養(yǎng)老地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng) 北京有項(xiàng)目每月費(fèi)用過(guò)萬(wàn)
隨著人口老齡化的加劇，如何養(yǎng)老的問(wèn)題愈加受到關(guān)注，未來(lái)巨大的老年消費(fèi)市場(chǎng)也引起資本的興趣。
除萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋等品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)之外，險(xiǎn)資也在加入，泰康人壽和平安保險(xiǎn)以養(yǎng)老社區(qū)的名義拿地，兼顧開發(fā)運(yùn)營(yíng)。一時(shí)間，各大企業(yè)云集養(yǎng)老地產(chǎn)，大有“八仙過(guò)海，各顯神通”的意味。
但在養(yǎng)老地產(chǎn)剛起步之時(shí)，就面臨著企業(yè)投資熱情與市場(chǎng)主體需求不搭配的尷尬，高端化傾向明顯。面對(duì)這一潛力巨大的市場(chǎng)，房企和險(xiǎn)資也各懷動(dòng)機(jī)。
有項(xiàng)目押金高達(dá)200多萬(wàn)
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪北京多個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，大部分老年公寓的定位都是面向高端人群，收費(fèi)也頗為昂貴。
泰康之家·燕園的自理老人每月需繳納的費(fèi)用大概在9000元左右，非自理老人則在2萬(wàn)元左右。在泰康之家體驗(yàn)館，銷售人員頗為自豪地告訴客戶，他們這里入住的老人一般都是高校退休教授或北京廳局級(jí)以上干部。
值得注意的是，泰康之家·燕園二期公寓的預(yù)約需要繳納85萬(wàn)到245萬(wàn)元不等的押金。據(jù)銷售人員解釋，這部分錢其實(shí)不全是押金，以入住最低需要繳納的85萬(wàn)元為例，押金只有20萬(wàn)元，剩下的65萬(wàn)元是落地卡，可以享受打折。不過(guò)，無(wú)論以何種方式入住，自理老人都需要交納每月1萬(wàn)元左右的租金。
記者致電恭和苑處獲悉，該項(xiàng)目自理老人每月費(fèi)用達(dá)到1.1萬(wàn)元之多。
保利安平·和熹會(huì)的工作人員也告訴記者，在他們這里入住的老人基本都是退休高干，而他們的收費(fèi)大概在每月7500元左右。
同樣地，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的椿萱茂老年公寓也將目光瞄向高端人群，據(jù)記者了解，這里每月的最低收費(fèi)都在6900元。另?yè)?jù)了解，老年公寓一般為一個(gè)房間兩張床，很多老人和家屬不愿意和別人拼房，就將整個(gè)房間都包下來(lái)，這樣費(fèi)用又增加了將近一倍。
養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)委員會(huì)秘書長(zhǎng)陳寶存說(shuō)：“機(jī)構(gòu)養(yǎng)老本來(lái)就是營(yíng)利性質(zhì)的，一般來(lái)說(shuō)，老年公寓的建設(shè)成本都在每平方米8000元左右，而普通的商品房只有不到3000元，成本高導(dǎo)致收費(fèi)高，也很正常。不過(guò)未來(lái)居家養(yǎng)老將是趨勢(shì)，這種高端化的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老可能市場(chǎng)不會(huì)太好，很多老人會(huì)覺得沒有必要去老年公寓養(yǎng)老?！?/font>
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為：“開發(fā)商主要追求的相對(duì)來(lái)說(shuō)是塔尖階層的養(yǎng)老需求，這種高端化的模式更利于其整個(gè)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)，如果做中低階層養(yǎng)老需求的話，可能很難實(shí)現(xiàn)資金的正循環(huán)。畢竟拿地、開發(fā)，包括設(shè)備都是有成本的，企業(yè)的商業(yè)行為都是具有選擇性的，而不是扮演政府的角色來(lái)做公益。”
針對(duì)市場(chǎng)需求，北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理金輝指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體其實(shí)還是工薪階層的老人，他們付不起動(dòng)輒上萬(wàn)元的價(jià)格，但價(jià)格低廉的老年公寓又?jǐn)D不進(jìn)去，處于一個(gè)很尷尬的境地。而且老社區(qū)大多沒有電梯，卻也有六七層樓高，居住在這里的老人生活十分不便，這個(gè)人群量很大，他們才是最需要住進(jìn)老年公寓的?！?/font>
動(dòng)機(jī)各異
針對(duì)萬(wàn)科等大牌房企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“品牌房企做養(yǎng)老地產(chǎn)，一定程度上是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上做新的拓展，這是多元化的模式。地產(chǎn)企業(yè)多有類似的邏輯，都希望在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)投資的基礎(chǔ)上尋找新的投資機(jī)會(huì)，養(yǎng)老地產(chǎn)本身沒有太多的品牌開發(fā)商，這個(gè)時(shí)候政策也比較寬松，所以很多房企愿意追加投資。”
前不久遠(yuǎn)洋集團(tuán)總裁李明在在2016年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上談及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來(lái)時(shí)直言：“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在遠(yuǎn)洋未來(lái)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，雖然說(shuō)不上半壁江山，也應(yīng)該是三分天下?！笔聦?shí)上，對(duì)于品牌房企來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的住宅和商業(yè)板塊已不能滿足業(yè)務(wù)拓展的需要，且養(yǎng)老地產(chǎn)又有一定的政策扶持，加上未來(lái)年近2萬(wàn)億元老年消費(fèi)市場(chǎng)的誘惑，品牌房企不會(huì)放棄這一搶占先機(jī)的機(jī)會(huì)。
對(duì)于險(xiǎn)資涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，首先是因?yàn)殡U(xiǎn)資的壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)和養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)等業(yè)務(wù)有很好的匹配度和切入點(diǎn)，所以投資方面的壓力不大。而且此類險(xiǎn)資也在積極尋找比較匹配資金期限的項(xiàng)目，這個(gè)時(shí)候養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)周期的開發(fā)模式和險(xiǎn)資保單背后的現(xiàn)金流的期限是比較吻合的，即都是長(zhǎng)周期的資金流。既然此類保單背后的資金不需要短期償付，那么投資此類5年以上開發(fā)周期的地產(chǎn)項(xiàng)目就比較匹配。
除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)險(xiǎn)資還有一種誘惑，就是可以將保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與老年公寓搭配起來(lái)銷售。記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，泰康之家·燕園的入住模式分為兩種，一種是交押金入住，一種就是辦理保險(xiǎn)入住。項(xiàng)目不僅高端化，而且設(shè)置入住門檻，設(shè)置入住年齡，如果沒有達(dá)到，則需要辦理至少200萬(wàn)元的保險(xiǎn)才能入住。
但這部分資金的去向卻不甚明朗，記者就此事致函泰康之家投資有限公司，截至發(fā)稿之前未獲回復(fù)。
專業(yè)化運(yùn)營(yíng)能力待考
記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目都是一家企業(yè)包攬了投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的所有工作。情形往往是，集團(tuán)公司負(fù)責(zé)投資拿地和開發(fā)建設(shè)，并以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的名義成立子公司，負(fù)責(zé)老年公寓的運(yùn)營(yíng)。
萬(wàn)科集團(tuán)成立萬(wàn)怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，負(fù)責(zé)老年公寓的管理和運(yùn)營(yíng)，而這些老年公寓基本都是嵌入在萬(wàn)科社區(qū)中。如位于竇店的萬(wàn)科幸福家社區(qū)養(yǎng)老中心就是嵌入在萬(wàn)科幸福匯社區(qū)之中。萬(wàn)科幸福家的前臺(tái)工作人員告訴記者，這個(gè)項(xiàng)目隸屬于萬(wàn)怡醫(yī)養(yǎng)企業(yè)管理有限公司，其實(shí)也是萬(wàn)科旗下的子公司。
保利安平·和熹會(huì)也是嵌入在保利西山林語(yǔ)社區(qū)之中，工作人員說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目由保利和安平共同開發(fā)建設(shè)，雖然引進(jìn)了安平的醫(yī)療資源，但運(yùn)營(yíng)主要還是由保利這邊來(lái)完成。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立了遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)管理有限公司，專門負(fù)責(zé)其旗下品牌椿萱茂老年公寓的運(yùn)營(yíng)管理。記者以客戶身份來(lái)到雙橋椿萱茂老年公寓，項(xiàng)目位于康城花園一隅，內(nèi)嵌于社區(qū)中。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目所在的這棟樓是從康城花園社區(qū)買過(guò)來(lái)的，由遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)，他們也都屬于遠(yuǎn)洋的員工。
泰康人壽也成立了泰康之家（北京）投資有限公司，負(fù)責(zé)拿地、開發(fā)、建設(shè)、公寓經(jīng)營(yíng)的全程工作。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為其中可能存在專業(yè)化不夠的問(wèn)題。“主要是目前各大企業(yè)實(shí)際上并沒有一個(gè)太大的戰(zhàn)略儲(chǔ)備，都是拿一塊地做一個(gè)項(xiàng)目的試水模式。后續(xù)若有新的盈利模式，此類企業(yè)的追加投資，包括專業(yè)管理層面的投資才會(huì)增加?！?/font>
張大偉則表示：“一個(gè)完善的養(yǎng)老體系應(yīng)該是以國(guó)家投資為主，但現(xiàn)在國(guó)家沒做，企業(yè)并不想全部包攬開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，可是沒有辦法，國(guó)家沒有扶持，只好由企業(yè)來(lái)做全部的事情?！?/font>
陳保存說(shuō)，“總體來(lái)看，險(xiǎn)資在運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)大于房企。很多房企是以養(yǎng)老社區(qū)為噱頭來(lái)達(dá)到賣房的目的，有掛羊頭賣狗肉的嫌疑?！倍U(xiǎn)資只開發(fā)老年公寓，不建產(chǎn)權(quán)式商品房，在運(yùn)營(yíng)方面注意力會(huì)更加集中。
