[摘要] 正如華遠地產董事長任志強[微博]向記者所言，“在國家城鎮(zhèn)化高速增長的過程中，房價是不可能下降的”。顯然，在任志強看來，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，中國城鎮(zhèn)化還將提速，在此過程中總體來說，房價是不可能降下來的。
“六年內讓1億農民進城落戶。”這一新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略給不少行業(yè)帶來了巨大的市場空間，而房地產行業(yè)被認為是反應最快且收益頗高的行業(yè)。
正如華遠地產董事長任志強[微博]向記者所言，“在國家城鎮(zhèn)化高速增長的過程中，房價是不可能下降的”。
值得注意的是，記者連日采訪多位房企決策層高管后發(fā)現(xiàn)，當問及城鎮(zhèn)化問題時，這些房企高管的反應幾乎一致，“吸附人口能力”成為其進駐三線、四線城市甚至五線城市，布局主導開發(fā)新城的最關鍵要素。
從這些房企布局或主導開發(fā)新城的選址特點可見，“鬼城”、空城儼然已經成為曾折戟房企深切的痛。鑒于此，產業(yè)支撐度、吸附外來人口能力、經濟活躍能力、教育資源規(guī)劃等成為房企布局的重要考量因素。簡言之，為了規(guī)避“鬼城”和空城，房地產企業(yè)謀的是要踩準城鎮(zhèn)化步調，從中挖掘利潤空間。
城鎮(zhèn)化助推房價上漲
“目前中國還屬于城鎮(zhèn)化高速增長的階段，總體來說房子還是不夠用?！比沃緩娤蛴浾弑硎?，在國家城鎮(zhèn)化高速增長的過程中，房價是不可能下降的。
任志強稱，城鎮(zhèn)化率超過30%以后房價進入高增長的過程，在超過70%以后才出現(xiàn)平緩和下降的增長，但大部分發(fā)達國家城市化率都超過了90%，房價卻還在上漲，比如英國和美國。中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率只有50%，一線城市能達到60%或70%，二線城市50%左右，三線城市30%左右。
“距離我們實現(xiàn)70%的城市化率還早，估計最少還需要十年甚至二十年?！比沃緩姺Q，大量的農村人口進入城市的問題解決以后，我們才可以談到一手房建設的速度會逐步放慢和縮小，二手房交易占主導地位。那時候，房價產生波動的情況才會嚴重，或者隨著經濟增長發(fā)生變化的情況更嚴重。
顯然，在任志強看來，在新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，中國城鎮(zhèn)化還將提速，在此過程中總體來說，房價是不可能降下來的。
事實上，多數(shù)房企高管也持這種看法。泰禾集團董事長黃其森向記者表示：“房地產的黃金十年已經過去了嗎?我恰恰認為，中國房地產的黃金十年才剛剛開始?！秉S其森認為，目前國內房地產市場有巨大的空間，是個大盤子。比如，北京就相當于歐洲了，福建的GDP也已經超過了馬來西亞。
不過，盡管新型城鎮(zhèn)化發(fā)展為房地產企業(yè)提供了機遇，但風險也同在，畢竟“鬼城”和空城正在涌現(xiàn)。鑒于此，房企在進駐一個城市或者主導開發(fā)新城之際，拿地選址規(guī)劃非常謹慎。
密集布局“有產”新城
事實上，多位接受采訪的房企高管一致認為，一線城市是給企業(yè)貢獻利潤率的必爭之地，而二線、三線城市和三線、四線城市則要慎重選址。
對此，世茂集團副總裁蔡雪梅向記者透露，除了一線、二線城市之外，吸引外來人口能力較強、消費能力和產業(yè)基礎較好的三線、四線城市也是其擴張的重點區(qū)域?！笆烂跁x江市、泉州市、石獅市等城市開發(fā)的樓盤，已經實現(xiàn)一次開盤或者一個月銷售10億元甚至20億元。”
值得一提的是，在任志強眼中，一線、二線、三線城市已經不能簡單地按現(xiàn)在的方式劃分，“以后要按市場經濟來分，現(xiàn)在越來越多城市在就業(yè)、經濟和公共服務這三項的吸引能力很強”。
而從人口流動來看，任志強認為，哪一個地方公共服務(包括就業(yè)、教育、醫(yī)療、保險等)和經濟增長情況越好，吸引移動人口能力就越強。他坦言，“哪一個城市GDP增長速度最快，土地供應量最少，人口集中度最高，房企去那個地區(qū)賺錢就最多”。同時，任志強也稱，房企去人口往外遷移的城市風險都大。
實際上，房企搭線城鎮(zhèn)化發(fā)展時的布局策略是有跡可循的，吸附人口能力、產業(yè)支撐程度、教育環(huán)境資源優(yōu)劣等幾乎決定著這些項目是否落地。
“京津冀一體化發(fā)展提了很多年，進展已經越發(fā)看得見?！敝袊康禺a學會副會長陳國強向記者表示，從燕郊、香河等地區(qū)快速上漲的房價就可窺見一二。北京的去中心化程度加強，產業(yè)在外移，購房需求隨之外溢，將加快北京周邊城市的融合速度。
而在京津冀一體化發(fā)展中，綠地集團、鴻坤地產、華夏幸福和富力地產等大型房企都有大量布局。
“與北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多?！眮喓罊C構市場總監(jiān)郭毅向記者表示，從利潤率情況來看，部分房企進駐燕郊、香河等地并不見得要比在北京開發(fā)項目的利潤空間低，只是開發(fā)周期較長，資金周轉較慢。
中小房企搶灘中小城市
克而瑞研究中心調查顯示，未來十年，城市化率還未達到我國平均水平的城市，需求增量將非?？捎^，而在這些城市中，中小城市偏多。
“中小開發(fā)商更傾向于去一些經濟較為發(fā)達或者有特殊產業(yè)的東部小城市布局?！碧m德咨詢總裁宋延慶向記者表示，這些城市的配套還不完善，尤其缺少商業(yè)中心。中小開發(fā)商通常選在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建設一個5萬平方米-6萬平方米的綜合體建筑，涉及住宅、商鋪、酒店等業(yè)態(tài)。有些城市的住宅大約能賣到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商鋪更高，甚至能達到1萬元∕平方米左右。
值得注意的是，宋延慶透露，這種項目往往一個城市僅能承載一個，但其毛利率可能要達到60%以上。
正如黃其森所示，三線、四線城市商業(yè)地產跟住宅還有很大不同，難點在于招商和運營，還要控制規(guī)模，比如做一些街區(qū)商業(yè)產品可能更為合適。另外，也需要政府的規(guī)劃和引導來控制，尤其在消費能力不足的情況下，兩個以上的大型商業(yè)項目會對當?shù)厥袌鲈斐珊艽鬀_擊，另外一個商業(yè)項目將會存活不下去。
實際上，記者曾走訪過一個全國500強的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其為東北地區(qū)榆樹市下轄的五棵樹鎮(zhèn)，該鎮(zhèn)位于松花江畔，形成了釀酒、養(yǎng)牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱產業(yè)，鎮(zhèn)內擁有大中型企業(yè)18家，中小型企業(yè)410家，各類企業(yè)共3426家，城鎮(zhèn)化發(fā)展速度非?？?。
據(jù)記者實地調查發(fā)現(xiàn)，整個小鎮(zhèn)主要街道不足三條，鎮(zhèn)南卻擁有占地4.5萬平方米的東北最大的牛羊牲畜交易市場，其宰殺的牛羊肉主要輸送到北京的物美超市等;鎮(zhèn)北則是中糧的玉米深加工工廠。
在其房地產市場中，來自長春市和本地的開發(fā)商幾乎占據(jù)了全部市場份額，目前房價已經賣到3000元∕平方米以上，因為教育和產業(yè)等資源吸引了周邊大量農民進城購房，城市規(guī)模仍在迅速擴張。
大型房企主導“造城”
值得一提的是，中小房企可能在一個中小城市開發(fā)一兩個項目分得一兩杯羹后，馬上轉換戰(zhàn)場，但大型房企在城鎮(zhèn)化背景下，運營模式和擴張方式或許更為完備，同時也稍顯驚人。
一組來自國家發(fā)改委的調查數(shù)據(jù)顯示，144個地級市中，92%要建新城新區(qū)，總量高達200個，平均每個地級市要建約1.5個;161個縣級市提出新城新區(qū)建設需求的占到了47.6%。
與此同時，智慧城市、蜂巢城市、生態(tài)城市、衛(wèi)星城市等在城鎮(zhèn)化發(fā)展中建造新城的概念和規(guī)劃也密集面世。
事實上，以總規(guī)劃面積約32平方公里的長沙梅溪湖國際新城為例，從土地一級開發(fā)到二級市場拿地，方興地產幾乎全程主導參與了造城開發(fā)，兩年來投入資金已經超過了150億元。
據(jù)悉，上述項目為長沙大河西先導區(qū)重點開發(fā)片區(qū)，分為一期、二期兩個片區(qū)。
無獨有偶，一位業(yè)內人士向記者透露，該城目前已經具有一定規(guī)模，配套設施和相關規(guī)劃也落實得比較好，房價約為7000元∕平方米。此外，方興也于去年宣布，以174億擴增長沙梅溪湖項目二期開發(fā)。
事實上，在這場“造城”運動中，萬科、保利、恒大、碧桂園、綠地集團等品牌房企也已經開始在幾大城市群中悄然布局土地儲備，并依托強勁的資金實力，迅速占有了一定的市場份額。
當然，在這場造城運動中，不乏看重土地價格極低，未考察城市人口流動因素大規(guī)模開發(fā)郊區(qū)大盤，最終卻陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，這種造城模式普遍被業(yè)內認為是失敗的。
鑒于此，宋延慶表示，房企在緊跟城鎮(zhèn)化步調尋得機遇的同時，也要提高存貨周轉率，加快三線、四線城市項目去化速度，確?，F(xiàn)金流安全。
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