央行新一輪降息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限

2015-10-30 08:10 來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

[摘要] 降息能使購(gòu)房者的房貸成本降低，從而提高購(gòu)房者的支付能力。但不太可能為住宅市場(chǎng)帶來(lái)明顯的提振效果。

　　2015年10月23日，央行宣布再次下調(diào)存貸款利率25個(gè)基點(diǎn)，并下調(diào)存款準(zhǔn)備金率50個(gè)基點(diǎn)。這是自2014年11月以來(lái)的第6次降息。同時(shí)央行還宣布放開商業(yè)銀行存款利率上限管制，這被視為金融市場(chǎng)的核心改革措施，也標(biāo)志著中國(guó)向利率市場(chǎng)化的目標(biāo)又邁進(jìn)一步。

　　盡管2015年第三季度GDP增長(zhǎng)略超市場(chǎng)預(yù)期，同比增長(zhǎng)為6.9%，但一系列的宏觀指標(biāo)顯示，中國(guó)制造業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)依舊疲軟；另一方面，服務(wù)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，這在很大程度上抵消了工業(yè)及制造業(yè)疲軟所帶來(lái)的不利影響。服務(wù)業(yè)在今年前三季度的總體經(jīng)濟(jì)比重已占比過(guò)半。從時(shí)間上來(lái)看，本次降息、降準(zhǔn)選擇在第三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后推出，這意味著整體經(jīng)濟(jì)在接下來(lái)的幾個(gè)季度或仍將面對(duì)較大的下行壓力。

　　新一輪寬松措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響幾何？

　　住宅市場(chǎng)：自2015年年初起，隨著一系列降準(zhǔn)、降息以及在大多數(shù)二線城市取消限購(gòu)令等調(diào)控舉措的出臺(tái)，整體住宅市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。降息能使購(gòu)房者的房貸成本降低，從而提高購(gòu)房者的支付能力。然而，考慮到政策持續(xù)出臺(tái)后的邊際遞減效應(yīng)以及目前對(duì)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)一步放緩的擔(dān)憂，我們認(rèn)為，此次降息不太可能為住宅市場(chǎng)帶來(lái)明顯的提振效果。

　　寫字樓市場(chǎng)：目前寫字樓市場(chǎng)的租賃需求主要來(lái)自國(guó)內(nèi)中小企業(yè)，當(dāng)中主要為互聯(lián)網(wǎng)、科技以及新興金融公司。雙降帶來(lái)的貨幣供給增加有望進(jìn)一步刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，當(dāng)然這在很大程度上也視乎商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)的實(shí)際放貸意愿。市場(chǎng)供應(yīng)方面，多個(gè)二線城市仍將受累于供給過(guò)剩。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)：實(shí)體零售業(yè)態(tài)仍舊飽受電商沖擊——電子商務(wù)增長(zhǎng)迅猛，網(wǎng)絡(luò)零售在全國(guó)消費(fèi)品零售總額的占比已達(dá)10%以上。與此同時(shí)，在中高端零售品類中，近期宏觀經(jīng)濟(jì)面因素以及最近的股市波動(dòng)也造成了比較明顯的不利影響。預(yù)計(jì)實(shí)體零售物業(yè)市場(chǎng)還將持續(xù)面臨重重挑戰(zhàn)。

　　投資市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩正在影響投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，回避風(fēng)險(xiǎn)的投資者可能會(huì)傾向持觀望態(tài)度。而在此背景下一線城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的核心資產(chǎn)無(wú)疑更具吸引力，預(yù)計(jì)市場(chǎng)中擇優(yōu)避險(xiǎn)投資的趨勢(shì)有望持續(xù)。