經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展之后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長(zhǎng)向平穩(wěn)發(fā)展的過(guò)渡階段。全國(guó)各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，已經(jīng)一去不返。哪些城市依然具備投資的潛力，獲得開(kāi)發(fā)商和投資者的關(guān)注？
人口凈流出城市慎入
在樓市不斷下行的情況下，不少城市開(kāi)始采取各種措施對(duì)限購(gòu)進(jìn)行松綁。
不過(guò)在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管地方救市心切，但在信貸政策沒(méi)有放松的情況下，救市的效果十分有限。
中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》稱，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多的是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔，上半年樓市正是對(duì)透支式的2013年的再次回調(diào)。因此即便是各地紛紛加大救市力度，效果也十分有限。
那么在進(jìn)入到平穩(wěn)期后，有哪些城市更值得開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者關(guān)注呢？
嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，未來(lái)房企要選擇區(qū)域市場(chǎng)，主要應(yīng)該有以下幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。第一是當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)，包括人口年齡分布、外來(lái)人口比例等，人口因素是決定城市市場(chǎng)潛力的最長(zhǎng)期指標(biāo)。第二是當(dāng)?shù)氐墓┣蠼Y(jié)構(gòu)，主要是庫(kù)存去化周期和月度供求平衡關(guān)系。對(duì)于一些報(bào)告顯示高庫(kù)存的城市，要謹(jǐn)慎進(jìn)入。第三是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。如果樓市比重比較高，就要提防未來(lái)受宏觀經(jīng)濟(jì)和政策因素的干擾。
這其中，人口是最重要的因素。張大偉說(shuō)，人口凈流出的城市，肯定不要進(jìn)入，人口凈流入的地方，要看土地的價(jià)格。像一線城市，嚴(yán)格控制人口，限購(gòu)肯定會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，限購(gòu)的原因是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，不限購(gòu)的原因是因?yàn)楣┐笥谇??！耙虼嗽绞窍拶?gòu)的城市，反而越是值得投資的城市。只要價(jià)格不離譜，都可以投資?！?
一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市憑借優(yōu)質(zhì)的社會(huì)公共資源和良好的就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)流動(dòng)人口形成了強(qiáng)大的吸引力，大量的流動(dòng)人員到大城市后，融入大城市的愿望十分強(qiáng)烈?！坝惺裁礃拥漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展水平就有什么樣的收入水平，進(jìn)而影響到當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)水平?！睆B門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)說(shuō)。
有媒體曾選取了2013中國(guó)公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市，對(duì)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過(guò)100萬(wàn)的城市共有22個(gè)，包括了北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市?；旧?，目前中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。
三類城市吸引投資
不過(guò)，人口凈流入并不是影響投資價(jià)值的唯一要素，一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否堅(jiān)挺也跟該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水平密切相關(guān)。
例如東莞和佛山，人口凈流入分別位列全國(guó)第四和第八，但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)都在萬(wàn)元以下。像廣佛交界處相隔一兩公里的地方，如果是佛山的樓盤，價(jià)格就不到廣州的一半。“我兩年前在南海區(qū)那邊買的房子，到現(xiàn)在一點(diǎn)都沒(méi)升值，要是在廣州買，至少都漲三成?！痹趶V州一家金融機(jī)構(gòu)上班的黃先生說(shuō)。
究其原因，不難發(fā)現(xiàn)，以制造業(yè)尤其是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)為主的地級(jí)市東莞和佛山，雖然吸引外來(lái)人口眾多，但他們并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效的購(gòu)買力。相反，由于周邊存在兩個(gè)行政級(jí)別更高、以服務(wù)業(yè)為主的副省級(jí)城市廣州和深圳，一大部分的高端購(gòu)買力也被分流。
行政級(jí)別等級(jí)較高的城市，比如直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的公共資源優(yōu)勢(shì)比較大，對(duì)有效購(gòu)買力的吸引也就比較大。例如，到東莞的外來(lái)工很多，但他們并不一定會(huì)留在東莞；到廣州的外來(lái)大學(xué)生很多，他們落戶廣州的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。
因此，在沿海地區(qū)，人們渴望融入的城市主要是三大直轄市、省會(huì)城市和深圳、廈門、大連等計(jì)劃單列市以及像蘇州這樣的經(jīng)濟(jì)明星城市。在中西部，由于每個(gè)省基本只有一個(gè)中心，也就是省會(huì)城市，吸收了全省最好的教育、醫(yī)療等公共資源和最多的就業(yè)機(jī)會(huì)，因此這些城市也是未來(lái)吸引人口落戶的重點(diǎn)。
不過(guò)并不是所有的中西部省會(huì)城市都會(huì)保持較快的增長(zhǎng)，比如呼和浩特所在的內(nèi)蒙古全區(qū)人口總量不大，這幾年吸引的人口凈流入也不多。再比如東北地區(qū)，由于工業(yè)化進(jìn)程較早，城市化比例已經(jīng)比較高，吸引的人口流入也比較少。而且由于這些城市的非商品化的住房比較多，這也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。因此雖然沈陽(yáng)、長(zhǎng)春也是副省級(jí)的省會(huì)城市，但房?jī)r(jià)堅(jiān)挺度遠(yuǎn)不如南方城市。
除了這些因素外，一個(gè)城市一定時(shí)期內(nèi)的庫(kù)存對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)也有比較大的影響。以杭州為例，作為副省級(jí)的省會(huì)城市，杭州的人口凈流入不少，公共資源也很好，但由于目前庫(kù)存量實(shí)在太大，加之之前房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，因此今年以來(lái)杭州很多樓盤紛紛降價(jià)。
“杭州的需求沒(méi)有問(wèn)題，主要還是前期庫(kù)存太多，價(jià)格太高，只要降價(jià)還是很有市場(chǎng)的。”張大偉說(shuō)，只要杭州消化完這一輪庫(kù)存，地價(jià)又不貴的話，杭州仍然值得開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。
與杭州相反，同樣是副省級(jí)城市的廈門則是另一個(gè)極端，這幾年該市土地供應(yīng)一直偏少，但需求又很旺，因此基本上只要推出一塊地，開(kāi)發(fā)商都會(huì)瘋搶。
相關(guān)報(bào)告指出，寧波、蘭州、昆明、沈陽(yáng)和太原這類城市的共同點(diǎn)在于供求關(guān)系失衡，市場(chǎng)供大于求，同時(shí)未來(lái)市場(chǎng)整體需求較弱，廈門、大連、武漢、成都和鄭州等城市的共同點(diǎn)在于市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模與壓力較小。
總體來(lái)看，未來(lái)一兩年，比較值得開(kāi)發(fā)商進(jìn)入的城市將主要包括三部分，一部分是北上廣深四個(gè)一線城市，這些城市未來(lái)仍是各大房企爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。其次是沿海部分中心城市，如廈門、福州、南京、蘇州、大連、天津、石家莊等，這些城市目前的市場(chǎng)空間也不錯(cuò)。還有一部分是中西部人口大省的省會(huì)城市，如鄭州、武漢、成都、西安、合肥等城市，在城鎮(zhèn)化的大潮下，未來(lái)的發(fā)展空間仍比較大。(林小昭)
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