包括在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等，按照居住證暫行條例等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)備案的住房租賃合同可作為具有穩(wěn)定居所的證明，承租人可申領(lǐng)居住證，享受與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、衛(wèi)生等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

　　4.規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。

　　【亮點(diǎn)5】提供金融支持

　　新政：鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

　　解讀：從為金融創(chuàng)新提供突破口的角度看，租房市場(chǎng)未來勢(shì)必引入類似REITs等金融創(chuàng)新，尤其從目前市場(chǎng)來看，通過培育一個(gè)成熟的租賃市場(chǎng)，進(jìn)而使得租賃價(jià)格得到提升，這就能夠?yàn)榇祟惤鹑趧?chuàng)新帶來較好的前提基礎(chǔ)。未來如果能夠有這樣一個(gè)制度，那么就可以通過此類金融工具的設(shè)計(jì)，引導(dǎo)更多社會(huì)資本進(jìn)入，對(duì)于活躍房屋租賃市場(chǎng)勢(shì)必有意義?！拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)

　　映象網(wǎng)房產(chǎn)頻道為您提供全方位的置業(yè)服務(wù)！映象房產(chǎn)是河南最專業(yè)的房產(chǎn)網(wǎng)站，致力于為房地產(chǎn)業(yè)界、購(gòu)房者提供各類服務(wù)與咨訊。