11月鄭州商品住宅銷量上升價格再創(chuàng)年內(nèi)新高

2014-12-11 08:50 來源：河南商報

[摘要] 經(jīng)過連續(xù)的放松限購、限貸、降息等政策利好后，多地樓市持續(xù)火爆，成交量穩(wěn)中有升，而成交均價更是告別多月來的“持續(xù)下行”，迎來“止跌回升”。

　　鄭州商品住宅供銷價走勢圖

　　經(jīng)過連續(xù)的放松限購、限貸、降息等政策利好后，多地樓市持續(xù)火爆，成交量穩(wěn)中有升，而成交均價更是告別多月來的“持續(xù)下行”，迎來“止跌回升”。對以剛需為主的鄭州樓市而言，量價集體反彈意味著市場筑底成功。而在第三方分析人士看來，政策面的利好將有效促使積壓的需求集中釋放，從而有助于市場成交量回升。

　　數(shù)據(jù)

　　銷量穩(wěn)中有升價格也再度反彈

　　第三方機(jī)構(gòu)同致行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，鄭州市商品住宅供應(yīng)63.8萬㎡，同比下降51.1%，環(huán)比上升82.9%，而月內(nèi)商品住宅共銷售52.1萬㎡，較上月略微上漲，環(huán)比上升6%，同比下降44.4%。商品住宅依然是供過于求的狀態(tài)，供求比為1.22。

　　值得注意的是，隨著成交量的穩(wěn)中有升，商品住宅的價格也再度反彈，本月成交價格8895元/㎡，較上月8818元/㎡上漲了77元/㎡，環(huán)比上升0.87%，同比上升13.75%，價格為年內(nèi)新高。

　　數(shù)據(jù)同時顯示，鄭州市商品住宅市場的庫存量在進(jìn)入2014年下半年之后直線上升，供需矛盾加劇。自5月份開始，連續(xù)5個月供應(yīng)處于高位，直至10月份，供求態(tài)勢才略微有所緩和，但本月供應(yīng)63.8萬㎡，銷售52.1萬㎡，依然供過于求。

　　價格由供求關(guān)系決定，判斷房價走勢，庫存量是一個重要的指標(biāo)。同致行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品住宅整體庫存量452.7萬㎡，按照近3個月月均48.9萬㎡的去化速度來看，去化需要9.3個月，較10月份8.3個月的去化周期有所上升，但較其他物業(yè)形態(tài)來說，商品住宅去化壓力不大，庫存量合理。

　　結(jié)構(gòu)

　　剛需支撐樓市，后市成長可期

　　數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，商品住宅銷售的主力軍依然是80~90㎡面積段，本月共計銷售18.93萬㎡，較10月份16.89萬㎡的銷量增加了2.04萬㎡，環(huán)比上漲12.1%，占全月銷量的36.3%。此面積段本月銷售均價8067元/㎡，和上月8057元/㎡的價格基本持平。此面積段為剛需客戶置業(yè)的重點(diǎn)面積段，因此也基本為剛需項(xiàng)目。

　　成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)再次印證了“剛需支撐樓市”的觀點(diǎn)，而在業(yè)內(nèi)人士看來，這個剛需群體還有巨大后勁。

　　值得關(guān)注的是，鄭州房地產(chǎn)市場的剛需購房群體不僅有本地客戶，來自周邊地市的買家也在不斷增加。房價點(diǎn)評網(wǎng)(鄭州)首席分析師趙爽表示，鄭州房地產(chǎn)市場上有67%的購房者來自周邊地市，“歷年來不管政策、經(jīng)濟(jì)如何波動，鄭州的市場表現(xiàn)基本穩(wěn)定。主要是因?yàn)猷嵵菔且詣傂铻橹鞯某鞘?，需求旺盛。各開發(fā)商的產(chǎn)品供應(yīng)也是以剛需為主，投資和改善型的客戶偏少，這是限購政策也難以引起市場大波動的主要原因。”

　　而在胡葆森等業(yè)界大佬眼里，河南是一個人口大省，鄭州是一個比較特殊的省會城市，河南各地市有實(shí)力的購房者，都會首選在鄭州買房，相對而言，需求還是比較大的，所以市場的前景可期。

　　分析

　　政策放松推動回暖，降息促進(jìn)成交量回升

　　對于樓市的筑底回升，業(yè)界認(rèn)為是大勢所趨。從9月開始，政府每個月均有政策大招放出。9月限貸松綁，10月公積金新政，11月更是宣布2008年以來最大幅度降息。

　　分析稱，隨著限貸松綁，改善型需求釋放，但銀行基于成本考慮，并未出現(xiàn)大幅下調(diào)貸款利率的局面，“7折利率”在執(zhí)行上更是“幾無可能”，但新政依然鼓舞了很多購房者，在一定程度上影響了購房者的預(yù)期，促進(jìn)房產(chǎn)市場的成交。

　　同致行認(rèn)為，相比起限貸政策偏重于改善型購房者，降息則是直接將矛頭對準(zhǔn)了市場的中堅力量——剛需。當(dāng)然限貸松綁和本次降息形成疊加效應(yīng)，對已還清購房貸款的改善型需求來說將大幅降低按揭成本，促使這部分需求持續(xù)入市，形成對樓市進(jìn)一步托舉的效應(yīng)。

　　“一方面促使開發(fā)商加大推盤力度，整體供應(yīng)持續(xù)增長，另一方面也有助于提升有實(shí)際需要的購房者的支付能力，對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大的提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場成交量的回升?！痹摲治鋈耸糠Q。