七問房地產(chǎn)稅：開征還有多遠？你會多交錢嗎？

2016-07-27 09:38 來源：中國新聞網(wǎng)

[摘要] 自2003年提出物業(yè)稅以來，房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久，為何遲遲難以落地？從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變意義何在？會否影響房價？政策落地業(yè)主會多交錢嗎？

　　近日，官方針對房地產(chǎn)稅改革推進要“義無反顧”的表態(tài)，再次讓房地產(chǎn)稅成為輿論關(guān)注焦點。自2003年提出物業(yè)稅以來，房地產(chǎn)稅的探討已歷經(jīng)13年之久，為何遲遲難以落地？從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅的轉(zhuǎn)變意義何在？會否影響房價？政策落地業(yè)主會多交錢嗎？

　　離開征還有多遠？

　　——官方定調(diào)“義無反顧”推進改革

　　在7月23日舉行的G20稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉表示，受制于信息征集能力弱及利益調(diào)整阻礙，目前房地產(chǎn)稅制改革尚未推出正式方案，但下一步將“義無反顧”推進改革。該表態(tài)與十八屆三中全會中提到的“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進”相呼應，印證了官方推進稅制改革的決心。

　　這是否意味著房地產(chǎn)稅很快會落地？

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一接受中新網(wǎng)記者采訪時表示，中國房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨，但尚未完成立法，而立法需要多次審議，按照2個月召開一次全國人大常委會議的節(jié)奏，房地產(chǎn)稅幾乎不可能在年內(nèi)出臺。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，房地產(chǎn)稅基礎工作以及草案與立法議案推進緩慢，至少仍需要四、五年時間，且有條件開征房地產(chǎn)稅的可能只是一、二線經(jīng)濟發(fā)達的城市。

　　為什么要征？

　　——讓房子回歸居住本質(zhì)

　　當前，我國房產(chǎn)稅按照1986年10月1日起實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》征收，由產(chǎn)權(quán)所有人依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%。若房產(chǎn)出租，則依照房產(chǎn)租金收入的12%進行繳納。

　　為何現(xiàn)行征稅方式要向收取房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變？朱中一分析，房地產(chǎn)稅征收既是全國稅制改革的重要一環(huán)，也是住房體制改革的需求。

　　朱中一指出，房地產(chǎn)稅其實包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅等多項稅種，征收房地產(chǎn)稅主要是征稅思路的轉(zhuǎn)變?！澳康氖且獜默F(xiàn)行的房屋流通環(huán)節(jié)收稅為主，轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)收稅為主，這將抑制投資、投機性需求，盤活存量，進而使房子回歸居住本質(zhì)，長遠看對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展大有裨益”。

　　開征難在哪兒？

　　——探索十三年“卡”在立法上

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，當前所討論的房地產(chǎn)稅由“物業(yè)稅”演變而來， “物業(yè)稅”的首次提出是在2003年十六屆三中全會上，由此計算房地產(chǎn)稅提出已有13年之久。其間各界對征不征、怎么征、征多少等問題多有爭論，但尚無定論。

　　多位專家指出，房地產(chǎn)稅全國鋪開首先要過立法這一關(guān)，目前正處于這一環(huán)節(jié)。

　　為何13年探索推進緩慢？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進中新網(wǎng)記者分析，一方面，不動產(chǎn)登記等房地產(chǎn)稅征收前提工作推進緩慢，“家底”尚不清楚。另一方面正如官方表態(tài)，改革存在阻力，頂層設計需要考慮多方面內(nèi)容。比如，如何在不重復收稅的基礎上平衡地方政府與老百姓的利益關(guān)系、如何對房屋估價、如何設置稅率等等。

　　試點情況如何？

　　——有示范作用，但效果不明顯

　　雖然還沒有立法，為探路房地產(chǎn)稅落地，2011年初，上海和重慶先行試點征收房地產(chǎn)稅。上海采取增量征收模式，重慶則采用高端存量征收模式。

　　房地產(chǎn)稅試點迄今已試行5年多，效果如何？朱中一認為，與國外相比，上海、重慶試點房地產(chǎn)稅稅率較低，對穩(wěn)定市場的效果并不明顯。但釋放了一個積極信號：房地產(chǎn)稅一定會收，只是時間問題。同時可為房地產(chǎn)稅框架建設提供參考。

　　中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓告訴記者，兩個試點出現(xiàn)的最大問題是一些區(qū)域收稅成本上升，抵消了稅改效用，一定程度上還推高了購買房屋成本，影響房企去庫存。

　　如何影響樓市？

　　——短期內(nèi)可能影響不大

　　房地產(chǎn)稅對樓市有何影響備受市場關(guān)注。多位專家向中新網(wǎng)記者指出，房地產(chǎn)稅如果落地，將有助于樓市抑制投資、投機性需求，抑制房價上漲，但對成交、房價影響到底有多大，還要依照征稅方式、征稅主體范圍、稅率多少等因素綜合評判。

　　張大偉指出，“房地產(chǎn)稅短期可能促使部分投資者拋售房源，但如果不解決投資長期依賴房產(chǎn)，熱點城市有效供應少于需求，相關(guān)稅收依然會轉(zhuǎn)嫁給買房者支付?！?/font>

　　張大偉預測，從試點城市看，房地產(chǎn)稅從新增量入手且稅率不算高，按照執(zhí)行周期估計，開始執(zhí)行的5年內(nèi)對樓市整體影響不會大。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中新網(wǎng)記者分析，房地產(chǎn)稅對樓市更多是長遠影響，土地、財稅、金融三大樓市長效調(diào)控機制將完善。

　　你要多交錢嗎？

　　——區(qū)別征稅概率大一定范圍或免征

　　“房地產(chǎn)稅開征，業(yè)主要多交錢嗎？”這是準購房者和已購房人最關(guān)心的問題。

　　多位專家指出，房地產(chǎn)稅包含類目復雜，涉及房地產(chǎn)交易、持有等多個環(huán)節(jié)，目前怎么征、征多少等具體問題還在研究階段，即便是兩個試點城市也有很多環(huán)節(jié)需要完善。這些未知因素將會決定買房是否要比以前多交錢。

　　以試點城市上海為例，按照當?shù)噩F(xiàn)行稅收政策，一個家庭人均擁有住房60平米(含)以上購買二套房時需要按超過部分總價的70%為稅基繳稅，成交單價在4.5萬元以上稅率為0.6%，4.5萬元以下稅率為0.4%。嚴躍進為記者算了一筆帳，一個擁有180平米住房的三口之家，人均住房面積達到60平米，現(xiàn)在想要新購一套100萬元的住房，這100萬元房產(chǎn)即需要繳稅部分。假設每平米價格在4.5萬元以上，需要繳納的稅金計算公式為100萬元(需繳稅部分市場價)*70%*0.6%(稅率)，即稅金為0.42萬元?！拌b于房地產(chǎn)其他環(huán)節(jié)稅收還未調(diào)整，這成了實實在在多出來的成本?！?/font>

　　朱中一表示，從試點城市來看，保障房屋正常的居住屬性是稅收制度設定的出發(fā)點。據(jù)此推測，房地產(chǎn)稅可能會設定一定的免征范圍，對首套房與非首套房、普通住宅與高端別墅等區(qū)別征稅。

　　“他山之石”如何借鑒？

　　——國外稅基評估價多低于市場價

　　其他國家是如何收房地產(chǎn)稅的？據(jù)了解，美國、英國、加拿大、德國等百余個國家都會征收房地產(chǎn)稅，稅率平均在1.5%左右，以低于市場價的評估價為稅基，評估價隔幾年會適度調(diào)整。

　　專家建議，我國房地產(chǎn)稅可參考國外經(jīng)驗，但不能照搬，需要針對中國國情進行改進。

　　謝逸楓建議，我國房地產(chǎn)稅要重點考慮四點：一是應廣泛征求老百姓意見，法理理順、時機成熟再開征。二是避免誤傷合理改善與正常投資需求，不影響生活品質(zhì)與市場健康。三是防止重復征稅增加老百姓負擔。四是不增加自住型購房者買房購房成本。