開發(fā)商買地后邀購買者掏錢"合作" 被疑變相賣樓

2014-05-08 08:34 來源：廣州日報(bào)

[摘要] 西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目日前宣稱打造廣東首個(gè)合作建房項(xiàng)目，不同于其他地方的合作建房模式，開發(fā)商先買地并進(jìn)行前期開發(fā)，購房者只需繳納誠意金，在10天內(nèi)交完所有款項(xiàng)后，即可成為建房的“股東”。

　　開發(fā)商買了地再邀請有意購買者掏錢“合作”

　　西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目日前宣稱打造廣東首個(gè)合作建房項(xiàng)目，不同于其他地方的合作建房模式，開發(fā)商先買地并進(jìn)行前期開發(fā)，購房者只需繳納誠意金，在10天內(nèi)交完所有款項(xiàng)后，即可成為建房的“股東”。有市民擔(dān)心，合作建房只是一種噱頭，實(shí)質(zhì)是變相地買賣樓花。相關(guān)部門回應(yīng)稱未接到相關(guān)投訴，但明確樓房未開建時(shí)不得收取誠意金。

　　合作建房

　　是指住戶聯(lián)合做開發(fā)商，共同出資，成立房地產(chǎn)公司，大家按各自購買能力一起出資金，綜合匯總戶型并計(jì)算總面積，選購合適地塊，找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)、找建筑公司施工，最后驗(yàn)收付款入住。

　　這種模式之前在北京、溫州、鄭州等地都有過先例，有成功也有失敗的例子。

　　西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳合作建房

　　近日，西樵一地產(chǎn)項(xiàng)目以“中國合作建房聯(lián)盟的廣東首個(gè)合作建房”的形象亮相。記者從其產(chǎn)品說明會上了解到，該項(xiàng)目位于新西樵汽車站附近，名為金果廣場，戶型有60㎡~115㎡，定價(jià)為5180~5680元/平方米。

　　工作人員介紹稱，項(xiàng)目作為合作建房，在企業(yè)融資成本、代理費(fèi)、廣告策劃費(fèi)、企業(yè)所得稅、房地產(chǎn)利潤等方面將節(jié)省35%~40%的成本。項(xiàng)目定價(jià)由地價(jià)加建筑成本構(gòu)成。

　　一位工作人員告訴記者，有意向的顧客可以購買多套房或商鋪，可以自住也可以投資。有意向的顧客，可在現(xiàn)場繳納5000元誠意金。

　　據(jù)開發(fā)商介紹，參與合作建房的人在繳納5000元的誠意金后，要到售樓部選擇自己想要的戶型(成為準(zhǔn)股東)，然后再簽署合作建房的合同，最后在10天內(nèi)繳納房子所需的款項(xiàng)。首次置業(yè)者出資時(shí)還可分期付款。

　　購房者買房卻不買地，如此合作違規(guī)否？

　　合作建房，是一群人一起注冊一個(gè)公司，大家都來當(dāng)股東，然后通過這個(gè)注冊的公司再去買地建房，最后依法取得建起來的房子。也就是說，購房者并不是真正意義上的購房者，而是這個(gè)公司的股東。

　　但這項(xiàng)目卻不是這回事。記者獲悉，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)由本土開發(fā)商拿地，并參與前期的開發(fā)，定好樓價(jià)后再要求購房者掏錢買房，并不是由眾多購房者出錢合伙拿地。

　　一相關(guān)負(fù)責(zé)人對這一模式有如此表述，“合作建房確實(shí)不是以開發(fā)商的性質(zhì)來進(jìn)行的，是大家一起合作開發(fā)。換個(gè)角度看，開發(fā)商其實(shí)是合作建房的一份子，也是合作建房的業(yè)主，只是開發(fā)商占的比重比較大?！?/font>

　　讓購房者先繳納誠意金的行為是否違規(guī)？該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，他們不是向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，而是尋找合作建房行為，因而不違規(guī)。這筆款項(xiàng)將有專門的律師行以及銀行來保障專款專用。

　　該負(fù)責(zé)人還透露，在繳清所有款項(xiàng)之后，消費(fèi)者需要等待房屋預(yù)售證出來后才能收房，拿到預(yù)售證后即可出售或自住。

　　市民

　　質(zhì)疑是否變相賣樓花

　　記者在現(xiàn)場隨機(jī)采訪了幾位市民。在禪城工作的劉先生表示，之前在網(wǎng)上搜索過合作建房聯(lián)盟網(wǎng)在其他地區(qū)成功案例的操作方式。但對此次在西樵的項(xiàng)目，劉先生坦言，自己知之甚少。而市民賴先生則認(rèn)為，這種合作建房的方式風(fēng)險(xiǎn)很大。他表示按規(guī)定在交完誠意金后，購房者要在一定時(shí)間內(nèi)將房子所有的款項(xiàng)付清，這對購房者來說風(fēng)險(xiǎn)太大。

　　“會上公布的5180~5680元/平方米的樓價(jià)，其實(shí)在西樵是有點(diǎn)高的?！蔽鏖员镜厝吮R先生聽完產(chǎn)品說明會后如是說。記者了解到，去年西樵樓價(jià)漲勢迅猛，有個(gè)別樓盤的售價(jià)甚至突破1萬元/平方米，樵山明珠、凰樵圣堡、凰樵假日、濱城瓏灣等西樵大盤的售價(jià)維持在8000~9000元/平方米，不過，也有樓盤如山林水語、麗湖明軒等均價(jià)僅在5000~5500元/平方米左右。

　　也有市民認(rèn)為，開發(fā)商先前已買了地，現(xiàn)在是要集資建房，實(shí)質(zhì)是變相賣樓花。

　　業(yè)內(nèi)人士

　　實(shí)際操作不簡單

　　實(shí)際上，合作建房早先已經(jīng)在北京、溫州等地出現(xiàn)過。一直以來合作建房都飽受爭議。南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會秘書長麥志光認(rèn)為，合作建房構(gòu)思很美好，合作建房的初衷很美好，由多個(gè)住戶共同出資自己建房自己住，操作方式類似于合伙式的小型基金，合伙人風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)本身是一個(gè)很復(fù)雜也專業(yè)的事情，需要有完善的財(cái)會體系、技術(shù)過硬的承建方等，這個(gè)過程運(yùn)作得好，確實(shí)可以有效地減少成本。但是如果運(yùn)作得不專業(yè)，成本控制就會脫離初衷。本著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，作為合伙人的購房者，也要為此埋單。

　　部門

　　樓盤未開建不得收取誠意金

　　就西樵這一項(xiàng)目，記者采訪了南海區(qū)國土城建和水務(wù)局。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，尚未了解該項(xiàng)目的具體操作，不便作回應(yīng)。但針對收取誠意金這一行為，該負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商在未售樓前，收取購房者的誠意金，不符合商品房銷售條件，屬于向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的行為。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，有關(guān)部門可對開發(fā)商處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　而開發(fā)商以合作建房的形式來收取誠意金到底違不違規(guī)？該負(fù)責(zé)人表示，還未遇到這種情況，也未接到過這樣的投訴和舉報(bào)。

　　律師

　　最好取得預(yù)售證后再購房

　　律師藺存寶認(rèn)為，國家規(guī)定開發(fā)商需取得商品房預(yù)售證后再進(jìn)行銷售，可以最大限度地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)利。開發(fā)商要取得商品房預(yù)售證，必須要通過規(guī)劃、審批、驗(yàn)收等諸多門檻，這本身就是控制風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段。

　　如果開發(fā)商沒有拿到商品房預(yù)售證，也就意味著可能通不過各類審批、驗(yàn)收。那么，這個(gè)過程風(fēng)險(xiǎn)就很大，有可能是房屋建筑質(zhì)量過不了關(guān)，也有可能房屋被抵押，又或者存在另外的債務(wù)糾紛。投資者把錢投給項(xiàng)目的開發(fā)主體后，又監(jiān)控不了經(jīng)營運(yùn)作的過程，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。因此，藺存寶建議，最好要等到開發(fā)商取得預(yù)售證后再購房。

(責(zé)任編輯：趙惠)

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