一線城市土地供應(yīng)下調(diào) 導(dǎo)致供地價格大幅上揚(yáng)

2015-08-13 09:05 來源：經(jīng)濟(jì)參考報

[摘要] 今年截至7月30日，北上廣深等四個一線城市合計供應(yīng)309宗土地，而在2014年，全年供應(yīng)地塊則高達(dá)849塊土地。今年截至7月26日，四個一線城市，合計土地出讓金只有2060億，同比跌幅高達(dá)26.4%。

　　市場機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年截至目前，一線城市土地市場供應(yīng)較往年明顯減少，這也導(dǎo)致供地價格大幅上揚(yáng)和地王頻現(xiàn)。分析人士稱，隨著市場升溫，一線城市土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致房企積極搶地，預(yù)計未來一線城市土地市場的緊俏將會推動樓市持續(xù)升溫。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，　　數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，上海土地市場成交面積196萬平方米，經(jīng)營性用今年截至7月30日，北上廣深等四個一線城市合計供應(yīng)309宗土地，而在2014年，全年供應(yīng)地塊則高達(dá)849塊土地。今年截至7月26日，四個一線城市，合計土地出讓金只有2060億，同比跌幅高達(dá)26.4%。地成交總額達(dá)582.5億元，整體均呈現(xiàn)了不同程度的下滑。

　　成交面積和金額下滑，原因是土地供應(yīng)持續(xù)減少。根據(jù)上海2015年上半年供地計劃，商品住宅建設(shè)用地供應(yīng)計劃面積為400萬至600萬平方米。而在2014年該數(shù)值為700萬平方米，2013年為1000萬平方米。

　　供應(yīng)減少是成交額銳減的主要原因。北京市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，2015年國有建設(shè)用地供應(yīng)總體思路是減量發(fā)展、保障民生和節(jié)約集約。

　　專家表示，如今，土地供給持續(xù)收縮，再創(chuàng)新低，剔除其中的保障房，實際供應(yīng)的商品住宅用地就更少。供應(yīng)量持續(xù)減少，土地價格卻大幅上漲。

　　中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以一線城市的住宅土地為例，2015年供應(yīng)的土地均價為14432元每平方米，同比2014年的11679元每平方米漲幅高達(dá)23.6%。

　　“從一線城市的樓面價成交情況看，持續(xù)上漲，平均2015年樓面價高達(dá)8921元每平方米，同比2014年全年的7631元漲幅高達(dá)16.9%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致一線土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn)，樓面價格也節(jié)節(jié)攀升。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，20大標(biāo)桿房企拿地合計1878億，整體看相比2014年前7月的2203億下調(diào)幅度達(dá)到了14.8%。

　　“出現(xiàn)標(biāo)桿房企拿地減少的主要原因是，一線城市土地供應(yīng)減少。而房企為了避險，只積極搶奪一線城市土地?！睆埓髠ケ硎荆ū本┑戎饕鞘?，雖然掛牌土地明顯減少，但大部分出讓土地成交溢價率非常高。

　　8月5日，北京土地市場再掛出優(yōu)質(zhì)地塊，4宗待售土地起價高達(dá)126.82億。4宗地塊中，兩塊地塊位于朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，一塊位于朝陽區(qū)東壩南區(qū)，一塊位于豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)。

　　“目前掛出的4宗住宅地塊，非常優(yōu)質(zhì)，特別是從位置看，之前區(qū)域內(nèi)都出現(xiàn)過‘地王’?！睆埓髠ケ硎?，基于目前房企熱衷一二線土地市場的現(xiàn)狀，預(yù)計4宗地塊的競爭將非常激烈。

　　分析人士指出，目前一二線城市土地稀缺，三四線市場庫存過剩。標(biāo)桿房企理所當(dāng)然地?zé)嶂赃M(jìn)軍一二線城市，對三四線市場謹(jǐn)慎進(jìn)入。這也就進(jìn)一步加劇了一二線城市土地市場熱度不斷升溫。

　　“雖然從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市復(fù)蘇明顯加快?！睆埓髠フf。

　　分析人士指出，一二線城市聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。在目前不均衡的情況下，一二線城市房價易漲難跌。

　　“在2013年開始，一線城市和重點二線城市出現(xiàn)了很多地王?！睆埓髠シ治?，這種情況下，未來新上市的商品房定價自然會出現(xiàn)高端化趨勢，將明顯影響市場價格。

　　市場供應(yīng)缺口的出現(xiàn)，也將導(dǎo)致房價易漲難跌。鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師李巧玲表示，北京7月份純商品住宅周均成交處于1700套以上的高位，而剛剛過去的一周(7月27日至8月2日)，成交滑落至1500套以下，主要與供應(yīng)量下降有關(guān)。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份純商品住宅供應(yīng)量為3734套，環(huán)比上月下降34.6%，與當(dāng)月份純商品住宅成交量7440套，相差較大?！?月以來，隨著市場的持續(xù)好轉(zhuǎn)，供需缺口越來越大，供需矛盾越來越突出?！崩钋闪嵴f。

　　土地市場的供應(yīng)下調(diào)，將直接影響住宅的供應(yīng)節(jié)奏。李巧玲表示，未來需求能否得到持續(xù)有效的釋放，這在很大程度上將取決于供應(yīng)，若未來供應(yīng)未能及時補(bǔ)足，成交上行將會遇到瓶頸。供需的不平衡除了抑制成交外，還將引起價格的上漲，隨著供需矛盾越來越突出，市場各方對漲價的預(yù)期將會越來越強(qiáng)。