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    剛剛過去的8月份，鄭東新區(qū)龍湖副CBD地區(qū)的3塊商住房用地掛牌出讓，以“地王”姿態(tài)先后面世，業(yè)內(nèi)人士分析，這些地塊將來的房?jī)r(jià)每平方米預(yù)計(jì)都在3萬元以上。高價(jià)房如何賣?賣給誰? 

　　近日，在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)和房管部門聯(lián)合主辦的商品房精裝修座談會(huì)上，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，鄭東新區(qū)作為鄭州乃至河南商品房開發(fā)最高端的區(qū)域，應(yīng)該試點(diǎn)開發(fā)精裝修商品房，并逐步在鄭州及全省進(jìn)行推廣。省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京表示，商品房精裝修涉及標(biāo)準(zhǔn)制定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、監(jiān)督監(jiān)管、竣工驗(yàn)收、 稅費(fèi)減免等多個(gè)方面，希望政府和企業(yè)共同努力，推動(dòng)河南精裝修商品房市場(chǎng)健康發(fā)展。 

　　精裝正當(dāng)時(shí) 樓盤優(yōu)等生? 

　　現(xiàn)狀

　　精裝修商品房在鄭州初步發(fā)展 

　　據(jù)介紹，商品房精裝修從2003年開始在國(guó)內(nèi)起步，到2010年有一個(gè)初步的發(fā)展。2010年之后，進(jìn)入快速的整體發(fā)展趨勢(shì)。特別是這幾年，像一線城市北 上廣深以及東南沿海地區(qū)，精裝修商品房都占有一個(gè)較大的比例。不過，整個(gè)中部城市和西部城市，精裝修商品房的發(fā)展還處于初步的發(fā)展階段。 

　　鄭州市場(chǎng)，從2003年開始也逐步出現(xiàn)了一些精裝修項(xiàng)目，但目前還不多。鄭東新區(qū)從2012年以來，新推出的27個(gè)項(xiàng)目中，有7個(gè)項(xiàng)目的個(gè)別樓棟進(jìn)行了精裝修。包括建業(yè)、正商、海馬、嘉億等多家公司都試點(diǎn)推出了精裝修商品房。 

　　座談會(huì)上，多位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人指出，像一線城市及一些房?jī)r(jià)較高的城市，在商品房建設(shè)成本特別是拿地成本越來越高之后，如何讓房子賣得物有所值，開發(fā)精裝修商品房、提高房子的附加值成為市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 

　　出路 

　　用精裝修表達(dá)土地和產(chǎn)品的溢價(jià) 

　　中國(guó)水電地產(chǎn)河南中新置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)方軼認(rèn)為，像龍湖副CBD地區(qū)出現(xiàn)的每平方米樓面地價(jià)高達(dá)1.7萬多元的地塊，開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)區(qū)域，必然會(huì)慢慢地 選擇精裝修房子?！盀槭裁幢鄙蠌V深，特別是在深圳、廣州，這幾年大家慢慢都會(huì)不約而同地選擇精裝修，就是因?yàn)橥恋氐囊鐑r(jià)、產(chǎn)品的溢價(jià)，必須要通過精裝修的 方式把客戶的體驗(yàn)表達(dá)出來，這是一個(gè)必然的選擇?！?nbsp;

　　方軼指出，對(duì)于龍湖副CBD地區(qū)出現(xiàn)的每平方米1.7萬多元的樓面地價(jià)，如果說只是按普通的毛坯房去做的話，企業(yè)盈利難度是很大的，但如果通過精細(xì)的規(guī)劃，把戶型、客戶以后的生活場(chǎng)景都給他規(guī)劃出來，產(chǎn)品的附加值做出來，市場(chǎng)會(huì)受到歡迎的。 

　　華潤(rùn)集團(tuán)精裝事業(yè)部高級(jí)工程師呂林指出，對(duì)于二套房、三套房的購(gòu)買者來說，可能更容易接受精裝修房。企業(yè)在推精裝修房的時(shí)候，應(yīng)做好產(chǎn)品定位，給客戶提供 不同標(biāo)準(zhǔn)的分級(jí)產(chǎn)品，是每平方米800元的標(biāo)準(zhǔn)還是1000元的標(biāo)準(zhǔn)，或者是1500元的標(biāo)準(zhǔn)，甚至是3000元的標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，因?yàn)椴煌膮^(qū)位，提供的精 裝修產(chǎn)品也會(huì)不一樣。假如說是學(xué)區(qū)房，可能購(gòu)買人群只要求能基本滿足居住需要就可以了，精裝成本也許只要求500元到800元就可以了。但是如果地處高端 區(qū)域，可能就需要一個(gè)精細(xì)打造的豪宅，可能精裝成本要在每平方米3000元以上。

    挑戰(zhàn) 

　　推出毛坯房?jī)r(jià)格的精裝房 

　　座談會(huì)上，多家開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人均表示，政府在規(guī)范商品房精裝修市場(chǎng)的同時(shí)，不要對(duì)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)制，開發(fā)企業(yè)自然會(huì)按照市場(chǎng)的需求開發(fā)產(chǎn)品。 

　　易居營(yíng)銷集團(tuán)河南區(qū)域總經(jīng)理金琪昌介紹，去年找他參加各種精裝修研討的項(xiàng)目特別多，因?yàn)槿ツ晗迌r(jià)，開發(fā)企業(yè)想突破政策，想解決戶型問題，想追求高溢價(jià)，所以被逼才去做精裝修，“如果不遇到這個(gè)問題，他肯定做毛坯”。 

　　另外，金琪昌說，項(xiàng)目地價(jià)拿得高了，開發(fā)企業(yè)一算成本，我的面粉比人家面包還貴，沒辦法，只能選擇去做精裝修。但是，如果開發(fā)企業(yè)愿意拿出最好的產(chǎn)品來做 精裝，給客戶更好的體驗(yàn)的話，這種出發(fā)點(diǎn)就不一樣，“如果是客戶自己裝，每平方米達(dá)到6000元，你裝下來是3000元的話，你把這個(gè)裝修賣3000元或 者賣4000元，客戶可能也能接受。” 

　　不過，金琪昌指出，隨著鄭州房?jī)r(jià)不斷上漲，精裝修市場(chǎng)已經(jīng)到了需要發(fā)展的時(shí)候了?！拔覐?004年來鄭州，就開始向開發(fā)商推薦做精裝修，吃了很多虧，也吃 了很多苦頭，但是市場(chǎng)之前很多不理解，當(dāng)中最核心的原因是房?jī)r(jià)不支撐?！苯痃鞑治?，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房?jī)r(jià)每平方米只賣兩三千塊錢，跟消費(fèi)者說每平方米要做四五百 元的裝修，根本沒法做。“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)到了每平方米八九千，甚至到了一萬多，如果拿出一千五或者拿出兩千來做精裝，我覺得這個(gè)市場(chǎng)接受度還是很好的。去年易 居代理的一個(gè)項(xiàng)目，2000套精裝修高層很快全部搶光?！?nbsp;

　　此外，金琪昌認(rèn)為，一些大的開發(fā)企業(yè)憑借自己的資金優(yōu)勢(shì)，推出的精裝修房低價(jià)入市，和周圍的毛坯房售價(jià)差不多，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成很大沖擊。并不是一說起精裝修房，它的房?jī)r(jià)就很高，也可能有和毛坯房?jī)r(jià)格差不多的精裝房。 

　　困境 

　　希望相關(guān)配套政策能出臺(tái) 

　　由于目前國(guó)內(nèi)以及各地對(duì)于精裝修房的標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確規(guī)定，在實(shí)踐中，各家企業(yè)都“倒苦水”，希望相關(guān)部門能出臺(tái)規(guī)定，加強(qiáng)相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。 

　　建業(yè)集團(tuán)副總裁陳劍指出，希望政府從5個(gè)方面進(jìn)行完善。一是圖紙審查階段，像日本的設(shè)計(jì)圖紙，簡(jiǎn)單到一個(gè)開關(guān)插座的位置，它定位以后施工就是這個(gè)位置，能 精確到毫米，我們現(xiàn)在的施工圖審查還處在毛坯房階段，希望將來精裝房的施工圖也要進(jìn)行審查。二是監(jiān)理，目前在工程管理過程中，很少有監(jiān)理單位進(jìn)行全過程監(jiān) 督，將來一旦出現(xiàn)糾紛，就容易造成扯皮。三是部門配合，精裝修涉及水電氣暖等部門，建議政府部門在施工圖審查的過程中，一次性審查到位。四是驗(yàn)收，精裝修 涉及二次驗(yàn)收，原有的土建圖紙和精裝修時(shí)可能不一樣，怎么去處理;房?jī)r(jià)上漲過快需要控制價(jià)格的時(shí)候，精裝修的價(jià)格能否去掉;計(jì)算契稅的時(shí)候能否不計(jì)算精裝 部分等，都需要進(jìn)行規(guī)范。五是交付使用，精裝修后期通常會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量等各方面問題，出現(xiàn)一些糾紛，需要成立具備相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)組織或中介對(duì)這些質(zhì)量問題進(jìn)行 監(jiān)督、檢測(cè)、鑒定。 

　　鑫苑置業(yè)副總經(jīng)理馮楠也指出，希望在制度建設(shè)上，規(guī)劃部門、測(cè)量部門以及相關(guān)的配套部門，能一起協(xié)同作業(yè)，同時(shí)建立精裝修行業(yè)的明確標(biāo)準(zhǔn)。 

　　東方鼎盛副總裁申曉紅希望政府在審批和驗(yàn)收的體系監(jiān)管當(dāng)中，對(duì)精裝房能有適當(dāng)?shù)撵`活度。如果企業(yè)能夠根據(jù)市場(chǎng)自主調(diào)整精裝房源，解除企業(yè)的后顧之憂，會(huì)更有利地推進(jìn)精裝房開發(fā)。同時(shí)，希望政府在政策制定上有導(dǎo)向性，引導(dǎo)消費(fèi)者接受精裝房。 

　　建議

　　鄭東新區(qū)先行試點(diǎn)精裝房 

　　省住建廳建筑管理處處長(zhǎng)李新懷指出，從市場(chǎng)角度來說，房地產(chǎn)產(chǎn)品裝修上從簡(jiǎn)裝到精裝，這是一個(gè)趨勢(shì)。鄭東新區(qū)可以試點(diǎn)先行，培育典型，發(fā)揮它的引導(dǎo)示范作 用?！叭】脆嵵荩嵵菘礀|區(qū)，鄭東新區(qū)經(jīng)過試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，可以為鄭州乃至全省的房地產(chǎn)在精裝修方面探索一些經(jīng)驗(yàn)和做法，推動(dòng)全省商品房精裝市場(chǎng)的發(fā) 展?！?nbsp;

　　省住建廳巡視員陳海勤提出，對(duì)于主管部門來說，一定要做好政策的引導(dǎo)和支持，把這方面的政策制定好，由政策先行，政策推動(dòng)。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)一定要樹立良好的信心，因?yàn)楹幽戏康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ匀环浅４蟆?nbsp;