樓市逢新政漲價傳言紛紛購房能任性嗎？

2015-04-02 08:40 來源：河南商報

[摘要] “兩個新政疊加起來，最多只會刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，這其中既包括新房，也包括二手房。方專業(yè)機構(gòu)泰辰認為，隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，自去年起，房地產(chǎn)寬松政策不斷，此次“330新政”更是重磅加碼。

　　漫畫/王偉賓

　　“您好，今天政府剛出臺新政，購買2年以上的普通住房免征營業(yè)稅了。上次跟您說的那套房子，您看要不要再考慮一下？”3月30日晚上9點多，記者接到一位二手房中介的來電。電話中他難掩興奮，極力向記者推薦此前提到過的一套二手房。由于這套二手房購買尚未滿5年，按照原來的政策，需要交全部房款的5.6%作為營業(yè)稅，因此此前并未在記者購房的考慮范圍內(nèi)。然而，新政的出臺使得這一切都不同了。

　　就在這一天，記者的微信朋友圈被頻頻刷屏，無論是媒體同行還是業(yè)界專家，都在談?wù)撏粋€話題：3月30日，五部委發(fā)布樓市新政，對于個人住房貸款政策和個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策作出調(diào)整。一片熱議中，喜憂參半。

　　現(xiàn)象

　　房源涌入

　　二手房市場重現(xiàn)活力

　　“新政出臺后房價會漲嗎？”“開發(fā)商會不會借機漲價？”“二手房市場也會變熱吧？”……這些無疑是普通購房者最為關(guān)心的問題。

　　業(yè)內(nèi)專家認為，兩大新政體現(xiàn)出樓市改革的方向。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費越來越少，而持有環(huán)節(jié)的稅費越來越多。持有環(huán)節(jié)高稅，交易環(huán)節(jié)低稅，將造成流通量大大地增加，周轉(zhuǎn)率大大地提高。

　　無論如何，對于正打算購置二手房的人們來說，當下最為直接的利好，是可選擇的房源范圍變大了。記者走訪過程中發(fā)現(xiàn)，在鄭州，此前已經(jīng)在中介門店掛牌數(shù)月沒見動靜的2~5年普通住房，開始被更多購房者關(guān)注。中介預計，未來還將有更多此類房源進入二手房市場。

　　個人房產(chǎn)金融服務(wù)專業(yè)機構(gòu)偉嘉安捷表示，央行年初的降息政策主要刺激了大批首次置業(yè)人群入市，此次新政則將刺激不少改善型置業(yè)人群入市。隨著營業(yè)稅“5改2”促使大批業(yè)主拋售手中房產(chǎn)，大量二手次新房涌入市場，成為市場供應(yīng)量的有力補充，購房者和可選擇的房源同時增加的情況，將有效刺激房貸市場成交量的上升，二手房市場將重現(xiàn)活力。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部則提醒購房者，營業(yè)稅的調(diào)整將使市場中低稅房源有所增加，但同時，這也將成為二手房業(yè)主單方面提價的動力?？傮w來看，雖然能夠直接受惠于此輪政策利好的購房者數(shù)量有限，稅費成本下降幅度也并不大，但政策對于預期的刺激仍將使市場整體交易熱情提升，未來成交量將進一步上升，不排除二季度房價出現(xiàn)一定上漲的可能性。

　　變化

　　新常態(tài)下，購房者理性至上

　　近幾個月以來連續(xù)的利好政策，可以說極大改善了各方對于房地產(chǎn)市場的預期。尤其是貸款政策的寬松，其效果直接作用于貸款成本，促使購房成本有所下降。

　　那么開發(fā)商究竟會不會借機漲價？從記者目前了解的信息來看，的確有不少鄭州開發(fā)商釋放出“即將漲價”的訊息。這令人不得不想起，此前曾屢次因新政出臺而引發(fā)的“恐慌性購房”。

　　然而，與以往相比，如今的購房者顯然不再像過去那樣容易被“漲價”所牽制了。在經(jīng)歷了房價數(shù)年的跌宕起伏之后，購房者理性了很多。在市場形勢和出手時機方面，購房者已經(jīng)逐漸具備了自己的判斷力，不再“任性而為”。

　　“新政剛出臺，就看到朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)的各種開發(fā)商漲價的相關(guān)文件。老實說，現(xiàn)在我對這個半信半疑。眼下我主要還是根據(jù)自己的購房需求去慎重選擇樓盤，不會被漲價因素過多左右?！币恍┵彿空咴谔峒皾q價現(xiàn)象時如是表示。

　　在中房經(jīng)聯(lián)主席、偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉看來，此次政策調(diào)整將鼓勵購房的重點從首次購房需求轉(zhuǎn)向改善型購房需求，這是值得欣喜的改變。但對于不少開發(fā)商驚呼的“房地產(chǎn)的春天來了”，胡景暉卻不以為然。

　　“兩個新政疊加起來，最多只會刺激宏觀樓市二季度房地產(chǎn)成交放量，這其中既包括新房，也包括二手房。但是房價估計不會有太大的波動。”胡景暉分析道，“降低首付比例，會使得購房者還銀行的貸款數(shù)量更多。首付比例降低了，按揭的壓力就變大了。稅本身的影響也是比較有限的，從去年9月30日的房產(chǎn)新政到后來的降息、降準等，房地產(chǎn)的經(jīng)濟政策所起到的市場刺激效果也就是兩三個月，之后往往被打回原形，接著再來一次，然后又被打回原形……這就是我理解的房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)?！?/font>

　　判斷

　　2009年樓市盛況難再現(xiàn)

　　針對不少人將此次新政推出與2009年樓市政策相提并論，有業(yè)內(nèi)專家指出，事實上，此次新政推出，與2009年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松面臨著不盡相同的背景。

　　2008年，受金融危機影響，全國樓市下行。2009年信貸政策由緊轉(zhuǎn)松，二套房首付比例低至20%，多重政策疊加，房地產(chǎn)市場隨之迅速轉(zhuǎn)向，在2008年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50%，而銷售額高達4.4萬億元，同比增長83%。

　　“眼下的大背景是，全國樓市供應(yīng)量過剩，庫存量高企，需求減弱。從政策內(nèi)容來看，2015年的樓市新政將推動樓市有所好轉(zhuǎn)，但政策刺激力度將不及2008~2009年?！敝袊笖?shù)研究院在最新發(fā)布的研究報告中如是表明。

　　可以預見的是，在未來的三個月內(nèi)，購房者熱情將推動房地產(chǎn)市場各項指標數(shù)據(jù)有所反彈，樓市成交量在未來一段時間會有上升態(tài)勢。但是，對于庫存量較高的一些城市來說，現(xiàn)在就預料房價上漲還為時過早。盡管一些開發(fā)商有上調(diào)銷售均價的打算，同時會在去庫存的道路上一路追尋量的攀升，但是歡呼過后，市場還依然是那個市場。

　　“其實，此次新政最大的受益者應(yīng)當是房地產(chǎn)中介，而非開發(fā)商?！焙皶熣J為，新政可能會幫助開發(fā)商拉一兩個漲停，但是它對開發(fā)商的意義遠沒有對二手房市場的意義大。遺憾的是，目前國內(nèi)的資本市場上缺少純粹做房地產(chǎn)中介的上市公司。未來如果有這類公司，那么在推出類似這種政策時，漲價的可能就不是開發(fā)商，而是中介公司或其他房地產(chǎn)相關(guān)平臺了。換而言之，開發(fā)商漲來漲去的時代應(yīng)該過去了。