新常態(tài)下2014年樓市5大特征限購城市只剩5個

2014-12-22 08:29 來源：證券日報(bào)

[摘要] 購松綁、調(diào)整公積金使用門檻、購房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來，地方政府紛紛出臺救市措施，刺激市場回暖;同時，金融管理部門對住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào);中央層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　開篇語：即將過去的2014年，“新常態(tài)”成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的代名詞。

　　認(rèn)識新常態(tài)，適應(yīng)新常態(tài)，引領(lǐng)新常態(tài)，是當(dāng)前和今后一個時期我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大邏輯。而準(zhǔn)確、深入、全面認(rèn)識新常態(tài)下的新趨勢、新特征、新動力，是做好今后經(jīng)濟(jì)工作的重要前提。

　　新常態(tài)之“新”，意味著不同以往，意味著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的條件和環(huán)境已經(jīng)或即將發(fā)生諸多重大轉(zhuǎn)變，增長速度將從高速轉(zhuǎn)為中高速，動力從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動;新常態(tài)之“常”，意味著相對穩(wěn)定，這一穩(wěn)定是更高水平的穩(wěn)定，是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級、增長質(zhì)量加快“上臺階”的穩(wěn)定。

　　而在中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的大背景下，我國各大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)及戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或即將發(fā)生哪些深刻變化?值此辭舊迎新之際，《證券日報(bào)》產(chǎn)經(jīng)中心經(jīng)過精心策劃，選取資本市場關(guān)注的十大產(chǎn)業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查與研究，今起特別推出《中國十大產(chǎn)業(yè)“新常態(tài)”年度報(bào)告》系列報(bào)道，敬請廣大讀者垂注。

　　前言：2014年中國房地產(chǎn)市場以5月份為界，呈現(xiàn)迥然不同的“風(fēng)景”：5月份之前，延續(xù)上年的高歌猛進(jìn);5月份之后，“新常態(tài)”的重要特征之一開始顯現(xiàn)，那就是從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長。

　　往年輕輕松松便可完成全年銷售任務(wù)的龍頭房企們，在這一年或多或少都遭遇挫折。即使是北京這樣樓市最為堅(jiān)挺的地區(qū)，住宅成交量也創(chuàng)下數(shù)年來的新低。顯然，中國房地產(chǎn)業(yè)不可避免地步入轉(zhuǎn)型期。

　　實(shí)際上，中國新一代領(lǐng)導(dǎo)集體今年已經(jīng)以“新常態(tài)”定義了當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這個定義也恰如其分。

　　習(xí)近平總書記最近指出了“新常態(tài)”的幾個主要特點(diǎn)，包括速度——“從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長”，結(jié)構(gòu)——“經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級”，動力——“從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動”。

　　對此，有專家表示，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過居民住房普遍短缺、企業(yè)拿地開發(fā)就能賺錢的時代，開始進(jìn)入居民理性消費(fèi)、企業(yè)理性開發(fā)和產(chǎn)品質(zhì)量不斷提升的時代。企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、兼并重組和互聯(lián)網(wǎng)的普及，將進(jìn)一步推進(jìn)房企轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新。

　　最新數(shù)據(jù)也顯示，2014年1月份-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速比1月份-10月份回落0.5個百分點(diǎn);全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。不過，雖然房地產(chǎn)投資增速等核心數(shù)據(jù)出現(xiàn)放緩跡象，但實(shí)際的總體增量依然可觀，整個行業(yè)也還有巨大發(fā)展空間等待人們?nèi)ネ诰颉?/font>

　　此外，樓市調(diào)控政策在2014年也發(fā)生了重大變化，行政干預(yù)手段開始逐步退出，尤其是自2011年開始在全國范圍內(nèi)實(shí)施的限購政策，截至目前只剩下5座城市仍在執(zhí)行。而這，無疑有利于推進(jìn)房地產(chǎn)的進(jìn)一步市場化。

　　可以說，中國房地產(chǎn)行業(yè)在走過了初期高速發(fā)展的“黃金時代”后，正在變革中步入“新常態(tài)”。從業(yè)者們也已經(jīng)做好了為此改變的準(zhǔn)備，部分企業(yè)為了搶占未來數(shù)年的行業(yè)制高點(diǎn)，已經(jīng)提前展開行動。就像萬科高級副總裁毛大慶所言，“變者，天下之公理也。為之，則難亦易;不為，則易亦難”。相信我國的房地產(chǎn)市場也會在這一場變革中，走向更加理性和成熟的新階段。

　　樓市調(diào)控告別“一刀切”

　　限購城市只剩5個

　　限購松綁、調(diào)整公積金使用門檻、購房及契稅補(bǔ)貼……自2014年樓市急速轉(zhuǎn)冷以來，地方政府紛紛出臺救市措施，刺激市場回暖;同時，金融管理部門對住房信貸政策也進(jìn)行了微調(diào);中央層面也明確提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”，并要求加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　面對樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺一些政策來緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢必由之前的遏制房價瘋長，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?/font>

　　在房地產(chǎn)仍是支柱性產(chǎn)業(yè)的背景下，萎靡不振的樓市，已讓不少地方政府火急火燎。而對樓市成交抑制作用最大的限購，也成為地方政府的“眼中釘”。

　　自6月底呼和浩特市率先宣布取消限購后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個多月的時間里，相繼又有36個城市以不同的方式對限購政策進(jìn)行了調(diào)整。截至目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞之外，46個限購城市當(dāng)中，41個已正式取消或變相放松了限購。

　　除取消限購之外，財(cái)政金融政策緊隨其后而來，顯示出了極強(qiáng)的威力。

　　9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，其中包括對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款;增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。這個后來被稱為“930”新政的措施，被市場公認(rèn)為是今年對樓市影響最大的一個政策。

　　10月9日，住建部、財(cái)政部、央行三部委又聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。以提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房。各地隨后迅速跟進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，濟(jì)南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等超過30個城市都對公積金貸款政策進(jìn)行了不同程度的調(diào)整。