河南房企多維度變革時代到來二手房市場將穩(wěn)中有升

2016-01-14 10:13 來源：東方今報

[摘要] 鄭州樓市這個奇葩還會不會一枝獨(dú)秀?伴隨著2015年的離去，2016年鄭州樓市何去何從，相關(guān)觀點(diǎn)已經(jīng)在朋友圈中傳了開來。

　　2016年房價到底會不會降?國家對于維穩(wěn)樓市都會有哪些政策即將出臺?鄭州樓市這個奇葩還會不會一枝獨(dú)秀?伴隨著2015年的離去，2016年鄭州樓市何去何從，相關(guān)觀點(diǎn)已經(jīng)在朋友圈中傳了開來。

　　在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進(jìn)京看來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)民進(jìn)城買房空間巨大，“全國有近2.5億農(nóng)民工，農(nóng)民工的就地城鎮(zhèn)化還有很長一段路要走，再加上全面放開二孩、舊城改造等，目前鄭州房地產(chǎn)仍屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，房價依然堅挺”。

　　全國房價2016年持續(xù)上漲鄭州下跌幾無可能

　　從市場預(yù)期看，目前對于一、二線城市房價繼續(xù)上漲的認(rèn)識基本是一致的，而對于三、四線城市則有分化的看法。

　　實際情況是，三、四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即保持一個相對不漲不跌的態(tài)勢，不是因為庫存而導(dǎo)致的，最主要的是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當(dāng)然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)。對于2016年的房價判斷是，持續(xù)上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。

　　2016年全國樓市去庫存基調(diào)敲定，那么，鄭州樓市的主旋律又是什么呢?河南省政協(xié)提案委員會副主任王永蘇認(rèn)為，鄭州房價還將上漲。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，鄭州市區(qū)商住房去化周期接近9個月，而國家推算出來的合理區(qū)間是12個月。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，火熱的地王將會持續(xù)推高周邊的房價?？偟膩砜矗?016年鄭州房地產(chǎn)市場會繼續(xù)穩(wěn)中有升，平穩(wěn)前行。

　　戶籍制度改革將成為去庫存的重要利器

　　要讓成為新市民的農(nóng)民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進(jìn)。只有在一個城市里就業(yè)、子女的教育醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對農(nóng)民工才有意義。

　　隨著2014年《河南省人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革的實施意見》的深入開展，取消農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口性質(zhì)區(qū)分，統(tǒng)一登記為居民戶口，全面實施居住證制度逐漸成為共識。就目前來看，此次戶籍制度改革也為2016年去庫存的目標(biāo)提供了政策便利。

　　2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議特意強(qiáng)調(diào)：要落實戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。經(jīng)記者了解，2015年11月份河南省出臺的《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見》中顯示，河南省將從金融服務(wù)、財政補(bǔ)貼和公積金政策方面推出系列利好措施，為農(nóng)民進(jìn)城購房提供便利。

　　所以從這個角度延伸，如果將農(nóng)民工全面納入城市購房優(yōu)惠體系也是去庫存的有效方法。河南省各級城市均應(yīng)對農(nóng)民工購房在政策上做到一視同仁，將農(nóng)民工納入公積金繳納體系，對農(nóng)民工購房給予稅費(fèi)優(yōu)惠，配合戶籍制度改革，解決農(nóng)民工進(jìn)城的保障門檻和心理歸屬問題。以上政策一旦實施，對增加有效需求，推動鄭州樓市中長期穩(wěn)定有較大作用。

　　地方政府可以收購存量房用于公租房，亦是去庫存的間接手段。不過，專家認(rèn)為這條政策對政府財政實力要求較高，且面臨一個尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導(dǎo)入特征顯著的一線及部分二線城市，這些城市庫存壓力本就不大;而大多數(shù)供求失衡、庫存高企的是人口流出的三、四線城市，這些城市的租賃需求卻很有限。因此該政策效果可能一般。

　　房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組不會停止

　　2015年，河南本土知名房企新芒果地產(chǎn)公司被來自深圳的華強(qiáng)集團(tuán)收購，并將成立新的開發(fā)公司華強(qiáng)新芒果集團(tuán)。河南省房地產(chǎn)業(yè)商會一位資深行業(yè)人士表示，這種“并購”在河南并不是第一次，這樣更有利于資源整合。

　　2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提及“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這是政府首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)兼并。這一舉措有諸多好處：可以促使資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，推動規(guī)模房企做大做強(qiáng)，進(jìn)而降低采購、融資成本，也有利于標(biāo)準(zhǔn)化的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)。

　　為此，政府可能還會做更多制度性的安排，比如推動行業(yè)兼并立法、引導(dǎo)設(shè)立并購基金等，在這些利好的刺激下，2016年房地產(chǎn)行業(yè)有望延續(xù)2015年以來的并購熱潮。

　　房企多維度經(jīng)營變革的時代到來

　　房地產(chǎn)市場由“產(chǎn)品導(dǎo)向型”發(fā)展為“客戶導(dǎo)向型”，“互聯(lián)網(wǎng)+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當(dāng)降價提議，轉(zhuǎn)型進(jìn)入深水區(qū)……2015年，房企由于外部環(huán)境及自身供血能力不足，進(jìn)行了諸多轉(zhuǎn)型嘗試。不可否認(rèn)的是，2016年房企將面臨更加復(fù)雜的環(huán)境，強(qiáng)者生存，房企多維度經(jīng)營變革在即。

　　“一線城市的大開發(fā)商快速向二、三線城市布局，行業(yè)集中度提高;鄭州本地開發(fā)商及眾多中小開發(fā)商生存十分困難。”河南財經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社說。雖說某些中小房企暫時能頂?shù)米毫?，迎難而上，起到中流砥柱的作用，但這似乎也改變不了房地產(chǎn)市場格局重組的趨勢。

　　據(jù)了解，河南龍頭房產(chǎn)建業(yè)對此轉(zhuǎn)型早有應(yīng)對。在建業(yè)地產(chǎn)藍(lán)海戰(zhàn)略發(fā)布會上，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森宣布：“建業(yè)未來將以輕資產(chǎn)為主要模式，用三到五年，實現(xiàn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型?！?/font>

　　此番建業(yè)地產(chǎn)的整體轉(zhuǎn)型是在互聯(lián)網(wǎng)+的背景下整合房地產(chǎn)上下游資源，形成多元化的產(chǎn)業(yè)布局，未來建業(yè)地產(chǎn)將形成大建業(yè)生態(tài)圈，廣泛涉及足球、商業(yè)綜合體、酒店、文化旅游、生態(tài)農(nóng)業(yè)、社區(qū)物業(yè)、家裝等多個領(lǐng)域。而依托于多元化布局，胡葆森表示：“將以分享為原則，打造產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、商家聯(lián)盟、投資者聯(lián)盟和合作平臺，實現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型?！?/font>

　　二手房市場將繼續(xù)穩(wěn)中有升

　　進(jìn)入存量房時代，一線城市房地產(chǎn)市場定價權(quán)發(fā)生了明顯變化。2016年，預(yù)計土地供應(yīng)量收緊，土地成交量減少，新房供應(yīng)量短缺，存量房成交面積上升，處于定價權(quán)掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風(fēng)向標(biāo)的跡象將更加凸顯。

　　另外，活躍的二手房市場是新房市場穩(wěn)定繁榮的保障，由于住房需求傳導(dǎo)機(jī)制也為新建商品住宅釋放需求，二手房市場的體量越大，這種傳導(dǎo)機(jī)制就越有效率。在有數(shù)據(jù)記錄的城市中，絕大多數(shù)二手房成交體量已經(jīng)達(dá)全部住房成交量的三成以上。

　　從2015年鄭州地區(qū)二手房價走勢來看，整體穩(wěn)中有漲，截至2016年1月10日二手房均價：8559元/平方米，環(huán)比上周上漲0.96%。一位鄭州二手房市場的工作人員告訴記者：2015年二手房市場成交量較去年有較大增長，成交均價呈現(xiàn)小幅上漲，整體行情穩(wěn)中有升。

　　預(yù)計在2016年政策平穩(wěn)的環(huán)境下，鄭州二手房市場仍以剛需自住群體為支撐，需求的平穩(wěn)增長難以帶動價格大幅波動。隨著臨近春節(jié)，房產(chǎn)市場整體步入一年最淡的季節(jié)，春節(jié)期間二手房成交量會出現(xiàn)小幅下滑，3月份或繼續(xù)帶動市場成交熱度。