租房協(xié)議需明確細(xì)則房東有免責(zé)條款未必跑得脫

2015-02-10 08:29 來(lái)源：重慶晚報(bào)

[摘要] 很多包租公包租婆可能不知道，即使在合同中約定了自己的免責(zé)條款，但在法律實(shí)踐中，有些免責(zé)條款卻無(wú)法免責(zé)。

　　包租公包租婆有免責(zé)條款未必跑得脫

　　又到年終歲末租房季，不少包租公包租婆已開(kāi)始盤(pán)算著節(jié)后房租又該漲多少了，合同中哪些條款又該修訂了。當(dāng)然，包租公包租婆們肯定不會(huì)忘記在合同中寫(xiě)下任何有利于自己的免責(zé)條款。不過(guò)，很多包租公包租婆可能不知道，即使在合同中約定了自己的免責(zé)條款，但在法律實(shí)踐中，有些免責(zé)條款卻無(wú)法免責(zé)。

　　個(gè)案租房協(xié)議約定免責(zé)

　　房東還是擔(dān)責(zé)六成

　　雷某在永川區(qū)中山路辦事處雙龍村有一棟三層樓房，先后將二樓出租給廖某，一樓出租給蔣某，并委托堂姐管理。

　　2014年8月5日晚10時(shí)左右，一樓客廳突然起火，蔣某逃出后報(bào)警。樓上的廖某為躲避火災(zāi)從二樓跳下，著地后受傷送醫(yī)，司法鑒定左腳跟骨折十級(jí)傷殘。事后，雷某與蔣某簽訂房屋出租協(xié)議，約定蔣某在租房期間做好防火防盜及個(gè)人人身安全工作，如發(fā)生意外與雷某無(wú)關(guān)。

　　不久，廖某把雷某與蔣某起訴到法院，要求雷某賠償9萬(wàn)元，蔣某承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　蔣某辯稱(chēng)，火災(zāi)是線路老化引起一樓客廳閘刀起火，他不應(yīng)擔(dān)責(zé)，雷某作為房東應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　某辯稱(chēng)，火災(zāi)并未危及廖某，是他判斷失誤跳樓，自身應(yīng)負(fù)部分責(zé)任。同時(shí)，一樓長(zhǎng)期由蔣某居住，其私接電線煮飯，應(yīng)對(duì)廖某承擔(dān)賠償責(zé)任。雷某還稱(chēng)，她與蔣某的租房合同對(duì)火災(zāi)有免責(zé)約定，因此她不應(yīng)擔(dān)責(zé)。

　　永川區(qū)法院審理認(rèn)為，因緊急避險(xiǎn)造成損害的，由引起險(xiǎn)情發(fā)生的人承擔(dān)責(zé)任，現(xiàn)火災(zāi)成因不明，沒(méi)有證據(jù)證明火災(zāi)是蔣某用電不規(guī)范導(dǎo)致，因此蔣某不擔(dān)責(zé)。雷某作為出租人疏于管理致該樓房存在火災(zāi)隱患，應(yīng)對(duì)廖某為避險(xiǎn)而跳樓受傷擔(dān)責(zé)。

　　法院還認(rèn)為，雷某與蔣某的房屋出租協(xié)議是于火災(zāi)后簽訂，且廖某并非該協(xié)議的相對(duì)方，因此協(xié)議中關(guān)于發(fā)生火災(zāi)等情況時(shí)的免責(zé)內(nèi)容對(duì)廖某不產(chǎn)生效力。

　　法院最后認(rèn)定雷某擔(dān)責(zé)60%，判決賠償廖某5萬(wàn)元。

　　提醒六種免責(zé)條款房東依然擔(dān)責(zé)

　　重慶晚報(bào)新聞律師團(tuán)成員、仁政律師事務(wù)所任浩綱律師指出，房東在簽訂出租房屋協(xié)議時(shí)，往往會(huì)在合同中努力避免承擔(dān)未來(lái)發(fā)生相關(guān)事件后的責(zé)任。如果在房屋出租協(xié)議中房東約定如下六種免責(zé)條款，其實(shí)不具備效力。

　　如果租客延期繳付水電氣費(fèi)、物管費(fèi)、滯納金等，造成經(jīng)濟(jì)損失全由租客承擔(dān)，且房東有權(quán)解除或終止房屋租賃合同。

　　律師：根據(jù)物業(yè)等合同，房屋水電費(fèi)等費(fèi)用的繳納責(zé)任人為房東而不是租客。不能將一份合同的責(zé)任強(qiáng)加在另一份合同的相對(duì)人身上。

　　租客對(duì)房屋具有維修義務(wù)，如果因房屋質(zhì)量而造成的損失，都由租客承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　律師：房東可以約定由租客對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維護(hù)和維修，但一旦發(fā)生相關(guān)事故，房東依然不能完全免責(zé)。

　　出租期間，房屋一切設(shè)備設(shè)施由租客使用并負(fù)責(zé)管理，由此引起的安全事故等責(zé)任均由租客個(gè)人負(fù)責(zé)。

　　律師：房東將電器、熱水器等設(shè)備交給租客使用時(shí)，可能在交付之日看著沒(méi)問(wèn)題，但不代表沒(méi)有安全隱患。只要有證據(jù)證明房東存在過(guò)錯(cuò)，依然不能完全免責(zé)。

　　為避免發(fā)生不安全事件，租客洗澡、洗頭或煮飯時(shí)，要打開(kāi)窗戶(hù)通風(fēng)通氣，如果租客不聽(tīng)，發(fā)生的一切事故均由租客承擔(dān)。

　　律師：這種條款往往出現(xiàn)在比較老的房子的出租合同上，但不符合人的日常生活習(xí)慣，屬于無(wú)效條款。

　　舊租客租賃到期后，由新租客去收房入住。如舊租客延期交付，由新租客去追責(zé)，房東僅協(xié)助，并無(wú)違約責(zé)任。

　　律師：此條款在簽訂協(xié)議時(shí)，如租客表示異議不同意后，房東依舊加入免責(zé)條款，則屬于無(wú)效條款。

　　租賃期間，房屋發(fā)生一切火災(zāi)所造成的損失后果都由租客承擔(dān)，與房東無(wú)關(guān)。

　　律師：火災(zāi)的責(zé)任由消防部門(mén)認(rèn)定，而非房東。