根據(jù)香港權(quán)威部門的統(tǒng)計，地鐵開通后香港的地鐵上蓋物業(yè)平均升值近50%，投資回報率更是達到15%，在地鐵帶動房價方面，商業(yè)和寫字樓更勝于住宅。
隨著鄭州八條地鐵線路的規(guī)劃公示及地鐵1號線的投入運營和地鐵2號線的開工建設(shè)，未來鄭州地鐵路網(wǎng)發(fā)達、交通暢通的美好景象已可預(yù)判。沿線寫字樓更是紛紛借著這股東風漲身價，構(gòu)建新的財富圈。
寫字樓物業(yè)看好投資者青睞地鐵盤
克而瑞(CRIC)數(shù)據(jù)顯示，鄭州3月辦公市場成交小幅上漲，成交均價為11514元/㎡，環(huán)比上漲8.6%，同比下降5.71%。3月辦公市場成交均價排名前三區(qū)域為鄭東新區(qū)14479元/㎡，管城區(qū)10818元/㎡，金水區(qū)9529元/㎡。
同時，在成交額排行前十名單中，鄭東新區(qū)上榜7個，多集中在地鐵沿線及高鐵周邊。比如成交金額排名前三項目為美盛中心、綠地中央廣場、花園SO-HO，分別臨近地鐵1號線和2號線。
張女士對鄭州寫字樓項目的關(guān)注已半年有余，“在鄭州，我比較看好地鐵圈沿線的寫字樓項目，因為人出行講求的就是方便，有了地鐵出行方便就是自然而然的事情了。對于其他方面，像樓層、面積之類的因素我考慮的不多。”
“就在今年的三四月份，鄭州高鐵圈、地鐵圈的寫字樓項目猶如雨后春筍般爆發(fā)，說是價值洼地未免過大，但是需求存在也還是有的”，張女士表示，“只要是繁華的經(jīng)濟圈、商圈都是我考慮的重點區(qū)域，雖然目前鄭州寫字樓逐漸呈現(xiàn)飽和之狀，但隨著鄭州地鐵的建設(shè)和運營，我覺得未來寫字樓價值還是會增長的?！?
投資者宋先生也表示，“個人感覺鄭州寫字樓的發(fā)展處在一個正常的區(qū)間里，應(yīng)該不屬于什么洼地?，F(xiàn)在鄭州寫字樓和住宅的價位仍處于略高的位置，但是把這部分水分擠出去也是很難的。如果要買，我覺得還是地鐵沿線的樓盤最具購買價值?！?
搜房網(wǎng)對鄭州高鐵圈6個寫字樓項目3月份的400個來電進行了回訪，其中150人中有效回訪115人，結(jié)果顯示：目前有置業(yè)鄭州寫字樓意向的占比41.7%;已經(jīng)購買的占比8.7%，其余占比49.6%。這其中，地鐵沿線寫字樓樓盤成為投資者最為關(guān)注的對象。
八條地鐵線交織鄭州財富圈
從2009年，鄭州地鐵拿到“準生證”以來，歷經(jīng)六年，鄭州地鐵建設(shè)規(guī)劃兩次更改，終于從最初的兩條線增至8條線。記者從省發(fā)改委獲悉，近期，國務(wù)院批準《鄭州市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃(2014年-2020年)》(下稱規(guī)劃)，規(guī)劃8條地鐵線，到2020年，形成5條運營線路。
據(jù)規(guī)劃，未來，鄭州市中心城區(qū)城市軌道交通線路網(wǎng)由8條線路組成，從地鐵1號線到8號線，總長約277.1公里，線網(wǎng)密度0.66公里/平方公里，設(shè)換乘站35座。預(yù)計2020年，鄭州市區(qū)公共交通占機動化出行量比例達60%以上，軌道交通占公共交通出行量比例達25%以上。
“地鐵是一條黃金線，多條地鐵交會處伴隨著商業(yè)配套的全面升級勢必成為城市未來新的中心地帶。俗語稱：地鐵一響，黃金萬兩。投資寫字樓亦是如此?！焙幽鲜∩虡I(yè)經(jīng)濟學會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清認為，地鐵線的交織將催熱沿線商務(wù)辦公物業(yè)，特別是寫字樓產(chǎn)品，更加依賴于便捷的交通，八條地鐵線就是八條黃金大道，交織新的財富圈。
現(xiàn)代商務(wù)辦公，快捷成熟的交通成為考量寫字樓項目價值最重要的指標之一，尤其是地鐵的修建與開通，對于一個城市商務(wù)辦公有巨大的提升作用。據(jù)國際國內(nèi)地鐵發(fā)達城市經(jīng)驗，地鐵沿線的住宅物業(yè)比非地鐵住宅物業(yè)貴20%-30%，而地鐵沿線寫字樓較非地鐵沿線寫字樓價格一般要高出50%甚至100%，這充分反映了辦公對交通的依賴性。
這在上海、廣州、北京等城市化進程中已得到了證實。據(jù)了解，廣州、上海，地鐵開通后，周邊各類物業(yè)價格平均上漲20%左右，商業(yè)類房產(chǎn)出租率都在100%，而北京僅在地鐵規(guī)劃曝光之后，地鐵沿線住宅均價即刻上漲30%以上。
鄭州作為中西部區(qū)域的中心城市，在各項利好政策的推動下必將迎來新一輪發(fā)展機遇。尤其是隨著鄭州地鐵時代的來臨，鄭州的城市化進程將全面提速，預(yù)計到2020年鄭州城市化率達80%左右，中心城區(qū)人口達到500萬，市域總?cè)丝谶_到1100萬，躋身大型城市之列。
據(jù)了解，許多世界大型公司和資本巨頭已開始將觸角伸入鄭州，這必將有力推動鄭州城市商務(wù)的迅速崛起，地鐵沿線熱點地段的高端寫字樓物業(yè)的需求量也將是巨大的。
地鐵沿線寫字樓增值空間高20%-30%
從寫字樓的去化來看，投資性購房為主，效益回報成為投資者首要考慮元素。投資者在購買寫字樓之前，首先應(yīng)該對該寫字樓的年回報率，根據(jù)國際專業(yè)理財公司的計算原則，衡量寫字樓物業(yè)價格合理與否的基本公式為“年收益×15年=房產(chǎn)購買價”。如果物業(yè)年收益×15年大于購房款，則表明該項目尚具投資價值，“目前市場上認可的寫字樓投資回報率在8%~10%之間?！?
今年3月，在鄭州某樓盤的活動上，有經(jīng)濟學家表示，地鐵沿線的住宅物業(yè)比非地鐵住宅物業(yè)增值空間要高10%-15%左右，地鐵沿線寫字樓較非地鐵沿線寫字樓物業(yè)增值空間高出20%-30%。
“地鐵無法和大環(huán)境抗衡，唯一能夠與環(huán)境抗衡的只有產(chǎn)品，有的產(chǎn)品就是稀缺。”業(yè)內(nèi)人士認為，地鐵是樓市的助推器，并不會改變整個市場?！案嗟氖窃诖蟓h(huán)境之內(nèi)進行調(diào)節(jié)。如果市場健康，供不應(yīng)求，那么地鐵沿線的物業(yè)漲幅會高于非地鐵沿線的，但是如果市場環(huán)境不好，那么無論是否靠近地鐵，樓盤銷售遇到的問題都是一樣的?！?
宋向清告訴記者，雖然地鐵的開通肯定會提升沿線物業(yè)的價值，但是這種拉升是不同程度的。他表示：“立體的交通網(wǎng)絡(luò)可以改變一個區(qū)域乃至地塊的價值，因為地段通達性決定了土地的核心價值，如果通達性足夠好，這片土地上才可能復(fù)合產(chǎn)生教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、商業(yè)、旅游等，從而帶來人流的聚集，刺激市場發(fā)展?！?
“在租賃或投資地鐵寫字樓時，應(yīng)該考慮其到達地鐵站臺的實際距離，步行時間在5-10分鐘以內(nèi)都算不錯?！敝性禺a(chǎn)董事總經(jīng)理馮建軍認為，高速發(fā)展時期的鄭州寫字樓市場大量新建樓宇的入市會加劇市場競爭，但地鐵商務(wù)將更具競爭優(yōu)勢。
地鐵效應(yīng)開始顯現(xiàn)
鄭州地鐵1號線的開通，標志著鄭州自此進入地鐵時代。建造地鐵是城市經(jīng)濟快速發(fā)展的一個重要表現(xiàn)，地鐵沿線產(chǎn)生的“一線帶活一片”效應(yīng)，使得沿線區(qū)域經(jīng)濟發(fā)生突飛猛進的增長。地鐵的全面運行，不僅改變城市生活，提升城市形象，還直接帶動了沿線房地產(chǎn)市場“地鐵房”的熱銷，“地鐵效應(yīng)”成為鄭州樓市一個新的興奮點。
以正商地產(chǎn)為例，隨著鄭州地鐵時代的全線開通，沿線十多個正商所屬項目同時推出“地鐵房”，一定程度上吸引了購房者的剛性需求，位于紫荊山南路與南三環(huán)交會處東北角的正商華鉆，規(guī)劃興建的地鐵2號線和4號線環(huán)繞項目周邊，不僅帶動南區(qū)經(jīng)濟實現(xiàn)快速發(fā)展，還進一步增強了區(qū)域的吸引力。特別是對于上班族來說，穿過家門口的地鐵社區(qū)，為生活和工作帶來便捷的同時，還激發(fā)了房產(chǎn)的無限升值空間，已經(jīng)成為置業(yè)者的首選。
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