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映象新聞

楊國英:樓市調(diào)控“一城一策”先要有"頂層設(shè)計"

近期上海誕生全國新“地王”,使得樓市調(diào)控恐收緊的預(yù)期升溫,在樓市熱度較高的二線城市南京、蘇州、合肥等地,目前已出臺新一輪樓市調(diào)控政策,與此同時,一些三四線城市則祭出了發(fā)放“購房券”的去庫存新政。

  下半年樓市調(diào)控或現(xiàn)新動向。近期上海誕生全國新“地王”,使得樓市調(diào)控恐收緊的預(yù)期升溫,在樓市熱度較高的二線城市南京、蘇州、合肥等地,目前已出臺新一輪樓市調(diào)控政策,與此同時,一些三四線城市則祭出了發(fā)放“購房券”的去庫存新政。據(jù)此,有業(yè)內(nèi)人士表示,未來房地產(chǎn)調(diào)控將升級到“一城一策”。

  上述動向出現(xiàn)的背景是,上半年各地樓市出現(xiàn)較大分化,三四線城市去庫存壓力仍大,而一線城市以及以省會城市為代表的二線城市則在持續(xù)高燒后陷入迷茫。

  這樣的情況下,實施“一城一策”式的精準(zhǔn)調(diào)控,會更有針對性。不過,要做到落地不亂,還需要基本的“頂層設(shè)計”。

  采取“一城一策”式的精準(zhǔn)調(diào)控,必須認(rèn)識到調(diào)控政策的局限性,尤其要避免“亂彈琴”。自今年以來,地方政府出臺的奇葩調(diào)控政策并不少見,比如被連夜叫停的沈陽“大學(xué)生0首付購房”,這種極端政策過于短視,一旦出臺后患無窮。實際上,無論何種調(diào)控政策,作為政府干預(yù)市場的表現(xiàn),一般都有或多或少的副作用,而一些地方政府存在懶政思維,為調(diào)控而調(diào)控,往往會制造出新的麻煩。2014年下半年到2015年的一二線城市樓市過快上漲,正是由樓市調(diào)控引發(fā)的,后續(xù)調(diào)控應(yīng)吸取教訓(xùn)。

  “一城一策”的基本指導(dǎo)思想,首先是要區(qū)分一二線城市和三四線城市,這是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然要求。就三四線城市而言,需要正視這些城市賴以生存的傳統(tǒng)制造業(yè)在整體趨衰,人口吸納能力也隨之萎縮,順應(yīng)趨勢的做法是,“去庫存”政策可以溫和推出,地方政府不應(yīng)再將承擔(dān)經(jīng)濟、就業(yè)職能的重?fù)?dān)寄望于樓市。

  就一二線城市而言,需要認(rèn)清,土地供給的有限性帶來的供需矛盾是樓市泡沫出現(xiàn)的重要原因。一二線城市的發(fā)展動能比三四線城市更足,意味著前者的人口吸納力還會持續(xù)增強。目前看一線城市,泡沫更多出現(xiàn)在地價,而不是房價。上半年樓市出現(xiàn)了地價比房價高、“面粉比面包貴”的問題,反映了樓市問題很大程度上是土地供給的問題。

  適當(dāng)增加重點城市的土地供給,同時盡可能減少其他形式的調(diào)控,是解決樓市過快上漲的有效思路。今年上半年,上海的第三產(chǎn)業(yè)增速高達11.6%,但實際GDP增速只有6.7%;蘇州、南京、武漢也分別高達10.9%、10.7%和10%,但實際GDP增速分別為8%、8.4%和7.6%。第三產(chǎn)業(yè)的較快增長是好事,但從長遠(yuǎn)講,如果由于高房價造成高端制造業(yè)以及新興產(chǎn)業(yè)生存困難,那么目前的增長在未來可能被拖累。因此,一線城市的樓市調(diào)控要有經(jīng)濟大局觀。

  總的來說,經(jīng)濟硬著陸是樓市最大的風(fēng)險所在,樓市調(diào)控不能只盯著房價是不是過高,也不能只為去庫存而去庫存,相比這些短期目標(biāo),實體經(jīng)濟的真實需求才是樓市調(diào)控真正需要順應(yīng)的,這種思維,也應(yīng)貫徹到“一城一策”中去。