近日，房地產(chǎn)稅話題又進一步升溫。十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》要求“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”。這一提法與現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家的稅收法定的要求是一致的。

　　房地產(chǎn)稅開征可能遇到的各種問題可望在立法中得到充分的反映并得以解決，這樣推出的房地產(chǎn)稅的社會影響也可能是正面的。不過，房地產(chǎn)稅的開征至少需澄清七大問題。

　　一問：什么才是改革目標所期待的房地產(chǎn)稅？ 

　　眼下對于房地產(chǎn)稅究竟是什么，參與討論者的認識往往有著極大的分歧。不一樣的“房地產(chǎn)稅”開征難度自然不同，且差異極大。重慶試點的個人住房房產(chǎn)稅是一種類型，上海試點的是一種類型，對商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅則是另一種類型。可是，這些都不應(yīng)該是改革目標所期待的房地產(chǎn)稅。

　　房地產(chǎn)稅的開征是在完善地方主體稅體系的背景中提出來的，房地產(chǎn)稅應(yīng)該成為地方稅收入的重要組成部分。這樣的房地產(chǎn)稅必須有充分的稅源，只有對全部房地產(chǎn)普遍開征的房地產(chǎn)稅，才可能實現(xiàn)這個目標。

　　房地產(chǎn)稅的開征不會帶來新的不公平，為征稅所進行的房地產(chǎn)價值評估不同于純粹的市場層面上的資產(chǎn)評估。不管是什么性質(zhì)的住房，只要在同一區(qū)域，所享受到的地方公共服務(wù)應(yīng)該是相似的。因此，為征收房地產(chǎn)稅所進行的評估可以不用考慮住房的不同產(chǎn)權(quán)屬性，而只要強調(diào)不同房地產(chǎn)所對應(yīng)的地方公共服務(wù)的差異性即可。

　　與改革目標所匹配的房地產(chǎn)稅只能是以房地產(chǎn)評估價為基礎(chǔ)普遍課征的一種稅。免征一套或兩套住房的理由站不住腳。不同住房免征會因為住房價值差異太大而帶來嚴重的不公平；免征可能導致房地產(chǎn)稅稅源嚴重不足，特別是某些公共服務(wù)好的房價高的地方，稅源不足問題會表現(xiàn)得更加突出。

　　二問：國際慣例是中國開征房地產(chǎn)稅的理由嗎？ 

　　參考國際慣例，中國可以少走彎路，但國際慣例也不應(yīng)該照單全收。國情仍然是問題的最主要方面。立足國情，尋找到房地產(chǎn)稅在中國存在的邏輯，才是最應(yīng)該解決的問題。

　　中國城鎮(zhèn)土地國家所有，這是諸多開征房地產(chǎn)稅國家所不同的?？墒?，事實上，不管是稅收收入，還是國有土地收入，進入的都是政府口袋，而且國有土地收入，有相當部分用于地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，與房地產(chǎn)稅的用途有很多類似。二者怎么能夠分開考慮呢？

　　有人會以中國香港地區(qū)為理由，說明土地公有仍然可以開征房地產(chǎn)稅?？墒?，主張這個理由的人不要忽視一個事實，香港地區(qū)可是沒有像我們這樣的增值稅和消費稅，而且，增值稅收入占全國稅收收入的40%以上。一個社會所能承載的宏觀稅負是有限的。

　　在國際上，房地產(chǎn)價值如何評估，同樣充滿了爭議，評估方法爭議的背后是利益之爭，最終給出的方案是各方妥協(xié)的結(jié)果，但是豐富多彩的經(jīng)驗可以為中國提供參考。當前中國開征房地產(chǎn)稅的難題不在技術(shù)上，因為各國各地已有許多做法可供借鑒，無非是選擇哪種做法更適合國情的問題，無非是技術(shù)引進之后如何消化和吸收的問題。

　　三問：房地產(chǎn)稅調(diào)節(jié)房價符合社會公眾的真正預期嗎？ 

　　最近一年來，一線城市此次兇猛的房價上漲，增加了房地產(chǎn)市場的調(diào)控難度，也讓房地產(chǎn)市場危機風險全面上升。有人希望能用房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，但如果購房者數(shù)量不減少，新增的稅只會轉(zhuǎn)嫁出去。

　　假設(shè)以最高3%的房地產(chǎn)稅率來計算，只要房價一年能漲10%，就足以彌補業(yè)主持有住房的按揭費用和房地產(chǎn)稅成本。這樣的房地產(chǎn)稅是不太可能促進房價下跌的。

　　現(xiàn)實中，我們更要提防的是另一個方向。時下的一二線城市的房地產(chǎn)市場火熱現(xiàn)象不具有可持續(xù)性，風險很大，房價有內(nèi)在的下調(diào)動力。

　　如果房價下調(diào)，那么新增的房地產(chǎn)稅，就可能成為壓倒房地產(chǎn)市場的最后一根稻草。一旦房地產(chǎn)市場有了風吹草動，新增的房地產(chǎn)稅就會作為一個外生因素，對房地產(chǎn)市場造成強烈的沖擊。行為經(jīng)濟效應(yīng)的發(fā)生，使得通常情況下的所謂理性計算失效。這樣，希冀以房地產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)房價，只會緣木求魚，搞不好還會釀成大禍。

　　四問：房地產(chǎn)能夠再承受多少稅負？ 

　　個人在購買住房的環(huán)節(jié)實際上支付了大量由開發(fā)商代付的稅費基金（或稱廣義稅負），造成了不少人認為住房持有環(huán)節(jié)應(yīng)該課稅。稅負空間是有限的，既然在購買環(huán)節(jié)已經(jīng)承擔了較重的稅負，那么再指望在持有環(huán)節(jié)仍要支付數(shù)額不小的房地產(chǎn)稅，這顯然是不合理的。

　　中國五個只與房地產(chǎn)聯(lián)系的稅種，即房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅和耕地占用稅之和可以為房地產(chǎn)承擔的稅負提供一個直觀的認識。2011-2015年，五稅之和分別為 8228.45億元、10127.99億元、12246.43億元、13818.69億元和16581.72億元。這五年，五稅之和占全國稅收總收入之比分別為9.17%、10.07%、11.05%、11.60%和13.27%。房地產(chǎn)五稅之和占全國稅收收入之比與美國房地產(chǎn)稅占全國稅收收入之比大致相當。如果認為稅負有一定規(guī)律的話，這當引起我們充分的重視。

　　實際上，中國營業(yè)稅（現(xiàn)在改為增值稅）和企業(yè)所得稅收入中的相當部分來自房地產(chǎn)。土地收入同樣構(gòu)成廣義宏觀稅負的一部分，土地收入遠大于五稅之和。來自房地產(chǎn)的廣義稅負問題決不能小覷。這還是少算了多種來自房地產(chǎn)的稅費基金的結(jié)果。

　　房地產(chǎn)稅負重的結(jié)果是房價高企，房地產(chǎn)吞噬實體經(jīng)濟利潤，妨礙中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展。沖破房地產(chǎn)高企價格約束的電商行業(yè)得到快速的發(fā)展就是一鮮活的例子?？墒?，又有多少行業(yè)可以這樣呢？

　　房地產(chǎn)稅開展要平穩(wěn)，就必須做到購買環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納的稅負可以平移。也就是說，繳納過的稅負應(yīng)該算數(shù)，否則，重復征稅問題就會很突出，影響稅收的公平目標的實現(xiàn)。