2013-04-09 09:34:00 來源:每經(jīng)網(wǎng)－每日經(jīng)濟新聞
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作為“國五條”細則落地的延伸，4月7日，北京市住房公積金管理中心發(fā)布《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》，提出借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例由之前的60%上浮至不低于70%，率先對公積金貸款首付比例進行調(diào)整。
同樣在4月7日，中國人民銀行管理部也發(fā)出《關于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定商業(yè)銀行對貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。而上述舉措，均從4月8日起正式執(zhí)行。一時間，人們對這些細則如何影響樓市等諸多問題產(chǎn)生疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者也專門對此展開了調(diào)查采訪。
北京作為房地產(chǎn)調(diào)控標桿城市，政策力度仍在不斷加碼。
4月7日晚間，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布了《關于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，該《通知》規(guī)定：商業(yè)銀行對貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%。
稍早前，北京住房公積金管理中心也于上周日(4月7日)發(fā)布的六條新規(guī)中還提到，借款申請人購買第二套住房申請貸款，其貸款首付款比例不低于70%。目前在北京購買第二套住房的“兩貸”首付比例均提至七成。
上述舉措，均從4月8日起正式執(zhí)行。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，信貸政策對樓市的影響力度一直是遠超過樓市其他調(diào)控政策，逐漸開始落地的信貸收緊政策對市場的影響將很快出現(xiàn)。本輪調(diào)控的力度已經(jīng)超過之前預期。(預計)北京樓市在4月份將明顯進入起碼半年的調(diào)控周期。
“兩貸”首付比例均提至七成
信貸政策開始正式介入到北京的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，公積金貸款和商業(yè)貸款相繼在同一天晚上做出緊急調(diào)整。
北京公積金貸款新政策指出，除公積金貸款購買二套房首付比例上調(diào)至七成外，對于名下沒有房產(chǎn)，但有貸款申請記錄的購房者，仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策。
鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，此次公積金二套房的首付比例差異化上調(diào)，明確了“認房又認貸”的二套房判定標準，但從當前需求結構來看，真正影響市場的并非是二套房首付比例由60%提高到70%，而是“認房又認貸”的二套房認定標準。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，目前二手房市場上改善性需求占比約為45%，其中至少有八成屬于買一賣一的置換需求，約占36%。而真正意義上的家庭購買第二套房的比重不會超過20%。
而關于商貸的新規(guī)，同樣趨嚴。北京住房公積金管理中心除對貸款購買第二套住房的家庭，明確首付款比例不得低于70%外。此外，還表示在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請貸款購買住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策。
北京住房公積金貸款和商業(yè)貸款的新規(guī)都是4月7日晚間發(fā)布，而自4月8日起借款人通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房地產(chǎn)交易系統(tǒng)完成網(wǎng)上簽約所購住房貸款就開始按照新規(guī)執(zhí)行。
分析稱利率有上調(diào)可能
北京“國五條”細則已經(jīng)對樓市產(chǎn)生了巨大影響，而信貸政策正式落地后，北京樓市，尤其是改善性需求中涉及最多的二套房和二手房交易，預計與3月相比有明顯變化。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，細則出臺后的一周(3.31~4.5)間，北京二手房市場新增買賣房源登記量環(huán)比前一周下跌了5%，新增買賣客戶登記量環(huán)比下跌近一成，供求的萎縮，以及更多的購房人陷入觀望，使得細則出臺至今的二手房成交量環(huán)比前一周大幅下跌了68%。
張大偉分析說，北京二套房首付上調(diào)至七成后，受影響的主要為改善型需求，增加一成首付對于改善型購房者來說，壓力增加明顯，而對二手房影響則更大。一般二手房貸款評估值都低于實際交易值10%，按照首付七成計算，購房者只能貸款兩成，貸款的意義不大。 剛剛在北京購房的王偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，購買一套定價為185萬元的二手房，銀行評估價格是158萬元，在此基礎上進行貸款實際也只能貸款不足50萬元，和新房相比差異明顯。
此前曾有傳言稱，二套房商業(yè)貸款的首付比例與貸款利率將一并上調(diào)，即首付比例上調(diào)至七成的同時，貸款利率也增加至1.3倍，但北京的新規(guī)中未涉及利率調(diào)整。
上述專家均認為，利率上調(diào)作為后手，完全存在后續(xù)上調(diào)的可能?！安粌H加大購房成本，關鍵是增加了還貸的經(jīng)濟壓力。”謝逸楓說道。
據(jù)中原地產(chǎn)測算，若二套房商貸利率上調(diào)至1.3倍，首付比例增加至七成，貸款同為100萬元的情況下，20年期的月供照比此前規(guī)定增加811.4元，30年期月供將增加908.6元。
張旭說，通過商貸來購買二套房的在整個北京的交易量中并不是很多，大約10%左右，短期可能利率不會有上調(diào)，因為這會極大增加改善性需求的購房負擔，但如果政策執(zhí)行過程中市場出現(xiàn)變化，可能利率仍將上調(diào)。
記者調(diào)查
北京多家銀行二套房首付已提高利率暫未變
昨日(4月8日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過采訪北京地區(qū)各大銀行支行的個貸部了解到，目前大部分銀行二套房貸款首付已提升至七成，同時還有一小部分銀行因未接到政策仍在實施原有的首付六成標準。
某證券銀行業(yè)分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，提高二套房貸款首付比例對銀行的影響很少，因為銀行做二套房貸比較少。
已有三家大行提高首付
中國人民銀行營業(yè)管理部于4月7日下發(fā)了《關于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求，各商業(yè)銀行對貸款購買首套自住住房的家庭，繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。
《通知》還提出：“對在北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會房屋登記信息系統(tǒng)中顯示無房、在中國人民銀行個人信用信息基礎數(shù)據(jù)庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請貸款購買住房的家庭，仍執(zhí)行首付款比例不低于60%的政策?！?/font>
4月7日，北京住房公積金管理中心也下發(fā)了《關于實行住房公積金個人貸款差別化政策的通知》，對于借款申請人的月還款額度要求借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低于住房公積金月繳存額；借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應不低于其月收入的50%。
那么，商業(yè)銀行對于借款申請人是否有月還款額度要求呢？昨日，記者了解到，多家商業(yè)銀行表示貸款的月還款額度要根據(jù)具體貸款總量計算，但是不能超出其月收入的50%。此外，農(nóng)行、建行和交行二套房貸款都已經(jīng)實行了首付七成的政策，而中行和工行相關支行因為未接到相關政策，原有的二套房首付六成標準并未改變。
農(nóng)業(yè)銀行某支行個貸部客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們支行是昨日早上接到的上述《通知》。
“‘國五條’出來前，貸款買房的人較多，現(xiàn)在大家都在觀望?！苯ㄐ心持袀€貸部客戶經(jīng)理也表示，4月7日接到《通知》，昨日就把二套房首付提高到七成了。
交行西四環(huán)支行的個貸部客戶經(jīng)理告訴記者，自從北京“國五條”細則出來后，他所在的支行就已經(jīng)實行二套房首付七成了。
中行西翠路支行和工行海淀支行的個貸部客戶經(jīng)理向記者表示，由于還沒有接到相關政策通知，所以目前二套房貸款首付仍為六成，但是很快就會有變化。
據(jù)了解，五大行的二套房貸款利率均未變化，仍保持基礎利率上浮10%，一套房的貸款政策首付均為30%，貸款利率為85折或9折。
股份行首付多為六成
除五大行外，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日還對招行、光大銀行、中信銀行和浦發(fā)銀行在京支行的二套房貸政策進行了解，其中只有中信銀行首付改為七成，“北京‘國五條’細則出來后就改了，利率上浮10%?！敝行陪y行某支行個貸部客戶經(jīng)理稱。
招行萬壽路支行、浦發(fā)銀行萬壽路支行和光大銀行某支行都表示因為沒有接到相關通知，目前二套房首付仍為六成，利率上浮10%。
而上述四家股份制銀行的首套房貸款政策首付都保持30%，招行、光大銀行表示首套房貸款利率沒有折扣，中信銀行和浦發(fā)銀行的首套房貸款利率為9折。此外，城商行中，南京銀行北京分行營業(yè)部客戶經(jīng)理表示，二套房首付昨日也調(diào)為七成了，利率上浮10%；北京銀行一人士表示因未接到相關通知，二套房首付仍為六成，利率上浮10%。
