開(kāi)發(fā)商私自改變?nèi)莘e率多蓋房業(yè)主怎么索賠

2014-09-11 09:19 來(lái)源：大河報(bào)

[摘要] 開(kāi)發(fā)商私自改變?nèi)莘e率多蓋房,業(yè)主怎么索賠。

　　近日，一些鄭州業(yè)主向本報(bào)反映，其購(gòu)買(mǎi)住房的小區(qū)，存在開(kāi)發(fā)商超規(guī)劃多蓋樓棟、樓層情況。其實(shí)，容積率作為一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，規(guī)劃中已明確，開(kāi)發(fā)商違規(guī)將受到行政處罰。容積率“變臉”，業(yè)主怎么辦?本報(bào)記者一探究竟。
　　本地案例|當(dāng)初說(shuō)好的“0.7”呢
　　2005年6月，鄭州市民張玉中一次性付款194萬(wàn)元，以兒子名義買(mǎi)下了一小區(qū)的多層復(fù)式區(qū)域的別墅。簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾的容積率0.7、綠化率42%也寫(xiě)進(jìn)了合同附件?？?006年3月交房時(shí)，他住進(jìn)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，容積率與約定的總感覺(jué)不符，他通過(guò)小區(qū)平面布置圖粗略計(jì)算，容積率超過(guò)0.7。
　　2009年12月，張玉中向鄭州金水區(qū)人民法院起訴要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同，交付容積率0.7的房屋及居住環(huán)境。后經(jīng)司法鑒定，結(jié)論顯示小區(qū)多層復(fù)式區(qū)域容積率為0.992，大于約定的0.7，開(kāi)發(fā)商違約。不過(guò)，法院認(rèn)為該情形為合同法中規(guī)定的“事實(shí)上不能履行”，駁回了其訴訟請(qǐng)求。
　　2011年，張玉中再次起訴，請(qǐng)求法院判賠損失。他提議用土地差價(jià)進(jìn)行賠償，“以容積率0.7的標(biāo)準(zhǔn)，我所購(gòu)房屋應(yīng)配置土地的數(shù)量，減去實(shí)際容積率0.992，相應(yīng)配置土地的數(shù)量，約為149.84平方米，應(yīng)對(duì)該部分土地價(jià)值進(jìn)行鑒定”。
　　今年8月18日，張玉中收到此案判決書(shū)，其訴訟請(qǐng)求被駁回。判決書(shū)中的解釋是，“因配置土地屬于公共空間，原告據(jù)此土地價(jià)值衡量其損失，證據(jù)不足”。記者來(lái)到金水區(qū)法院欲采訪該案法官，院方相關(guān)負(fù)責(zé)人稱由于被告上訴時(shí)限未到，“判決尚未生效，不能接受采訪”。業(yè)主的損失，究竟咋衡量?
　　外地做法|使用裁量權(quán)、按地價(jià)賠償
　　上述容積率案里，法院雖認(rèn)可開(kāi)發(fā)商違約，導(dǎo)致業(yè)主所購(gòu)房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價(jià)值相對(duì)下降的事實(shí)，但不支持業(yè)主提出的損失衡量方法。
　　那么，業(yè)主的損失該如何衡量?
　　辦法1法官使用自由裁量權(quán)
　　2009年，重慶當(dāng)?shù)亍叭莘e率第一案”中，法官使用了自由裁量權(quán)。當(dāng)時(shí)，因樓被加蓋4層，小區(qū)146名業(yè)主以違約為由，將開(kāi)發(fā)商告上法庭。法院綜合考慮原告遭受損害的程度、被告違約超建可能獲得的利益等因素，行使自由裁量權(quán)，酌情確定賠償數(shù)額。該案146名原告起訴時(shí)，根據(jù)所住的三個(gè)不同戶型，估量出三個(gè)檔次，分別為賠償損失1萬(wàn)元、1.5萬(wàn)元、2萬(wàn)元。最終，法院確定的賠償數(shù)額為原告所要求支付數(shù)額的60%。
　　此案一審法官謝鳳鳴解釋稱，開(kāi)發(fā)商違約超建4層，增加48套住宅，導(dǎo)致業(yè)主所購(gòu)房屋的居住環(huán)境和生活舒適度變差，房屋價(jià)值相對(duì)下降。其違約行為給原告造成的損失是客觀存在的。雖然業(yè)主的具體損失難以量化，但是，如果因?yàn)闃I(yè)主對(duì)此舉證不足，便駁回其賠償?shù)脑V訟請(qǐng)求，就等于承認(rèn)公司違約卻不承擔(dān)責(zé)任。
　　辦法2按地價(jià)計(jì)算賠償
　　寧波華泰星城小區(qū)規(guī)劃的容積率1.4，但交付使用后的容積率不符合相關(guān)約定。2005年11月，447戶業(yè)主交涉無(wú)效后，狀告開(kāi)發(fā)商侵權(quán)，索賠5000萬(wàn)元。2006年，寧波市中院作出一審判決，判賠全體業(yè)主475萬(wàn)余元。
　　法院認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商超建3178.01平方米，同時(shí)減少綠地1404平方米。經(jīng)折算，被告這兩個(gè)違約項(xiàng)合計(jì)應(yīng)多買(mǎi)土地5.51畝，按地價(jià)計(jì)算，應(yīng)向原告賠償475萬(wàn)多元，于是作出上述判決。
　　追問(wèn)
　　合同沒(méi)寫(xiě)能索賠嗎?
　　采訪中，記者詢問(wèn)13位新購(gòu)房的業(yè)主，但將容積率寫(xiě)入合同的一個(gè)也沒(méi)有。
　　正常情況下，整個(gè)小區(qū)容積率在規(guī)劃審批后是固定的，開(kāi)發(fā)商不能擅自更改。如果容積率沒(méi)被寫(xiě)入合同，業(yè)主能否申請(qǐng)賠償?河南仟問(wèn)律師事務(wù)所主任羅新建認(rèn)為，容積率作為審批規(guī)劃中的條件，開(kāi)發(fā)商都有按規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工的法定義務(wù)，如果違法，應(yīng)對(duì)業(yè)主的損失進(jìn)行相應(yīng)的民事賠償。
　　損失數(shù)額咋界定?
　　現(xiàn)實(shí)中，開(kāi)發(fā)商為多蓋房多賺錢(qián)，利益誘惑下，擅自提高容積率的情況頻頻出現(xiàn)。雖然事后行政部門(mén)可依法進(jìn)行處罰，但業(yè)主的利益已經(jīng)受損，還能申請(qǐng)賠償嗎?
　　大滄海律師事務(wù)所鄭州分所主任唐軍表示，目前很多樓盤(pán)的容積率都是售樓人員口頭允諾，購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，可對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自提高容積率的違約責(zé)任進(jìn)行明確約定，做到有據(jù)可查，更有利于違約后主張民事賠償。
　　對(duì)于容積率案，多位律師認(rèn)為，業(yè)主損失數(shù)額的衡量是個(gè)難題?！斑^(guò)去開(kāi)發(fā)商擅改容積率大多只是接受處罰，少有業(yè)主提起民事賠償訴訟的，此類(lèi)案例對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)是個(gè)警示?！绷_新建說(shuō)。