停車難影響城市幸福指數(shù) 鄭州寫字樓進入拼車位時代

2016-08-04 08:37 來源：大河報

[摘要] 當下高海拔的寫字樓愈加密集，但停車位終歸有限，開車的上班族越來越多，每天都得為愛車尋找車位而煩惱，很多業(yè)內(nèi)人士對投資寫字樓的升值空間表示擔憂。

　　“經(jīng)濟越發(fā)展，市場對寫字樓的需求就越大，而寫字樓的物業(yè)水準更能反映城市的真實品質(zhì)。”河南知名房地產(chǎn)專家高重恒說。當下高海拔的寫字樓愈加密集，但停車位終歸有限，開車的上班族越來越多，每天都得為愛車尋找車位而煩惱，很多業(yè)內(nèi)人士對投資寫字樓的升值空間表示擔憂。

　　“一大早來單位必須提前半個小時，不是為了吃早飯，而是為了找個停車位。為了保留車位，中午也不敢出門。”CBD的上班族向記者吐槽。車位匱乏，給寫字樓的使用者和來訪客戶帶來了種種不便，使寫字樓的價值大打折扣，鄭州的寫字樓儼然進入“拼車位”的競爭時代。

　　私家車夜伏晝出寫字樓區(qū)停車緊張

　　前不久，一個在朋友圈傳閱的帖子十分有趣，帖子開頭第一句就是：“在微信圈里看到一個朋友說：‘建正（管城區(qū)一寫字樓）停車，比找個男朋友都難！’”

　　而去年7月，有報道稱，鄭州市交巡警六大隊啟動“CBD商務(wù)區(qū)機動車亂停亂放集中整治”行動時，兩周內(nèi)共開出近9000張罰單，拖移違法車輛700余臺?！皼]見交警，就停路邊；交警來了，隨即轉(zhuǎn)圈。”走訪中，記者詢問了多位在商務(wù)外環(huán)路邊停車等候的司機，回答如出一轍。

　　鄭州CBD商務(wù)區(qū)是啥？就是寫字樓密集地帶。9000張罰單意味著啥？平均每天600多張罰單！這個該怎么理解呢？舉個例子，晚九點到早七點是社區(qū)周邊可以停私家車的“友好時間”，但這些晚上囤積在路邊的私家車，白天則成為寫字樓周邊的“簇擁者”。一般情況下私家車除出租車外，每天只有10％的時間是行駛狀態(tài)，而90％的時間是停止狀態(tài)，但我們以前只重視了動態(tài)交通建設(shè)，卻忽視了靜態(tài)交通管理，使靜態(tài)交通的發(fā)展嚴重滯后，“停車難”的現(xiàn)象日益突出。在鄭州市機動車保有量日增接近2000臺的當下，“停車”成為寫字樓升值的死結(jié)。

　　對于開車上班族停車是個技術(shù)活

　　記者走訪了鄭州幾大寫字樓停車場發(fā)現(xiàn)，另一個寫字樓停車隱患即是收費頗高，按小時收取停車費的成本太高，有些吃不消，但是停在路邊面臨罰單的風險也大，吐槽寫字樓停車難的市民比比皆是。

　　楷林IFC并沒有設(shè)立私人停車位，停車位只租不售，500元一個月的費用還只是車輛管理費，不包含固定車位，同時又允許臨時停車，20分鐘內(nèi)免費，之后的費用是每小時5元，超過一小時則按照1元/小時加收費用，不得過夜。也就是說，在楷林IFC上班的開車一族只能靠自己的運氣搶車位！

　　諸如此類的靠運氣拼車位的寫字樓不勝枚舉。高鐵站商圈的永和宇宙星寫字樓，每個停車位售賣價21萬左右，租金是每月600元管理費，沒有固定車位（業(yè)主自行出租的停車位另說），允許臨時停車，允許過夜，過夜每兩個小時收取5元錢。同在高鐵商圈的升龍廣場停車位售價約為15萬元/個，閑置車位以月租400元形式出租，允許臨時停車，過夜則按照40元/天的價位收取費用。

　　位于花園路國貿(mào)商圈的蘭德中心寫字樓，其地下車位亦是可租可賣，出租費用為700元/月，價位頗高，允許臨時停車，每小時5元，超過一小時則按照1元/小時加收費用。

　　自持物業(yè)的寫字樓如世博大廈、文化產(chǎn)業(yè)大廈、裕達國貿(mào)等，其停車位均只租不賣，世博大廈停車位650元/月，允許臨時停車；文化產(chǎn)業(yè)大廈，車位月租600元，允許臨時停車；裕達國貿(mào)地面車位500元/月，允許臨時停車，不許過夜。

　　位于高鐵商圈的文化產(chǎn)業(yè)大廈（也叫匯藝大廈），在此上班的劉女士告訴記者，目前他們都在大廈門前的路邊停車?！昂苌俦毁N條，所以停車的人特別多，文化產(chǎn)業(yè)大廈旁邊的萬怡酒店也可以免費停車。同時隔壁的一個施工場地目前空置，也改造成一個停車場，5元錢停一天，很多同事選擇在那里安置愛車?！眲⑴空f。

　　停車位的合理與否直接影響寫字樓品牌

　　就像業(yè)主購買樓盤一樣，或買或租寫字樓的企業(yè)主，也將停車便捷與否納入擇樓的重要因素?！耙驗橥＼囄坏膯栴}直接影響我的招聘結(jié)果，這是之前無法想象的?！币晃贿x擇購買升龍廣場的私營企業(yè)主告訴記者?！耙蛔鶎懽謽堑能囄粩?shù)有多少、停車環(huán)境好不好、車庫管理如何，很大程度上決定了它的投資價值和發(fā)展?jié)摿?，寫字樓市場的競爭，也是車位等硬件配置的競爭。”某寫字樓投資分析師表示。

　　業(yè)內(nèi)專家都在提醒，如今除了位置、周邊配套、交通等硬件設(shè)施外，車位的配比已成為投資寫字樓一個重要因素，在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質(zhì)評價中，占有越來越重要的地位。目前鄭州寫字樓市場的停車位問題并沒有引起廣泛重視。未來商務(wù)競爭將是車位的競爭，沒有充足的停車位商務(wù)運作只能捉襟見肘。

　　寫字樓停車位的價值有多大呢？有專業(yè)人士給我們算過一筆賬：可售面積在5萬㎡的項目，按照標準停車位配比100∶1（每100㎡配一個車位），其停車位至少需要500個，如果按一個車位18萬，那么，該項目的停車位價值為9000萬。但是目前，對于高端的寫字樓，停車位只租不售已經(jīng)成為標準。由物業(yè)公司統(tǒng)一運營，雖然對于開發(fā)商來講，前期的投入比較大，但對于整個項目的后期升值卻有較大的推動作用。據(jù)專家調(diào)研，停車位只租不售可以將停車位的使用率提高3倍。

　　專家提醒

　　停車難將影響一座城市的幸福指數(shù)

　　如高重恒這樣的業(yè)內(nèi)人士在寫字樓停車位方面的呼聲十分強烈，在這個越來越注重品質(zhì)的年代，好服務(wù)這一軟實力競爭更明顯。寫字樓停車位的管理方式必須越先進越好，現(xiàn)代停車位的管理有車位數(shù)量提示、停車位電子引導系統(tǒng)、提前支付停車費等；進入4.0時代的寫字樓需要配備停車位的人性化設(shè)計，比如新手加寬車位和女士車位、帶充電樁的車位、加寬加長加高的特殊車車位等。

　　上述是車主直觀感受到的細節(jié)服務(wù)，前提是一棟真正5A寫字樓必須做到停車位配比要求為100∶1。除此之外，還有很多需要前期開發(fā)商鉆研的地方，比如為了盡可能節(jié)約空間，有專業(yè)課題報告建議，“開發(fā)利用城市地下空間可有效改善城市動態(tài)交通、靜態(tài)交通發(fā)展的問題，圓形地下智能停車庫技術(shù)可以有效改善這一問題。圓形地下智能停車庫主要適用于小型車的停放，車輛在存放過程中司機不進入地下車庫，安全隱患少”。如果建設(shè)一個7層的圓形地下停車庫，可停放84輛車，按地下停車庫占用土地面積換算為4.17㎡/輛，而如按升降平臺實際占用地表土地面積換算僅為0.42㎡/輛。

　　只是多種設(shè)想與期望，都會被現(xiàn)實打敗。隨著我國機動車保有量的爆發(fā)性增長，相關(guān)規(guī)劃配建標準更新卻呈現(xiàn)滯后狀態(tài)，車輛持有和使用之間已經(jīng)無法畫上等號，停車難不僅僅是一個個體的困擾，它直接影響一座城市的居住幸福指數(shù)。在大城市公共資源日益稀缺的背景下，如何破解分配與管理的難題，值得深思。(記者管雪霏)