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　　日前，被認(rèn)為是今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)全國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性的規(guī)劃，也是中央頒布實(shí)施的第一個(gè)城鎮(zhèn)化規(guī)劃———《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》正式落地，規(guī)劃明確指出，2020年進(jìn)城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。與此同時(shí)，以戶籍為突破口，從戶籍、醫(yī)療、社保、住房等多方面明晰了農(nóng)民進(jìn)城權(quán)益與發(fā)展路徑。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，城鎮(zhèn)化過(guò)程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來(lái)大量住房需求，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來(lái)住房需求量30億平方米。因此，房地產(chǎn)行業(yè)將成為人口城鎮(zhèn)化的最終載體和最直接受 益 者 。 但 是 ， 城 鎮(zhèn) 化 是 “ 雙 刃劍 ” ， 應(yīng) 謹(jǐn) 防 過(guò) 度 利 用 “ 土 地 紅利”，謹(jǐn)防“城鎮(zhèn)化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過(guò)高地價(jià)推高房?jī)r(jià)。

　　“人的城鎮(zhèn)化”目標(biāo)確定

　　《規(guī)劃》明確指出，到2020年，城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量穩(wěn)步提升，常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。

　　C R IC研究中心認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的過(guò)程是農(nóng)村人口向中小城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、中小城鎮(zhèn)人口向城市轉(zhuǎn)移、各城市人口向核心城市轉(zhuǎn)移的過(guò)程，這些新增的城市人口將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的各層次住房需求。

　　對(duì)此，住建部副部長(zhǎng)齊驥表示，“逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋?！奔丛诜下鋺舫鞘凶》勘Ｕ蠗l件的農(nóng)民家庭全部納入到住房保障范圍的前提下，要逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，這意味著，戶籍不再是硬性標(biāo)準(zhǔn)，而是沒(méi)有得到戶籍的常住人口也要進(jìn)行住房保障。

　　新型城鎮(zhèn)化將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量增長(zhǎng)的持續(xù)動(dòng)力。據(jù)CR IC測(cè)算，2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口為66557萬(wàn) 人 ， 占 總 人 口 的49 .68%，同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加了2億余人，鄉(xiāng)村人口減少1 .3億余人，城鎮(zhèn)人口比重上升13 .46個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去十年是我國(guó)人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個(gè)龐大的數(shù)字，假設(shè)人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達(dá)到60億平方米。

　　這意味著，若按照規(guī)劃，2020年進(jìn)城落戶農(nóng)民將完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系。那么，一億落戶人群，住房需求將達(dá)30億平方米。但若按照剩余兩億人先享受公共服務(wù)，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出過(guò)去10年60億平方米的住房需求量。

　　《規(guī)劃》透露城鎮(zhèn)住房制度思路

　　值得注意的是，《規(guī)劃》雖然是中央對(duì)未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的全面部署，但透露出我國(guó)未來(lái)住房制度思路。

　　《規(guī)劃》指出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。

　　住房供應(yīng)體系方面，《規(guī)劃》確定，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。穩(wěn)定增加商品住房供應(yīng)，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應(yīng)主體多元化，滿足市場(chǎng)多樣化住房需求。

　　保障性住房制度方面，建立各級(jí)財(cái)政保障性住房穩(wěn)定投入機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房有效供給。完善租賃補(bǔ)貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運(yùn)行。制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格準(zhǔn)入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運(yùn)營(yíng)效率。

　　此外，《規(guī)劃》還明確健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，這是近10年來(lái)中央對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度表述最完整的一次。

　　齊驥表示，城鎮(zhèn)住房制度，是市場(chǎng)配置資源和政府保障相結(jié)合，以市場(chǎng)為主，來(lái)推動(dòng)形成總量基本平衡?！暗谝粋€(gè)總量基本平衡，是指供求關(guān)系平衡;第二個(gè)是結(jié)構(gòu)基本合理，商品房、保障房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理;第三是房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力相適應(yīng)?！?/font>