鄭州二手房價(jià)已止跌房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看好明年樓市

2014-12-25 10:21 來源：東方今報(bào)

[摘要] 鄭州二手住宅價(jià)格連續(xù)下跌的情況，自7月起出現(xiàn)改善，價(jià)格出現(xiàn)回升，環(huán)比漲幅0.1%。部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，明年二手房市場回暖或?qū)⑾扔谏唐贩俊?

　　12月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，相比于新房市場，二手房價(jià)格止跌城市數(shù)量增多。鄭州二手住宅價(jià)格連續(xù)下跌的情況，自7月起出現(xiàn)改善，價(jià)格出現(xiàn)回升，環(huán)比漲幅0.1%。部分房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，明年二手房市場回暖或?qū)⑾扔谏唐贩俊?
　　【數(shù)據(jù)】
　　告別大起大落市場平穩(wěn)發(fā)展
　　鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的鄭房指數(shù)顯示，今年1~9月份，全市二手房交易面積為335.19萬平方米，同比下降25.91%;其中，二手住房交易面積327.11萬平方米，同比下降25.74%。市區(qū)二手住房交易面積267.75萬平方米，同比下降20.87%。市區(qū)二手住房交易均價(jià)為6961元/平方米。
　　自8月份起，樓市相關(guān)利好雖然不斷，但鄭州二手房市場并未有太大的起伏，只是小幅平穩(wěn)上漲。鄭州市房管局網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份鄭州住宅二手房共成交2839套，同比下降4.96%，成交均價(jià)7017元/平方米;11月住宅二手房共成交3549套，成交面積31.13萬平方米，同比上漲0.46%，成交均價(jià)7065元/平方米。這兩個(gè)月的二手住房成交均價(jià)分別為7017元/平方米、7065元/平方米，相較1~9月份的均價(jià)6961元/平方米有所上漲。
　　而從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)可以看出，2014年1~11月，鄭州市的二手房住宅銷售價(jià)格環(huán)比呈現(xiàn)下滑趨勢。7月份以后，二手房銷售價(jià)格出現(xiàn)了下跌，10月份跌幅最為明顯，11月以后，價(jià)格逐漸回升。
　　【分析】
　　行業(yè)更成熟購房者更理性
　　雖然2014年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并不如人們的預(yù)期，但其日益平穩(wěn)健康發(fā)展的趨勢，讓許多二手房中介機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人感到欣慰。
　　當(dāng)被問及全年任務(wù)完成情況時(shí)，鄭州左鄰右舍負(fù)責(zé)人邵琳說：“今年的任務(wù)完成得還可以，雖然房價(jià)平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場也不如以前發(fā)展迅猛，但隨著房地產(chǎn)市場的回暖，再加上外來人口的增多，明年鄭州市場上的購房需求也會(huì)增多?！鄙哿毡硎舅芸春妹髂甑氖袌觥?
　　鄭州建宇世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)李店長認(rèn)為，雖然政策在不斷調(diào)整，但市場并沒有如2013年年初一般瘋長，這一方面得益于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)日趨成熟，另一方面也是因?yàn)橘彿空吒映墒??！百彿空邥?huì)更加理性地看待市場、分析政策了，這是好現(xiàn)象。雖然行業(yè)逐漸成熟之后，我們的業(yè)務(wù)量可能沒有之前的多，但是我們很欣慰起碼行業(yè)正常了，以前的漲勢太瘋狂”。
　　對(duì)于7月以后的房價(jià)持續(xù)下跌，資深房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊先生解釋，目前住宅產(chǎn)品的投資屬性正在減弱，房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步壓縮，商品房市場仍有不小的銷售去化壓力，但二手房市場壓力不大。他認(rèn)為在政策的利好下，明年的二手房市場的回暖可能會(huì)先于商品房。
　　【新現(xiàn)象】
　　網(wǎng)絡(luò)助力銷售
　　一、二手房聯(lián)動(dòng)增加
　　行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn)之時(shí)，會(huì)出現(xiàn)許多新現(xiàn)象。在二手房市場上，也出現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)銷售、二手房APP客戶端和一、二手房聯(lián)動(dòng)銷售的新現(xiàn)象。這些新現(xiàn)象的出現(xiàn)不僅促進(jìn)了二手房的銷售，也為其未來的發(fā)展提供了更多的可能。
　　當(dāng)購房主力軍從70后逐漸過渡到80后、90后，購房者尋找信息的方式也在發(fā)生著變化，眾多同城網(wǎng)站以及二手房手機(jī)APP客戶端的推出，為購房者帶來了更多的便利。邵琳表示今年通過網(wǎng)絡(luò)了解過房源，再來店里購房的年輕人逐漸增多。網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展不僅省去了購房者的不少精力，也讓經(jīng)紀(jì)人的工作更便捷。
　　除了網(wǎng)絡(luò)外，一、二手房聯(lián)動(dòng)銷售也成為2014年不少二手房中介機(jī)構(gòu)的“突圍”良計(jì)。在鄭州許多二手房中介店面里，記者都見到了商品房的展示架，店長們表示，一、二手房聯(lián)動(dòng)不僅給購房者提供了更多選擇的可能，也為自己拓寬了銷售的范圍，二者并不沖突，屬于雙贏之舉。
　　機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)
　　◎鄭州二手存量房時(shí)代來臨
　　鄭州同致行的數(shù)據(jù)顯示，十年前二手存量房交易量僅占新房交易量的20%，2014年二手存量房交易量猛增，占新房交易量的近50%。可以預(yù)見未來五年，鄭州存量房與新房交易量將有望反轉(zhuǎn)。
　　◎商業(yè)物業(yè)庫存量超高
　　泡沫化出現(xiàn)
　　鄭州同致行認(rèn)為，以近3個(gè)月月均去化來看，商品房去化周期為19個(gè)月，商品住宅為9個(gè)月，處于合理區(qū)間10~12個(gè)月之內(nèi)，但商業(yè)用房和辦公市場則是嚴(yán)重庫存高企，雖然里面包含了開發(fā)商自持的部分，但集中供應(yīng)現(xiàn)象仍然比較嚴(yán)重，尤其是未來城中村改造后大量的綜合體項(xiàng)目帶來更大量的商辦物業(yè)體量，該物業(yè)庫存壓力仍將進(jìn)一步加劇。
　　◎鄭州進(jìn)入三環(huán)郊區(qū)大盤
　　開發(fā)時(shí)代
　　鄭州同致行的數(shù)據(jù)顯示，2014年鄭州商品房銷售面積超10萬㎡的樓盤有13個(gè)，而2013年有28個(gè)。TOP20樓盤集中于高新區(qū)、中原區(qū)、南三環(huán)等，這意味著鄭州進(jìn)入三環(huán)郊區(qū)大盤開發(fā)時(shí)代，同時(shí)2014年商業(yè)物業(yè)銷售面積TOP10樓盤，分布于二環(huán)和三環(huán)之間的金水區(qū)與中原區(qū)核心商業(yè)區(qū)內(nèi)，可見地段與交通是商業(yè)物業(yè)開發(fā)的關(guān)鍵因素。
　　◎樓市“碼上時(shí)代”來臨
　　未來傳統(tǒng)代理公司模式受到?jīng)_擊，自萬科實(shí)施全民經(jīng)紀(jì)人，全民經(jīng)紀(jì)人模式紛紛效仿，房地產(chǎn)眾籌創(chuàng)新模式出現(xiàn)，銷售渠道多元化和創(chuàng)新化成為趨勢?；ヂ?lián)網(wǎng)思維火遍樓市，房地產(chǎn)電商模式不斷創(chuàng)新，房企微信平臺(tái)、自媒體活躍，樓市“碼上時(shí)代”來臨。（記者李莉）