2013-05-09 08:34:00 來源:21世紀(jì)網(wǎng)
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雅安地震后，關(guān)于地震中倒塌房子的房貸問題再次擺到大眾面前。
“人生最痛苦的事是房子沒了還得還貸”，網(wǎng)友的話引發(fā)了一系列討論。在一部分人看來，地震后房貸仍需繼續(xù)按時(shí)歸還，這是一個(gè)清晰的問題，無需討論。但有不同的意見認(rèn)為，房子的使用權(quán)消失，為何還要還貸？
目前，從法律界人士的觀點(diǎn)來看，抵押物的滅失并不能終止債權(quán)債務(wù)關(guān)系。不過各家銀行暫時(shí)并未將震后災(zāi)區(qū)金融服務(wù)的信貸條款細(xì)化到個(gè)人房貸。
而如果發(fā)生不可抗力造成的房產(chǎn)損失，個(gè)體如何降低風(fēng)險(xiǎn)？有保險(xiǎn)行業(yè)人士提到，商業(yè)保險(xiǎn)加上國(guó)家巨災(zāi)計(jì)劃，就是專門轉(zhuǎn)嫁這種風(fēng)險(xiǎn)，并有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。而就在5月7日，21世紀(jì)網(wǎng)從深圳保監(jiān)局獲悉，近期深圳市相關(guān)部門組織的巨災(zāi)保險(xiǎn)工作小組召開了第一次會(huì)議，就巨災(zāi)保險(xiǎn)推進(jìn)模式、巨災(zāi)基金成立及運(yùn)行方式、巨災(zāi)產(chǎn)品保障范圍及費(fèi)率厘定等問題進(jìn)行了深入討論，巨災(zāi)保險(xiǎn)有望在深圳率先破題。
還貸爭(zhēng)議
地震中倒塌的房子是否需要還貸引發(fā)了一系列爭(zhēng)議。
在法律界人士看來，問題的關(guān)鍵因在于：抵押物的滅失是否導(dǎo)致債權(quán)債務(wù)關(guān)系的終止。
這一爭(zhēng)議與一部分人的疑惑不謀而合，房貸是所有與房產(chǎn)有關(guān)的或是以房產(chǎn)為抵押物申請(qǐng)的貸款，“房子的使用權(quán)沒了，為何要還貸款？”
對(duì)此，一位律師解釋，《擔(dān)保法》第五十二條規(guī)定，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。“而債權(quán)是主權(quán)利，抵押權(quán)是附權(quán)利。也就是說債權(quán)沒了，抵押權(quán)也不存在了。比如全額還款，那抵押權(quán)就自然的滅失了?！?/font>
但是，該律師同時(shí)提到，抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)所列財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣。銀行將房子拍賣，就是行使抵押權(quán)。在抵押權(quán)因抵押物被征用而滅失的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的補(bǔ)償金有限補(bǔ)償；如抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)補(bǔ)償金采取保全措施。
“如果把房子拍賣了，債務(wù)人依舊還欠銀行錢，那么債權(quán)依舊存在。拍賣價(jià)不夠差價(jià)，債務(wù)人還得接著還錢。”律師解釋道，“所以說這個(gè)問題，其法律原理很清晰?！?/font>
換言之，從法律條文上看，即使房子倒塌了，抵押物滅失了，借款人與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依舊存在，房貸還得還。另外需要指出的是，借款人如果拒絕還款，也會(huì)在征信系統(tǒng)里留下信用污點(diǎn)，影響以后貸款。
值得推敲的抗震能力
另外有一種聲音認(rèn)為，地震中倒掉的房子，房產(chǎn)開發(fā)商是否該擔(dān)責(zé)？
地震屬于不可抗力和天災(zāi)，但是仍然有一個(gè)首要的問題，即開發(fā)商提供的房子是否合格？是不是按照建筑抗震的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工？如果沒有達(dá)到抗震的要求，是否也需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任？
據(jù)21世紀(jì)網(wǎng)查詢，現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑鑒定標(biāo)準(zhǔn)均對(duì)抗震有所規(guī)定。
由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以及國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局聯(lián)合發(fā)布的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2010)》中規(guī)定，其基本的抗震設(shè)防目標(biāo)是：當(dāng)遭受低于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的多遇地震影響時(shí)，主體結(jié)構(gòu)不受損壞或不要修理可繼續(xù)使用；當(dāng)遭受相當(dāng)于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的設(shè)防地震影響時(shí)，可能發(fā)生損壞，但經(jīng)一般性修理仍可繼續(xù)使用；當(dāng)遭受高于本地區(qū)抗震設(shè)防烈度的罕遇地震影響時(shí)，不致倒塌或發(fā)生危及生命的嚴(yán)重破壞。該規(guī)范適用于抗震設(shè)防烈度為6、7、8、9度地區(qū)建筑工程的抗震設(shè)計(jì)以及隔震、消能減震設(shè)計(jì)。
而該規(guī)范是在總結(jié)了2008年汶川地震震害經(jīng)驗(yàn)，對(duì)災(zāi)區(qū)設(shè)防烈度進(jìn)行了調(diào)整，增加了有關(guān)山區(qū)場(chǎng)地、框架結(jié)構(gòu)填充墻設(shè)置、砌體結(jié)構(gòu)樓梯間、抗震結(jié)構(gòu)施工要求的強(qiáng)制性條文，提高了裝配式樓板構(gòu)造和鋼筋伸長(zhǎng)率的要求后實(shí)施的。
另外，建筑設(shè)防的所有建筑應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223確定其抗震類別及其抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)然，現(xiàn)行的《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)GB50023-2009》中也提到，符合本標(biāo)準(zhǔn)要求的現(xiàn)有建筑，在預(yù)期的后續(xù)使用年限內(nèi)具有相應(yīng)的抗震設(shè)防目標(biāo)：后續(xù)使用年限50年的現(xiàn)有建筑，具有與現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50011相同的設(shè)防目標(biāo)，后續(xù)使用年限少于50年的現(xiàn)有建筑，在遭遇同樣的地震影響時(shí)，其損壞程度略大于按后續(xù)使用年限50年鑒定的建筑。標(biāo)準(zhǔn)適用于抗震設(shè)防烈度并未6-9度地區(qū)的現(xiàn)有建筑的抗震鑒定。
而此次雅安蘆山地震7級(jí)，房屋倒塌損毀嚴(yán)重。這些倒塌損毀的房子是否符合當(dāng)?shù)亟ㄖ卣鹆叶仍O(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，值得調(diào)查分析。
其實(shí)，在抗震設(shè)計(jì)規(guī)范中有提到，我國(guó)主要城鎮(zhèn)(縣級(jí)及縣級(jí)以上城鎮(zhèn))中心地區(qū)的抗震設(shè)防烈度、設(shè)計(jì)基本地震加速度值和所屬的設(shè)計(jì)地震分組要執(zhí)行相應(yīng)的規(guī)范。那么，這些位于震中災(zāi)區(qū)縣城的房子的相應(yīng)抗震級(jí)別是否能夠過關(guān)？房屋倒塌，開發(fā)商是否需要擔(dān)責(zé)也需予以確認(rèn)。
保險(xiǎn)行業(yè)人員也提到，《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2010)》是其行業(yè)內(nèi)理賠地震保險(xiǎn)的核心依據(jù)之一。
一位基建行業(yè)人士告訴21世紀(jì)網(wǎng)，“開發(fā)商在設(shè)計(jì)和土建時(shí)對(duì)房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)有要求，針對(duì)不同的情況，設(shè)計(jì)和施工需達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)?！钡渫瑫r(shí)也提到，鑒定起來比較麻煩?！耙话愕你y行房屋貸款應(yīng)該不會(huì)這么細(xì)致，一般都是正常使用功能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就可以。一般辦理房屋貸款的評(píng)估人員也不是技術(shù)專家。”
有分析指出，如果地震中倒塌的房子不符合現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑鑒定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)抗震的有關(guān)規(guī)定，所有者可以先向開發(fā)商索賠。而另一個(gè)問題則是，銀行在發(fā)放房屋貸款前，是否做到盡職調(diào)查？更進(jìn)一步，銀行、開發(fā)商和房子購買者之間在房子質(zhì)量問題上是否存在一定的信息不對(duì)稱？
銀行：規(guī)則并未細(xì)化到個(gè)人房貸這一步
雅安地震后，央行、 銀監(jiān)會(huì)及多家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)緊急發(fā)布了支持災(zāi)區(qū)的各種金融服務(wù)措施，但從目前掌握的信息來看，銀行暫時(shí)并未將針對(duì)災(zāi)區(qū)的信貸措施細(xì)化到住房個(gè)人貸款這一步。
其中，中行對(duì)災(zāi)前已發(fā)放、因?yàn)?zāi)不能按時(shí)償還的各類個(gè)人貸款實(shí)行“四暫不”政策，也就是暫不催收催繳、暫不罰息、暫不生成不良記錄、暫不影響獲得災(zāi)區(qū)其他信貸支持。
工行提到，對(duì)災(zāi)區(qū)無法及時(shí)還款的信用卡和貸款客戶允許延期還款。對(duì)于抗震搶險(xiǎn)救災(zāi)的緊急資金需求和受災(zāi)困難企業(yè)及個(gè)人的信貸業(yè)務(wù)，實(shí)行急事急辦、特事特辦。
郵儲(chǔ)銀行公告稱，對(duì)災(zāi)區(qū)受災(zāi)的小額貸款和小微企業(yè)貸款客戶，恢復(fù)生產(chǎn)前不催收催繳，6個(gè)月以內(nèi)逾期不作為不良記錄，延長(zhǎng)貸款期限最長(zhǎng)至兩年，降低貸款利率最低至基準(zhǔn)利率7折，提供停息最長(zhǎng)6個(gè)月，并可視情況免除期間利息；對(duì)雅安災(zāi)區(qū)信用卡客戶，提供三個(gè)月免息還款期服務(wù)。
建行工作人員告訴21世紀(jì)網(wǎng)，建行通過重建貸款、房屋維修貸款、個(gè)人助業(yè)貸款等服務(wù)，支持受災(zāi)群眾災(zāi)后重建，恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；通過多種方式開展并受理個(gè)人貸款和住房公積金客戶咨詢、申請(qǐng)、查詢等工作；針對(duì)因?yàn)?zāi)情導(dǎo)致借款人還款困難或無法按時(shí)償還貸款本息的個(gè)人貸款客戶，暫不催收催繳，后續(xù)將按國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。
地震房貸風(fēng)險(xiǎn)的終結(jié)者
銀行該不該承擔(dān)地震中倒塌房屋的貸款風(fēng)險(xiǎn)？
有分析人士認(rèn)為，“真正解決震后房貸問題的終結(jié)者，真正的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者不應(yīng)該是銀行，
銀行的經(jīng)驗(yàn)特點(diǎn)也表明其沒有能力管理這種巨災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)?！?/font>
“但有一種情形例外，從社會(huì)責(zé)任角度來說，催討災(zāi)民償還住房抵押貸款也不合適。如果銀行因?yàn)榈卣鸱艞墝?duì)貸款的索賠，從而把這種貸款變稱壞賬，那也是無奈之舉?！狈治鋈耸刻岬健?/font>
如何解決這種矛盾？
某房地產(chǎn)擔(dān)保公司董事長(zhǎng)告訴21世紀(jì)網(wǎng)，“遇到地震這樣的情況，就得看銀行的風(fēng)控措施如何，對(duì)于個(gè)人來說，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)最好是購買相應(yīng)保險(xiǎn)來保障?！?/font>
保險(xiǎn)行業(yè)人員告訴21世紀(jì)網(wǎng)，“解決這個(gè)問題的方式，根本就不用我們?cè)诿^過河，國(guó)際上的做法就是保險(xiǎn)，如果細(xì)化就是商業(yè)保險(xiǎn)和國(guó)家巨災(zāi)保險(xiǎn)。如果個(gè)人資金充?？梢再I商業(yè)保險(xiǎn)，如果是農(nóng)村沒錢的或者資金不充裕，由國(guó)家組織巨災(zāi)保險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)?！?/font>
就在5月7日，21世紀(jì)網(wǎng)從深圳保監(jiān)局獲悉，近期深圳市相關(guān)部門組織的巨災(zāi)保險(xiǎn)工作小組召開了第一次會(huì)議，就巨災(zāi)保險(xiǎn)推進(jìn)模式、巨災(zāi)基金成立及運(yùn)行方式、巨災(zāi)產(chǎn)品保障范圍及費(fèi)率厘定等問題進(jìn)行了深入討論，巨災(zāi)保險(xiǎn)有望在深圳率先破題。
不過，在汶川地震之后的2009年兩會(huì)，就已經(jīng)有保險(xiǎn)公司高管呼吁建立巨災(zāi)保險(xiǎn)制度。但五年過去，這一制度還尚未出臺(tái)。
因?yàn)榫逓?zāi)本身破壞性極大且發(fā)生比較集中，這跟一般的保險(xiǎn)條件不一樣。巨大的災(zāi)難造成的損失千億級(jí)別，這背后需要國(guó)家財(cái)政的支持和統(tǒng)一規(guī)劃。(21世紀(jì)網(wǎng) 馮娜娜)
