樓價(jià)會(huì)不會(huì)漲價(jià)？從總理報(bào)告中可解讀出答案

2015-09-11 10:01 來(lái)源：上海商報(bào)

[摘要] 當(dāng)下，樓市正在回暖不假，而房?jī)r(jià)漲價(jià)也可能會(huì)嚇退樓市需求，使房企陷入更大困境。

　　房企在資金鏈緊張之時(shí)，可以是漲價(jià)，但也可以是跌價(jià)來(lái)加快資金回流速度，度過(guò)眼前困難。當(dāng)下，樓市正在回暖不假，而房?jī)r(jià)漲價(jià)也可能會(huì)嚇退樓市需求，使房企陷入更大困境。

　　據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，房企資金回籠普遍減速，資金鏈越發(fā)緊張，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回暖的情況下，大部分房企或以漲價(jià)來(lái)追高全年利潤(rùn)。

　　Wind資訊根據(jù)上市房企2015年中報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，142家上市房企上半年負(fù)債合計(jì)接近3.4萬(wàn)億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)幅度約為13%。同時(shí)，這批上市房企平均負(fù)債率為76.8%，創(chuàng)下近年來(lái)的峰值，超過(guò)四成的房企資產(chǎn)負(fù)債率已跨過(guò)70%紅線。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至本月8日，共有138家房企公布半年報(bào)，總存貨金額高達(dá)2.48萬(wàn)億元，同比漲幅達(dá)12%。庫(kù)存漲幅超過(guò)50%的房企多達(dá)16家，占全部企業(yè)的11%，綠地、萬(wàn)科、保利、招商4家企業(yè)庫(kù)存超過(guò)千億元。

　　決定樓市價(jià)格的是供求關(guān)系?，F(xiàn)在三四線城市樓市肯定是供大于求，除了地方政府出面幫忙“以收代建”保障房外，即使房地產(chǎn)供應(yīng)商跌價(jià)恐怕也難解決庫(kù)存問(wèn)題。

　　北上廣深及一些一線城市，近幾年因?yàn)橄拶?gòu)令，累積的住房需求量已經(jīng)不少，隨著通脹系數(shù)的累積，使得上述城市的商品房依然是家庭資產(chǎn)保值升值的有效品，因而改善兼投資型商品房購(gòu)買者增多。當(dāng)前樓市回暖、房?jī)r(jià)上升，其實(shí)也是上述城市商品房需求增加的真實(shí)反映。

　　然而樓市價(jià)格雖然是由供求關(guān)系決定，可是供與求兩方面各有許多問(wèn)題，這些問(wèn)題決定著供求兩方在交易籌碼價(jià)格上的妥協(xié)。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，當(dāng)前資金鏈緊張，且融資環(huán)境也不好。70%為房企負(fù)債率的警戒紅線，現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債率大于80%的房企占22.54%，70%－80%之間的占比為20.42%，60%－70%之間的占比為20.4%。從二級(jí)市場(chǎng)中難以融到所需資金，而銀行、信托、委托貸款等金融通道又嫌貧愛(ài)富。銀行貸款基準(zhǔn)利率現(xiàn)在幾乎不可能給到房地產(chǎn)企業(yè)。信托、委貸利率都起碼在10%以上。而房企的平均利潤(rùn)率從2013年、2014年的11.97%、10%跌到現(xiàn)在的9.1%。房企的資金來(lái)源基本上已經(jīng)是岌岌可危了。

　　對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，漲價(jià)當(dāng)然是擺脫企業(yè)短期資金緊張的最佳途徑。但是這要看需求方面的種種關(guān)系。目前，需求的確大于過(guò)去幾年，但這是建立在幾個(gè)因素上的。最重要的因素就是，如果通脹預(yù)期過(guò)高，貨幣發(fā)行量過(guò)大，貨幣政策過(guò)于寬松，股市暴漲暴跌極不穩(wěn)定，那么民間資金會(huì)加快流入樓市。

　　近日，李克強(qiáng)總理在達(dá)沃斯論壇上說(shuō)道：“我們沒(méi)有超發(fā)貨幣，沒(méi)有搞大規(guī)模強(qiáng)刺激?！蹦敲促?gòu)房者就沒(méi)有必要急著搶入樓市。再等一下，樓價(jià)或許會(huì)跌。

　　房企在資金鏈緊張之時(shí)，可以是漲價(jià)，但也可以是以跌價(jià)來(lái)加快資金回流速度，度過(guò)眼前困難。當(dāng)下，樓市正在回暖不假，而房?jī)r(jià)漲價(jià)也可能會(huì)嚇退樓市需求，使房企陷入更大困境。

　　房?jī)r(jià)下跌，對(duì)房企來(lái)說(shuō)終究是不好受的。房企目前的平均利潤(rùn)率已接近制造業(yè)企業(yè)，但曾經(jīng)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率在20%－50%之間（2010年）。所謂平均利潤(rùn)率不僅是行業(yè)內(nèi)的平均，也是幾年中的平均。所以，跌價(jià)是合理的。同時(shí)，北上廣深及一些一線城市的房?jī)r(jià)至今仍含大量泡沫，因?yàn)檫@些城市的平均房?jī)r(jià)與該城市的人均收入相差距離仍然過(guò)大。

　　因此，只要宏觀調(diào)控政策不超發(fā)貨幣、不搞大規(guī)模強(qiáng)刺激，即使“金九銀十”，樓市漲價(jià)的機(jī)會(huì)或許不會(huì)太大。