四問住宅維修金還有多少資金被挪用

2013-11-01 08:33 來源：《證券日報(bào)》

[摘要] 北京住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例僅為23.3%，太原的比例僅為7%-8%，《辦法》卻硬性規(guī)定由不存在的業(yè)主委員會決定使用　　“主要責(zé)任顯然在主管部門，這些部門應(yīng)該改變現(xiàn)狀。《辦法》明確，業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。

　　北京住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例僅為23.3%，太原的比例僅為7%-8%，《辦法》卻硬性規(guī)定由不存在的業(yè)主委員會決定使用

　　“主要責(zé)任顯然在主管部門，這些部門應(yīng)該改變現(xiàn)狀。”近日，住在北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓的王先生已就住宅維修資金難以支取的問題，向市政府郵遞了一份建議書。

　　上個世紀(jì)80年代售出的商品房，各種設(shè)施現(xiàn)在都已經(jīng)開始老化，電梯、管道等需要更換，樓頂、路面等也需要修繕。就在前不久，北京市朝陽區(qū)道家園小區(qū)因電梯老化，維修資金不能到位，該小區(qū)12號樓、13號樓的4部電梯被迫全部停運(yùn)。住宅專項(xiàng)維修資金原本是業(yè)主的錢，但業(yè)主卻很難接觸到這筆資金。并且，該筆資金由誰來掌控、誰來監(jiān)管，業(yè)主也并不是十分清楚。

　　一問：維修金類似保險

　　卻為何非“自愿投保”

　　可以說，住宅專項(xiàng)維修資金是業(yè)主“既愛又恨”的一筆資金。中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉在接受《證券日報(bào)》記者采訪時說：“實(shí)際上，住宅專項(xiàng)維修資金與保險投入類似，有些小區(qū)可能幾十年內(nèi)都很少啟用，甚至有些業(yè)主可能一輩子也不會享受到這筆資金帶來的好處。”

　　雖然管理現(xiàn)狀與保險投入類似，但住宅專項(xiàng)維修資金并非“自愿投保”。住宅專項(xiàng)維修資金是每位購房者繞不開的一項(xiàng)費(fèi)用，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第十三條規(guī)定：未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

　　面對強(qiáng)制收取、難以支取的困境，多位接受記者采訪的業(yè)主、律師、專家以及房屋中介機(jī)構(gòu)均表示，已經(jīng)成立業(yè)主委員會的小區(qū)，相對比較容易支取。

　　“不能采取‘頭疼治頭，腳疼治腳’的思路解決類似社區(qū)公共維修的事情。”北京律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副主任畢文強(qiáng)指出，做好社區(qū)頂層設(shè)計(jì)，成立業(yè)主委員會不僅能實(shí)現(xiàn)維護(hù)公共設(shè)施，保障居民生活，還能獲得公共利益。

　　畢文強(qiáng)還建議設(shè)立共有產(chǎn)權(quán)證制度，保障社區(qū)公共空間所帶來的收益。

　　二問：

　　業(yè)主的權(quán)利被誰拿走了？

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有的業(yè)主認(rèn)為維修資金由居委會掌管，有的業(yè)主認(rèn)為由物業(yè)公司掌握，也有業(yè)主認(rèn)為是開發(fā)商拿走了維修資金。對誰來監(jiān)督資金的使用更是一頭霧水。

　　《辦法》明確，業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　《辦法》規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。國務(wù)院建設(shè)主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門負(fù)責(zé)全國住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？梢姡瑢ψ≌瑢ｍ?xiàng)維修資金支配起到關(guān)鍵作用的，是各級政府的建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門，有關(guān)聯(lián)的部門則是同級財(cái)政部門、銀行。

　　著名《物權(quán)法》研究專家、中國政法大學(xué)教授劉智慧在接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，房屋屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，如何維修、何時維修、按什么標(biāo)準(zhǔn)維修應(yīng)屬于業(yè)主自治范疇，法律上屬私法領(lǐng)域。建議可以通過采取委托中介機(jī)構(gòu)介入的制度，建立公示制度、審計(jì)制度、業(yè)主查詢制度，也就是說通過制度來監(jiān)督。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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