控成本與擴(kuò)規(guī)模兼顧并購(gòu)成開發(fā)商另類拿地模式

2016-02-04 10:10 來源：北京商報(bào)

[摘要] 業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)房企而言，并購(gòu)的核心目的在于拿地。換句話說就是在當(dāng)前一線城市土地價(jià)格過高，如今拿地開發(fā)已經(jīng)很難算得過來賬，通過并購(gòu)可以較低的成本取得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)。

　“北京、上海什么地都不能拿”，這是孫宏斌在不久前公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上面對(duì)全國(guó)500家媒體記者公開發(fā)表的觀點(diǎn)。

　　就在感嘆一線城市土地的天價(jià)同時(shí)，融創(chuàng)的收購(gòu)協(xié)議正在不斷達(dá)成。連日來，融創(chuàng)在北京、蘇州接連斬獲，蘇州地區(qū)更是在數(shù)日以收購(gòu)方式取得石湖地塊、太湖城、太湖灣多個(gè)項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，去年底恒大以135億元收購(gòu)新世界多個(gè)項(xiàng)目時(shí)已引起巨大轟動(dòng)，未來地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)將會(huì)越來越多。高昂的土地成本不斷吞噬開發(fā)商日漸微薄利潤(rùn)的現(xiàn)實(shí)，越來越多的企業(yè)試圖通過收購(gòu)來避開高昂的地價(jià)，獲得新的低成本可開發(fā)資源。

　　并購(gòu)成風(fēng)

　　2月1日，融創(chuàng)中國(guó)對(duì)外宣布以11.7億元代價(jià)收購(gòu)德爾集團(tuán)位于蘇州的德爾太湖灣和德爾太湖城兩個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)收購(gòu)僅與融創(chuàng)在1月中旬以10.38億元收購(gòu)蘇州市姑蘇區(qū)石湖地塊的開發(fā)權(quán)相距半月。此外，融創(chuàng)在北京市場(chǎng)上剛剛連下兩城，接連取得昌平東方普羅旺斯項(xiàng)目和懷柔長(zhǎng)青雁棲湖別墅項(xiàng)目，合計(jì)收購(gòu)獨(dú)棟別墅260棟，總貨值超百億元。

　　近來，融創(chuàng)以收購(gòu)方式擴(kuò)張公司版圖的戰(zhàn)略意圖日漸突出。

　　資料顯示，在去年下半年，融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)了包括32億元收編中渝置地成都7個(gè)項(xiàng)目，5.7億元加碼浦東東郊項(xiàng)目股權(quán)，以及與天朗共同出資組建西安合營(yíng)公司，收購(gòu)天朗部分項(xiàng)目股權(quán)。即便遭遇綠城、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)三次收購(gòu)失敗，融創(chuàng)仍未放棄公司收購(gòu)戰(zhàn)略，去年通過并購(gòu)獲得的土地占融創(chuàng)全年拿地比例的2/3。

　　事實(shí)上，與孫宏斌有著類似動(dòng)作的房企不止一家。

　　2015年12月，恒大地產(chǎn)收購(gòu)香港新世界的4個(gè)超大型項(xiàng)目，總金額135億元，堪稱年度最大房企并購(gòu)案。資料顯示，去年恒大共斥資超過400億元展開并購(gòu)，從新世界地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目。

　　另一家千億級(jí)房企碧桂園的收購(gòu)生意也在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團(tuán)收購(gòu)談判進(jìn)展順利。收購(gòu)目標(biāo)包括海昌天集團(tuán)旗下位于大連、成都、天津各地幾乎所有地產(chǎn)項(xiàng)目，而且這些項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)卮蟊P。

　　另一項(xiàng)收購(gòu)傳聞則顯得比較微妙，在融創(chuàng)與雨潤(rùn)的收購(gòu)協(xié)議終止之后不久就有傳出消息，稱碧桂園將收購(gòu)雨潤(rùn)地產(chǎn)。對(duì)此，碧桂園回應(yīng)表示“不予置評(píng)”。但一旦收購(gòu)達(dá)成，市場(chǎng)將不會(huì)驚訝。

　　如意算盤

　　“拿地是死，不拿地也是死?！币晃环科箜?xiàng)目前期相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地儲(chǔ)備作為房企核心資源之一，是企業(yè)賴以生存和競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，一旦儲(chǔ)備降低觸碰到紅線，勢(shì)必引發(fā)企業(yè)高度緊張。這也是一些企業(yè)在土地拍賣時(shí)不惜代價(jià)搶地的原因，然而當(dāng)前一線城市土地價(jià)格實(shí)在令企業(yè)難以承受。以融創(chuàng)為例，2015年進(jìn)入的8個(gè)城市均為二線城市。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，收購(gòu)案例曝出后，人們通常更多關(guān)注收購(gòu)涉及企業(yè)的名氣以及收購(gòu)總價(jià)。以恒大收購(gòu)新世界項(xiàng)目為例，涉及總建筑面積將近400萬平方米，非?？捎^。

　　該人士表示，實(shí)力開發(fā)商借助合作企業(yè)的地域優(yōu)勢(shì)進(jìn)入目標(biāo)城市，他們的并購(gòu)核心目的都在于拿地。

　　被收購(gòu)的土地多為先前取得，甚至一些項(xiàng)目出讓的年頭更長(zhǎng)。而當(dāng)初土地價(jià)格與如今高昂的地價(jià)決不可同日而語，即便算上財(cái)務(wù)成本和年限的損耗，與當(dāng)前市場(chǎng)上土地的價(jià)格相比仍具有明顯優(yōu)勢(shì)。

　　尤其是一線城市的土地價(jià)格不斷吞噬開發(fā)商利潤(rùn)的現(xiàn)實(shí)，收購(gòu)正在成為拿地之外支持企業(yè)迅速擴(kuò)張規(guī)模的最流行方式。

　　于是，不僅是融創(chuàng)、恒大、碧桂園這樣的行業(yè)追趕者熱衷于并購(gòu)，即便是行業(yè)龍頭萬科近來也在不斷尋求并購(gòu)機(jī)遇。

　　日前有消息傳出，上海萬科在2月1日發(fā)布的內(nèi)部文件中表示，鼓勵(lì)員工及外部合作方為公司提供項(xiàng)目信息，不論談成與否，只要立項(xiàng)，就可根據(jù)項(xiàng)目貨值大小給予2萬-10萬元的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)房企而言，并購(gòu)的核心目的在于拿地。換句話說就是在當(dāng)前一線城市土地價(jià)格過高，如今拿地開發(fā)已經(jīng)很難算得過來賬，通過并購(gòu)可以較低的成本取得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)。

　　此外，利用被并購(gòu)企業(yè)熟悉當(dāng)?shù)卣透黜?xiàng)資源的優(yōu)勢(shì)，快速得到當(dāng)?shù)卣⑹袌?chǎng)的認(rèn)可，從而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新進(jìn)區(qū)域規(guī)模擴(kuò)張。

　　風(fēng)繼續(xù)吹

　　實(shí)際上，當(dāng)前的市場(chǎng)資金大環(huán)境也有利于大企業(yè)的并購(gòu)。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，在樓市基本面仍然是以去庫存為主，銀行等金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。這些動(dòng)作有可能會(huì)讓中小房企面臨資金面緊張的問題。

　　相反資金對(duì)于大型房企而言卻不是問題。信用評(píng)級(jí)優(yōu)異，讓大型房企融資渠道寬泛。同時(shí)，去年銷售業(yè)績(jī)飄紅也讓龍頭企業(yè)手握充足現(xiàn)金。中小房企經(jīng)營(yíng)困難增加，只能通過賣股權(quán)等方式獲取融資，而此時(shí)的收購(gòu)價(jià)格相對(duì)地價(jià)會(huì)比較劃算。

　　同時(shí)，并購(gòu)項(xiàng)目多數(shù)已處于開發(fā)過程當(dāng)中，不需要接盤企業(yè)再投入太多精力進(jìn)行前期繁瑣的開發(fā)流程和手續(xù)，從而有效提高項(xiàng)目開發(fā)周期，形成快速銷售。

　　預(yù)計(jì)今年越來越多的企業(yè)會(huì)效仿恒大、融創(chuàng)、保利、碧桂園等大型房企，通過加速收購(gòu)來彌補(bǔ)在土地市場(chǎng)直接拿地投資的減少。

　　但易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍提醒，收購(gòu)之后的融合問題。企業(yè)文化、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)都存在差異，收購(gòu)后企業(yè)如何經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，雙方資源如何協(xié)調(diào)，都需要房企新的平衡術(shù)。