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　　樓市限購(gòu)松綁再添新城市，杭州、石家莊28日傳出放松限購(gòu)消息。值得注意的是，今年以來(lái)，面對(duì)樓市下行壓力，地方政府頻頻對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行微調(diào)，近期，多地更是掀起“限購(gòu)松綁潮”。專(zhuān)家指出，一線(xiàn)城市不宜放開(kāi)限購(gòu)，而在資金信貸面偏緊的情況下，放松限購(gòu)效果有限，難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲。

　　多地掀“限購(gòu)松綁潮 ” 專(zhuān)家稱(chēng)一線(xiàn)城市不宜放開(kāi)

　　國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在今年政府工作報(bào)告中明確提出了“針對(duì)不同城市情況分類(lèi)調(diào)控”的思路。在分類(lèi)調(diào)控的政策主基調(diào)下，今年以來(lái)，面對(duì)樓市下行壓力，地方政府頻頻對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行微調(diào)，近期更是掀起一股新的“限購(gòu)松綁潮”。

　　7月28日，杭州官方發(fā)文正式調(diào)整限購(gòu)政策，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)余杭、蕭山區(qū)，以及主城區(qū)140平方及以上者，不需要提供住房情況查詢(xún)記錄。石家莊當(dāng)天也傳出正式取消限購(gòu)的消息。至此，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有包括呼和浩特、海口在內(nèi)的等30個(gè)左右的城市不同程度地放開(kāi)了限購(gòu)政策。

　　值得注意的是，上述城市放松限購(gòu)的方式“或明或暗”，其中，呼和浩特、濟(jì)南、蘇州、南寧、海口、西安、無(wú)錫、杭州八個(gè)城市由官方明確發(fā)文調(diào)整限購(gòu)政策，其余大部分城市均為“只做不說(shuō)”或者采用“口頭傳達(dá)”的方式。

　　住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興在接受中新網(wǎng)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，前些年由于土地供應(yīng)較多，開(kāi)發(fā)建設(shè)量比較大，積累了一定庫(kù)存，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯分化，一線(xiàn)城市和大部分二線(xiàn)城市供需仍緊張，但三、四線(xiàn)城市出現(xiàn)供大于求狀況，因此，在樓市下滑和消化庫(kù)存的壓力下，部分城市根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整限購(gòu)政策是必要的。

　　“但是，放松或取消限購(gòu)的前提條件是城市自身的實(shí)際情況，一個(gè)大的原則和目標(biāo)是要管住投資、投機(jī)性需求，放開(kāi)自住型、改善型需求，各個(gè)城市要在這個(gè)原則下根據(jù)自身情況實(shí)事求是地調(diào)整政策。對(duì)于那些容易導(dǎo)致投資、投機(jī)性需求的一線(xiàn)城市目前不宜放開(kāi)限購(gòu)?！壁w路興表示。

　　值得一提的是，與前些年有地方試探放松限購(gòu)但均被叫停不同，對(duì)于這一輪地方“限購(gòu)松綁潮”，中央基本采取了默許的態(tài)度，迄今尚未有地方調(diào)整限購(gòu)政策的行為被叫停。

　　對(duì)此，趙路興認(rèn)為，前些年房?jī)r(jià)始終在快速上漲，現(xiàn)在市場(chǎng)情況出現(xiàn)分化和調(diào)整，各類(lèi)城市自身情況也不一樣，如今一個(gè)統(tǒng)一的政策很難適應(yīng)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，因此，必須實(shí)行分類(lèi)調(diào)控，依據(jù)不同城市有針對(duì)性的進(jìn)行政策調(diào)整。

　　專(zhuān)家稱(chēng)取消限購(gòu)效果有限 難致房?jī)r(jià)大漲

　　地方紛紛放松或取消限購(gòu)政策，能否拯救樓市，從而導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲?對(duì)此，專(zhuān)家表示，在資金信貸面偏緊的情況下，放松限購(gòu)效果有限，難以出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲。

　　趙路興表示，放開(kāi)限購(gòu)政策導(dǎo)致交易量猛增、房?jī)r(jià)上漲的很多條件并不具備。目前市場(chǎng)情況跟前幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)候的市場(chǎng)環(huán)境尤其是金融環(huán)境出現(xiàn)較大變化，自去年開(kāi)始出現(xiàn)的一個(gè)典型情況是房貸偏緊，由于金融杠桿是交易量快速增加的決定性因素，因此，如果資金面沒(méi)有很大改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大增，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況也不大可能出現(xiàn)。

　　“限購(gòu)的原因是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，不限購(gòu)的原因是因?yàn)楣┐笥谇?。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)記者表示，目前地方政策松綁政策意愿強(qiáng)烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財(cái)政壓力，松動(dòng)調(diào)控已經(jīng)成為定局。而大部分松綁限購(gòu)城市的特點(diǎn)均是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力大。

　　但是，張大偉認(rèn)為，松綁的效果可能有限。他表示，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的調(diào)控微調(diào)或難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。

　　張大偉表示，目前樓市下，除一線(xiàn)城市外，限購(gòu)在其他城市只是影響市場(chǎng)變動(dòng)的最小因素，是否解除對(duì)市場(chǎng)的影響微乎其微。當(dāng)然，大規(guī)模的松綁，對(duì)購(gòu)房者的心理也有一定影響。但樓市歸根結(jié)底依然看信貸。沒(méi)有資金，任何形式的松綁都效果有限。

　　“2011年末，各地也多次傳聞?wù){(diào)控松綁，但一直到央行大規(guī)模釋放流動(dòng)性，市場(chǎng)才出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)?！睆埓髠ヅe例說(shuō)，整體看，未來(lái)政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現(xiàn)。除非中央放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場(chǎng)的趨勢(shì)很難改變。

　　值得注意的是，目前尚無(wú)一線(xiàn)城市放松限購(gòu)，其中，北京已明確標(biāo)表態(tài)不會(huì)輕易放松限購(gòu)。北京市市長(zhǎng)王安順近日表示，要冷靜觀察，不能因此進(jìn)行干預(yù)，不輕易出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策，甚至采取放松限購(gòu)等措施。否則，會(huì)削弱結(jié)構(gòu)調(diào)整的動(dòng)力，影響城市可持續(xù)發(fā)展。

　　對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)，趙路興認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)進(jìn)行調(diào)整，而這個(gè)調(diào)整可能是深度的。二三線(xiàn)部分城市去庫(kù)存需要一定的時(shí)間，非一年半年能消化掉，而一線(xiàn)城市則重點(diǎn)要繼續(xù)搞好住房保障，一方面要滿(mǎn)足城鎮(zhèn)化過(guò)程中進(jìn)城常住人口的自住型需求，另一方面要繼續(xù)抑制投資、投機(jī)性需求。