2013-04-25 08:45:00 來源:21世紀(jì)商業(yè)評論
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整合全國閑散地產(chǎn)資源，山嶼海張開懷抱，等待即將爆發(fā)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”。
3月前后，山嶼海度假創(chuàng)始總裁熊雄去了趟廣西巴馬瑤族自治縣，回來對那的空氣贊不絕口，“睡得特別踏實(shí)，平時(shí)自己小有失眠，在巴馬癥狀一掃而光。”
每年，熊雄都會往返于全國各處的旅游度假勝地，他不是骨灰級的“驢友”，游歷的真正用心不是名山大川，而是沿途的交通條件、餐飲設(shè)施以及當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)市場。這名浙商的頭腦中，正醞釀著一個(gè)大計(jì)劃——希望整合全國旅游名勝地閑散的地產(chǎn)資源，擴(kuò)充其所構(gòu)建的高端“候鳥式”度假網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)購買力日增的富裕老年群體。
掘金“候鳥”
中國旅游度假地區(qū)過度的地產(chǎn)開發(fā)，正為山嶼海輕資產(chǎn)擴(kuò)張創(chuàng)造條件。
熊雄創(chuàng)立的“山嶼海度假”成立于2008年，核心業(yè)務(wù)為滿足老年群體 “候鳥式”度假需求(比如，“冬居海南、夏住威海、春秋天目山)，為高端用戶提供住處和本地服務(wù)。
熊雄早在2006年就關(guān)注“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”，曾專門系統(tǒng)研究過中國高端老年消費(fèi)群體的規(guī)模。何謂“高端”？熊雄的解釋是“夫妻兩人退休金等各項(xiàng)收入 每月超過1萬元”，該群體職業(yè)分布主要集中于企業(yè)管理層、大學(xué)教授、醫(yī)生、公務(wù)員等，而且其子女往往是社會的優(yōu)勢群體，具備一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，沒有“被啃老” 之虞。據(jù)熊雄估計(jì)，現(xiàn)在該群體的人員規(guī)模超過100萬，其中大量存在旅游度假需求。
“候鳥式度假的群體一定是高端用戶，為什么？必須坐飛機(jī)，夫妻雙方樂意自費(fèi)雙飛往返的，一定得具備相當(dāng)?shù)馁徺I力?！毙苄壅f。 目前，山嶼海會員規(guī)模超過1千名，主要分布在以上海為中心的長三角地區(qū)。
就山嶼海而言，全國性度假網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模非常重要——選擇范圍越廣，會員購買的驅(qū)動力越強(qiáng)。然而，若是自建，沉淀資金非常巨大。以其在安吉自建的山 嶼海學(xué)修院為例，建筑面積 3700平米，約70個(gè)房間，投資成本超過2000萬，單個(gè)房間的投入成本高達(dá)30萬元，如果一律采用自建模式復(fù)制，資金的需求量將是“不可承受之重”。 然而，若是與傳統(tǒng)度假村或旅游酒店采用協(xié)議合作的模式，租金太過昂貴，且控制力不強(qiáng)——在旺季的時(shí)候山嶼海往往拿不到房。
早年即在上海、海南參與多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的熊雄，另辟蹊徑，在各地旅游度假區(qū)域，優(yōu)選現(xiàn)成的酒店式公寓或者商品房房源，以托管(業(yè)主參與分成)、租賃的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中國旅游度假地區(qū)進(jìn)行的大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)，為熊雄輕資產(chǎn)擴(kuò)張創(chuàng)造了條件。
以山東威海為例，熊雄用“房子成災(zāi)”來形容當(dāng)?shù)貥鞘?，早年積淀了大量的空置房，“很多北京人花 18萬元買了套房，自己平時(shí)沒多少天可住，就資金回報(bào)率來說，投資金額的利息住在五星級酒店更劃算?！痹谕．?dāng)?shù)?，山嶼海通過房地產(chǎn)商找到業(yè)主，獲取房源 的價(jià)格非常低廉——在距離海灘不足1公里的社區(qū)，一個(gè)55平米自帶廚房的一居室，一年租金不到萬元；在海南文昌高龍灣基地，山嶼海成功托管300余套房 源，經(jīng)營成本每間房價(jià)僅為40元/晚。
旅游地產(chǎn)開發(fā)熱正在全國上演，相比房價(jià)，其租金價(jià)格往往低得可憐。根據(jù)熊雄的測算，空置房大量存在的地區(qū)，預(yù)付一年租金，加上簡單裝修和基本設(shè)施的配置，單個(gè)房間的投入在1.5萬元以內(nèi)，以40個(gè)房間計(jì)算，大概60萬元即能完成一個(gè)區(qū)域的布點(diǎn)。
目前，山嶼海已建成了海南文昌、浙江安吉、安徽廣德太極洞、江蘇溧陽天目湖、嘉興梅花州等度假連鎖基地，主要以托管、租賃方式獲取，基地同時(shí)向 社會開放?！熬湍繕?biāo)群體而言，他們對度假地的要求多在干凈整潔實(shí)惠，不求奢華，樂意接受酒店式公寓和商品房小區(qū)的環(huán)境，而業(yè)主獲取了租金或者分成回報(bào)，閑 散資源整合利用，山嶼海實(shí)現(xiàn)了多方共贏?！毙苄壅f。
由于其創(chuàng)新模式和社會效應(yīng)，“山嶼海度假”入圍2012年度“21世紀(jì)中國最佳商業(yè)模式”(該評選由《二十一世紀(jì)商業(yè)評論》主辦)，成為全國40家入圍商企中唯一一家脫穎而出的浙商公司，并最終與“小米科技”、“中搜網(wǎng)絡(luò)技術(shù)”等公司一起獲得“2012年度中國最佳商業(yè)模式獎(jiǎng)”。
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輕資產(chǎn)運(yùn)營
擴(kuò)充資本和品牌能力建設(shè)，成為山嶼海當(dāng)下業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重心。
山嶼海的收入來源主要來自會員卡銷售，以事先鎖定一部分客源，同時(shí)緩解自身運(yùn)營在現(xiàn)金流方面的壓力。
根據(jù)公司網(wǎng)站的公開資料，其會員卡售價(jià)在2萬至10萬元之間，分為VIP卡、銀卡、金卡和鉆石卡4種檔次，有效期均為十年。會員每年都能享受一定的住宿權(quán)益，并享受其他消費(fèi)優(yōu)惠。
對于購買者而言，預(yù)付會費(fèi)的好處在于實(shí)惠。以山嶼海海南文昌基地的“白金海岸度假酒店”為例，會員一晚支付的點(diǎn)數(shù)為180點(diǎn)(此為旺季價(jià)格)， 售價(jià)2萬元的VIP卡一年享受3300點(diǎn)的權(quán)益，大體相當(dāng)于2000元能住18晚左右，折合每晚100多元，目前各旅行網(wǎng)站提供的市場價(jià)普遍在250元左 右。此外，部分度假地區(qū)旺季房源不好預(yù)定，會員在房源方面享有優(yōu)先保障。
預(yù)付卡的模式，會員是否有權(quán)退卡以及承諾的服務(wù)能否滿足至關(guān)重要。
關(guān)于退卡，熊雄表示，其公司政策規(guī)定，凡在購卡后的一周內(nèi)，會員可以無條件全額退卡；若在此后，會員依然可隨時(shí)退卡，但需收取余額的30%作為手續(xù)費(fèi)。據(jù)介紹，目前會員主動提交退卡申請的事例極少。
根據(jù)山嶼海提供的會員名單，《21CBR》記者隨機(jī)采訪了4名老年會員，其反饋皆較正面，并表示山嶼海在各基地都有員工提供接送、向?qū)У嚷涞胤?wù)。
熊雄坦承，當(dāng)前同行業(yè)公司良莠不齊，山嶼海亟待提升品牌力，“山嶼海屬于民營企業(yè)草根創(chuàng)業(yè)，如果缺乏資金和品牌支撐，獲取業(yè)主和會員信任的難度成倍放大，成為公司資源整合的一大障礙?！?/font>
解決之道就是“廣結(jié)善緣”，熊雄是亞布力中國企業(yè)家論壇的一名積極會員，前不久，又剛被上海財(cái)經(jīng)大學(xué)全球EMBA項(xiàng)目錄取，他特別希望到國外走走，考察海外“候鳥式”養(yǎng)老的成功模式，同時(shí)學(xué)習(xí)些必要的“財(cái)技”——他正積極謀劃引進(jìn)戰(zhàn)略投資者并已籌劃上市事宜。
這家提倡“中國旅居度假慢生活”的公司還在路上。
