2012-12-12 08:36:00 來源:東方財富網
網友評論0條 查看全文（共1頁)
兩年前被炒得沸沸揚揚的78家主業(yè)非房地產央企“退房”一事，近期再度成為焦點。
據某媒體統(tǒng)計，自2010年3月國務院國資委發(fā)布央企退出房地產行業(yè)的通知至今，78家非房央企中，退出者不到1/4。據國務院國資委今年2月的報告，去年只有27家主業(yè)非房地產的央企公開掛牌轉讓了40宗房地產企業(yè)股權。而且，這也只能表明上述27家央企正在退出房地產的過程中，不能認定已經完成退出。
中國指數研究院上海分院研究總監(jiān)陳延彬說，此前央企退出的房地產項目，主要是規(guī)模較小的項目公司。根據他的統(tǒng)計，多數出售的房地產項目公司股權金額不足5億元，而且主要集中在去年退出。在今年市場轉好后，通過股權轉讓的房地產項目有所減少。
房產業(yè)務的可觀回報
蘭德咨詢總裁宋延慶告訴《每日經濟新聞》記者，非主業(yè)房地產的央企分為兩類：一類是主業(yè)凈利潤高于房地產的企業(yè)，另一類則是主業(yè)利潤微薄的企業(yè)。前者由于主業(yè)利潤豐厚，選擇購買土地僅僅是想為員工造福利房，能源類企業(yè)是其中的代表；后者由于主業(yè)利潤微薄，更希望留在房地產領域獲取較好的業(yè)績。
宋延慶說，國資委對企業(yè)的經營業(yè)績考核有很多指標，但企業(yè)的凈資產收益率是最主要的一項。雖然不同地產商的盈利能力有所不同，但房地產行業(yè)平均凈資產收益率在10%~20%，對于那些主業(yè)利潤微薄的央企來說，仍然有不小的吸引力。
曾在2010年退出遠洋地產的中國遠洋，當年凈資產收益率高達14%以上，但去年凈資產收益率大幅下滑至-30%。相比之下，遠洋地產的凈資產收益率(股東權益回報率)要穩(wěn)定得多，2008年~2011年維持在6%~8%的水平，沒有太大的波動。陳延彬告訴《每日經濟新聞》記者，能源等類型的央企雖然主業(yè)利潤遠高于房地產，但收益因國際市場價格變化波動很大，因此他們仍然會選擇收益穩(wěn)定的房地產項目。
除了上述央企外，金融領域的央企也在進入房地產開發(fā)，比如中國人壽就通過控股遠洋地產涉足房地產開發(fā)領域。陳延彬說，由于金融行業(yè)的央企不屬于國資委管轄，所以在退房令出臺后，這些企業(yè)反而進入該領域。
低價土地的牽掛
陳延彬表示，不愿意退出房地產的央企，大多都擁有大片廉價土地，主業(yè)非房地產的恒天集團就是其中的一家。上述公司有不少土地是以前公司所有的工業(yè)廠房用地。
《每日經濟新聞》記者查閱恒天集團于2012年9月發(fā)布的 《中國恒天集團有限公司2012年度第一期中期票據募集說明書》發(fā)現，截至2012年3月末，公司尚未開發(fā)的土地儲備超過22萬平方米。同樣，中遠集團和招商地產合作的大靈湖項目160萬平方米用地，也是中遠集團在2000年以5800萬元征用的2500畝中的部分土地。
低價的土地和可觀的預期收益，讓這些非主業(yè)房地產的央企不愿意輕言退出。
陳延彬告訴記者，央企退房的意愿和房地產市場的冷暖有很大的關系。去年和前年，地產市場變冷，很多央企賣出了項目，但是在市場回暖后，這一數字明顯減少。
記者昨日通過全國聯(lián)網的上海聯(lián)合產權交易所了解目前出售房地產項目的央企數量，發(fā)現除了中石化一個從2010年開始掛牌，2012年12月12日到期的項目外，沒有其他央企在出售房地產項目公司。
房產央企分化嚴重
然而，選擇不退出，未必是明智之舉。
陳延彬告訴記者，央企目前的房地產利潤和資產主要集中在16家主業(yè)為房地產的公司，那些非主業(yè)房地產的央企在這一領域不占主導地位。在這16家央企地產商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，其他房地產公司的資產質量和利潤水平都相差甚遠。
在這樣的情況下，堅持留在房地產行業(yè)的部分央企地產商生存現狀并不理想。曾在中冶集團旗下房地產公司任職的全經聯(lián)房地產研究院副院長陳寶存說，在央企退房令出臺后，中冶曾試圖收購同為央企的非主業(yè)地產企業(yè)，卻發(fā)現這些企業(yè)在2009年以后新購入了許多地塊，價格過高，接手這些地塊將面臨虧損。
他還表示，雖然有些地塊拿地時間較早，但部分地塊動遷尚未完成，或者地塊的性質仍然是工業(yè)用地。在這樣的情況下，其他地產商很難接手。
據《每日經濟新聞》記者了解，導致央企退房難還有一個原因是，目前央企涉足房地產開發(fā)的大多屬于三四級子公司，監(jiān)管難度較大。
