9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：鄭州計劃在今年年底前追加6000畝住宅用地。

　　這一舉措響應了前不久“鄭九條”政策關(guān)于“年底前集中供地”的規(guī)定。

　　毫無疑問，土地供應量的增加能有效緩解供求矛盾，改變市場預期，平穩(wěn)樓市。但這些增量土地中，“凈地”占多大比例？效果如何？還需市場檢驗。

　　【消息】 

　　年底前追加 

　　6000畝住宅用地 

　　今年樓市異常火爆，成交量激增，鄭州房價也迅速上漲；鄭州土地拍賣也很激烈，開發(fā)商拿地異常積極，“地王”不斷涌現(xiàn)。

　　兩者相互作用，鄭州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一種“過熱”的態(tài)勢。為此，鄭州市政府緊急發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（外界稱“鄭九條”），旨在限地價、控房價，平穩(wěn)鄭州房地產(chǎn)市場。

　　9月20日晚，鄭州市國土資源局放出消息：經(jīng)市政府研究，今年年底前，鄭州市主城區(qū)（市內(nèi)五區(qū)及鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）將集中供應6000畝商品住宅用地。

　　21日，河南商報記者從鄭州市國土資源局確認了該消息的真實性。不過，該局對此不作評論。

　　有分析稱，此舉可認為是響應“鄭九條”中“擴大居住用地供應規(guī)模，調(diào)整優(yōu)化布局，加快供應節(jié)奏，年底前采用多批次、集中供地的方式供應市場”的專項舉措。

　　【數(shù)據(jù)】 

　　供應的土地 

　　約相當于6.5個陳寨 

　　我們不妨做個對比：鄭州大學新校區(qū)占地4845畝，鄭州最大的城中村陳寨面積約0.618平方公里（折合927畝）。也就是說，追加供應的土地面積比鄭大新校區(qū)大，約相當于6.5個陳寨。

　　據(jù)了解，鄭州市主城區(qū)今年1~8月份已供應5300畝，按照年底前再供應6000畝的計劃，總供應量達11300畝，是去年全年供應量的2.3倍。

　　記者從鄭州市國土資源局公布的資料中得知，2016年度鄭州市本市內(nèi)八區(qū)國有建設用地供應總量控制在4415.8公頃（折合66237畝），其中住宅用地2230.36公頃（折合33455.4畝）、保障房用地218.18公頃（折合3272.7畝）、商業(yè)用地774.45公頃（折合11616.75畝）等。住宅用地的供應量，達到近3年來新高，是2015年的2.6倍，2014年的2.4倍。

　　河南商報記者了解到，今年土地供應的一個原則就是，統(tǒng)籌處理好“收儲與供應之間、近期與遠期之間、增量與存量之間”的關(guān)系，確保收儲規(guī)模不降低，供應總量不減少。

　　【分析】 

　　加大土地供應 

　　能穩(wěn)定市場預期 

　　鄭州加大土地供應量，能否解決目前房價過快上漲的問題呢？

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這并不能完全解決房價問題。鄭州房價過快上漲以及需求爆發(fā)的原因復雜，從短期來看，增加土地供應就是影響市場預期，“降溫”房價。加大土地供應，雖然不會立刻增加商品住房的供應量，但需求可能會快速消退。

　　鄭州一位從事房地產(chǎn)開發(fā)近20年的資深人士說，加大土地供應量，對平抑偏高的鄭州房價是有好處的。同時，這對房企來說無疑是個好消息，開發(fā)企業(yè)也不想拿高價地，“地王”頻出的現(xiàn)象會有所減少。

　　他分析，房企會充分考慮供應量增加，進而調(diào)整自己拿地的策略和成本，也會對目前在售項目的定價、銷售策略與速度進行調(diào)整。加大土地供應，盡管不能立即改變市場實際供求比，但會通過調(diào)節(jié)市場參與各方的預期，進而影響買賣房屋與土地、定價等行為，達到穩(wěn)定市場的作用。

　　【對比】 

　　南京一周供地1807畝 

　　房價仍然上漲 

　　今年5月底，南京推出調(diào)控政策，對土地競拍采取“熔斷機制”。

　　8月初，又開始加大土地供應量，曾在一周內(nèi)接連集中投放27塊土地，其中住宅用地達到1807畝，但是依然沒能阻止南京房價繼續(xù)上漲。

　　雖然南京房價8月環(huán)比沒有進入前3名，但依然有4.1%的環(huán)比漲幅。這個漲幅雖然低于鄭州，但南京房價基數(shù)較大，所以漲幅依然驚人。

　　知名房地產(chǎn)評論人王毅敏分析：南京為遏制房價過快上漲，一手控地價、控房價，一手加大土地供應量，之所以沒能立竿見影，是因為土地供應需要時間才能變成可以供應市場的房子；再者，南京市場房子緊缺，而又有龐大的購買群體，很難從根本上遏制房價上漲。

　　王毅敏認為，鄭州的情況和南京相似，不過，鄭州此次加大土地供應量，短期內(nèi)能平穩(wěn)市場預期。

　　【追問】 

　　為啥計劃供應多 

　　而市場放量少？ 

　　一位曾多次參與鄭州土地市場競拍的房企高管說，在今年的土地競拍中，開發(fā)商爭搶的土地都是“凈地”，僅有的幾塊城改地，也被北京一家房企K2“攪局”了。

　　鄭州2016年度的計劃土地供應量不小，為何在市場上出現(xiàn)的掛牌住宅用地不多呢？上述人士分析認為，三環(huán)內(nèi)幾乎沒有“凈地”，只有大量城中村改造用地尚待開發(fā)。這些地塊列入計劃后，就成了讓開發(fā)商“垂涎三尺”的“香餑餑”，但房屋征收和拆遷補償工作艱巨，影響放量進度。

　　而且，城改地塊的開發(fā)，按照目前鄭州的市場規(guī)則，多由政府和合作開發(fā)商協(xié)議開發(fā)。其所開發(fā)的商品住宅，一兩年內(nèi)根本無法入市。

　　中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存認為，高房價歸根結(jié)底是由土地財政引起的，即使靠政策暫時壓住“地王”的產(chǎn)生，增加土地供應量，開發(fā)企業(yè)會不會“買賬”還不一定。因為，這些增量土地中“凈地”占多大比例，區(qū)域分布如何安排還需要觀察。

　　另外，從鄭州目前入駐的外來房企看，那些來自一線城市的開發(fā)商似乎不缺資金，土地市場需求越來越強烈。所以，加大土地供應量，會對過熱的市場起到緩解矛盾的作用，但還需要多管齊下才能平穩(wěn)樓市。